Af lejelovens § 187, stk. 2, 1. pkt., fremgår, at udlejer ikke kan gøre krav gældende mod lejer, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet eller fra selve fraflytningsdagen, hvis ikke udlejer er pligtig til at afholde flyttesyn. Af bestemmelsens 2. pkt. fremgår, at udgifter til istandsættelse, der ikke fremgår af flyttesynsrapporten, er lejer uvedkommende. 2 uger fristen gælder dog ikke forhold, som udlejer ikke kunne konstatere ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller hvis lejeren har handlet svigagtigt.

Benævnelsen af alene ”udgifter til istandsættelse” har ført til en uklar retsstilling, da det ikke har været klart, hvorvidt det kun er istandsættelseskrav, der er omfattet af 2 ugers fristen eller om fristen reelt angår samtlige krav mellem lejer og udlejer ved lejers fraflytning. Højesteret har ved deres afgørelse af den 29. september 2021 endeligt fastlagt, hvorvidt denne del af bestemmelsen skal fortolkes og dermed hvilke krav, der er omfattet af 2 ugers fristen i Lejelovens § 187, stk. 2.

Sagens faktum

Udlejer og lejer i sagen havde en måned inden lejers fraflytning foretaget en fælles besigtigelse af lejemålet og udlejer havde på baggrund heraf fremsendt en mail med 10 forhold, som lejer skulle udbedre inden dennes fraflytning. Af denne mail fremgik bl.a. lejemålets køkkenbordplade, som skulle udbedres grundet en vandskade. Efter lejers fraflytning konstaterer udlejer, at bordpladen ikke er udbedret som aftalt og udlejer begynder straks at undersøge, hvad det vil koste at erstatte bordpladen.

Udlejer i sagen har kun det ene lejemål og udlejer afholder dermed ikke et fraflytningssyn, men skriver en mail til lejer 11 dage efter lejers fraflytning, hvori udlejer gør en række forhold gældende. Denne mail indeholder dog ikke et krav vedrørende bordpladen, da udlejer er ved at undersøge, hvad det præcis kommer til at skal koste lejer at erstatte den. Udlejer retter først endeligt krav mod lejer vedrørende bordpladen senere end 2 uger efter lejers fraflytning og tvisten angår dermed om udlejers erstatningskrav for skaden på bordpladen kan gøres gældende mod lejer efter 2 ugers fristens udløb.

Højesterets afgørelse af den 29. september 2021 (U 2021.5395 H)

Samtlige instanser finder, at de forhold udlejer har reklameret over 11 dage efter lejers fraflytning kan gøres gældende mod lejer i overensstemmelse med 2 ugers fristen i lejelovens § 187, stk. 2. I relation til udlejers reklamation vedrørende lejemålets bordplade efter udløbet af 2 ugers fristen finder Højesteret:

”at § 98, stk. 2 (daværende bestemmelse), efter sin ordlyd må forstås sådan, at den omfatter alle krav, der er en følge af, at lejer ikke har opfyldt sin forpligtelse efter stk. 1 til at aflevere det lejede i samme stand som ved modtagelsen. Dette gælder, uanset om kravet skyldes, at lejeren ikke har opfyldt sin vedligeholdelsespligt, eller at lejeren ved uforsvarlig adfærd har påført det lejede skader. Denne forståelse understøttes af bestemmelsens formål, der er at sikre, at der hurtigt efter fraflytningen skabes klarhed over, hvilke krav udlejer vil gøre gældende mod lejeren.”

På baggrund af denne forståelse af bestemmelsen finder Højesteret således, at udlejers krav på erstatning ikke kan rettes mod lejer, når der er forløbet mere end 2 uger efter lejers fraflytning. Fristen omfatter således også de erstatningskrav, som udlejer måtte have mod lejer efter lejelovens § 149, stk. 1. Højesteret har således fastlagt, at 2 ugers fristen omfatter samtlige krav, som udlejer har mod lejer efter dennes fraflytning, hvad end der er tale om istandsættelseskrav, misligholdelseskrav eller erstatningskrav.

I overensstemmelse med § 187 , stk. 2, sidste led fremhæver domstolene dog, at 2 ugers fristen ikke gælder forhold, der udgør skjulte mangler og de tilfælde, hvor lejer har handlet svigagtigt.

Hvad har dette af betydning for fremtiden?

På baggrund af denne præcisering af retstilstanden skal udlejer være ekstra opmærksom på at reklamere over for lejer med hensyn til de krav, som denne vil gøre gældende ved lejers fraflytning. Udlejers 2 ugers frist efter fraflytningssynet er således absolut i forhold til alle krav, der måtte være mellem lejer og udlejer vedrørende lejemålet. Særligt i relation til denne afgørelse kan fremhæves, at selvom lejer har handlet culpøst og påført lejemålet skade herved, er fristen stadig 2 uger, så længe forholdet kan konstateres ved et almindeligt flyttesyn.

Fristen på de 2 uger er ufravigelig for udlejere, der har mere end ét lejemål, jf. Lejelovens 187, stk. 3, hvorfor det ikke er muligt at aftale sig ud af denne fristskærpelse. Modsat vil den udlejer, der kun har et enkelt lejemål, kunne aftale sig til en forlængelse af fristen. Det vil derfor være fordelagtigt at tilføje en fristforlængelse i tillægget til lejekontrakten, så vilkåret udtrykkeligt er aftalt mellem parterne.

Denne problemstilling er således en skærpelse af udlejers reklamationspligt i forhold til lejemålets stand ved lejers fraflytning. Denne praksis indeholder dermed endnu en faldgrube for udlejer ved lejers fraflytning. Denne kan imødegås ved, at udlejer afholder et syn, hvor lejemålet gennemgås grundigt og udlejer i den forbindelse sørger for, at fraflytningsrapporten udfyldes udførligt med dokumentation for alle krav.

MoveOn – løsningen på alle dine problemer!

Med MoveOn nedsætter du væsentligt risikoen for fejl i forbindelse med lejers fraflytning.

MoveOn kan indkalde lejeren til syn. Sker indkaldelsen senere end 1 uge før synet, minder MoveOn dig om, at du skal sørge for en accept af den forkortede frist fra lejer.

På selve synet sørger MoveOn for, at din synsmand tager stilling til samtlige indretninger i lejemålet. Det er også muligt at tage billeder med appen, så eventuelle mangler kan dokumenteres. Efter gennemgangen af lejemålet, generer MoveOn automatisk en rapport.

Når et flyttesyn er færdiggjort, sender MoveOn automatisk rapporten til lejers angivne mail og sikrer, at lejer skriver under på modtagelsen. Skulle det ske, at lejer ikke skriver under på modtagelsen, fremsender MoveOn automatisk en mail til lejer med link til rapporten. Når lejer klikker ind på linket, giver MoveOn besked om, at rapporten er modtaget. I tilfælde af, at lejer ikke klikker på linket, påminder MoveOn udlejer om, at der skal afsendes anbefalet brev til lejer indeholdende rapporten, så dette nås inden for fristen på 2 uger.

Ved lejers fraflytning skal lejer levere det lejede tilbage i samme stand med undtagelse af forringelser, der skyldes almindeligt slid og ælde og som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt samt mangler, det påhviler udlejer at udbedre, jf. Lejelovens § 187, stk. 1. Til denne bestemmelse hører sig adskillige regler til fremgangsmåden ved lejers fraflytning for at udlejer ikke fortaber et evt. krav på istandsættelse mod lejer. De væsentlige regler for udlejer findes i bestemmelsens stk. 3 og 4, hvor udlejer af mere end ét lejemål efter stk. 3 skal afholde et fraflytningssyn, som lejer skal indkaldes til med mindst en uges varsel. På selve synet er der efter stk. 4 et krav om, at udlejer skal udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejer på synet eller sendes senest 2 uger efter synets afholdelse. Overholder udlejer ikke reglerne i stk. 3 og 4, mister udlejer sit krav på istandsættelse overfor den fraflyttende lejer efter bestemmelsens stk. 5.

De krav som udlejer kan gøre gældende overfor lejer skal være fremsat senest 2 uger efter synets afholdelse og skal fremgå af fraflytningsrapporten, jf. Lejelovens § 187, stk. 2. Dette gælder dog ikke ved de mangler, som ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller hvis lejeren har handlet svigagtigt. Udlejer har derfor mulighed for at rette et krav mod lejer senere end 2 uger efter synets afholdelse, når disse mangler var skjulte på flyttesynet eller hvis manglen ikke konstateres på synet grundet lejers svigagtige adfærd. Det fremgår ikke af bestemmelsen, hvornår udlejer skal reklamere overfor lejer med et krav om skjulte mangler ved det fraflyttede lejemål. Denne tvivl har været til pådømmelse ved samtlige instanser ved domstolene, hvor der er kommet en endelig højesteretsafgørelse af den 1. september 2021.

Sagens faktum

Lejer opsagde sit lejemål med fraflytning pr. 31. marts 2017. Lejer havde inden fraflytningssynet selv udført malerarbejde i lejemålet. På fraflytningssynet fandt udlejer, at noget af lejers arbejde ikke var udført korrekt og udlejer iværksatte derfor maling af lejemålet af en professionel. Malerfirmaet oplevede, at malingen nogle steder ”boblede op” og årsagen hertil var, at lejer havde malet særligt karmene i lejemålet med en forkert type maling. Dette blev konstateret i dagene efter synets afholdelse den 20. marts 2017. Udlejer retter først krav om dette yderligere behov for istandsættelse over lejer den 4. maj 2017 og spørgsmålet i sagen var dermed, om udlejer kunne rette et krav på baggrund af skjulte mangler mod lejerne over en måned efter forholdet var konstateret af udlejer.

Rettens begrundelse og resultat

Byretten finder frem til, at udlejer på flyttesynet ikke ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed kunne forudse, at den efterfølgende maling ville ”boble op” og dermed åbnes der op for, at udlejer kan rette et efterfølgende krav mod lejer på baggrund af skjulte mangler. To af boligrettens medlemmer finder dog frem til ”at [udlejer] har haft pligt til uden ugrundet ophold og i hvert fald inden for rimelig tid at fremsende endelig flytteafregning til [lejer] efter modtagelse af fakturaer, jf. herved også princippet i den i lejelovens § 98, stk. 2, anførte frist, og vi finder ikke at denne pligt er overholdt i sagen.” Det sidste medlem af boligretten mener ikke, at udlejer har fortabt retten til at gøre kravet gældende på baggrund af de skjulte mangler over en måned efter, at udlejer blev klar over manglens eksistens. Udfaldet af boligrettens afgørelse er dermed, at udlejers krav er tabt, idet flertallet ikke finder, at der reklameret rettidigt overfor lejer.

Landsretten finder frem til det samme som byrettens medlemmer på baggrund af en nærmere fortolkning af reglens formål og oprindelse. Landsrettens udtaler følgende herom:

”Efter indholdet af og formålet med bestemmelsen i lejelovens § 98, stk. 2, finder landsretten, at udlejer imidlertid må gøre sit krav gældende overfor lejer uden unødigt ophold efter at være blevet bekendt med manglen. I modsat fald fortabes retten til at gøre kravet gældende.” Landsretten mener dermed, at udlejer ikke har gjort sit krav gældende rettidigt, da udlejer konstaterer manglen i slutningen af marts måned og først gør lejer opmærksom herpå i starten af maj måned. Udlejers reklamation er dermed ikke sket inden unødigt ophold ved en reklamation lidt over en måned efter forholdets konstatering.

Højesteret lægger ligeledes til grund, at udlejer fik kendskab til manglen i slutningen af marts måned 2017 og at der er tale om en skjult mangel, som ikke er omfattet af den almindelige 2 uger frist. Højesteret konkluderer herefter følgende i spørgsmålet om, hvorvidt manglen rettidigt er gjort gældende over for lejer:

”Lejeloven regulerer ikke udtrykkeligt, om der gælder en reklamationsfrist for skjulte mangler, og hvor lang den i givet fald er. Det følger imidlertid af forarbejderne til den tilsvarende bestemmelse i § 72, stk. 2, i lejeloven af 1937 (Folketingstidende 1936-37, tillæg A, sp. 2855, jf. sp. 2827), at sådanne skjulte mangler skal gøres gældende over for lejeren ”uden ufornødent ophold”. Dette svarer til, hvad der følger af almindelige obligationsretlige grundsætninger, hvorefter en part, der ønsker at påberåbe sig en mangel, skal give sin medkontrahent meddelelse herom uden ugrundet ophold fra det tidspunkt, hvor parten opdagede eller burde have opdaget manglen, jf. herved princippet i købelovens § 52, stk. 1.”

Højesteret finder herefter, at der ikke er omstændigheder, som begrunder, hvorfor reklamationen ikke skete tidligere end den 4. maj, hvorfor udlejer ikke rettidigt har gjort kravet gældende overfor lejer.

Hvad betyder denne praksis for dig som udlejer?

Det er på baggrund af denne afgørelse endeligt fastlagt, at udlejer er underlagt en bestemt reaktionsfrist overfor den fraflyttede lejer i de tilfælde, hvor udlejer konstatere mangler efter synets afholdelse, som ikke ved sædvanlig agtpågivenhed kunne konstateres på fraflytningssynet. Udlejer skal her reklamere uden ugrundet ophold overfor lejer for at kunne opretholde sit krav mod lejer i forbindelse med de skjulte mangler ved lejemålet.

Det er derfor vigtigt, at man som udlejer giver lejer besked lige så snart man konstaterer mangler ved lejemålet efter lejers fraflytning for fortsat at kunne gøre et istandsættelseskrav gældende overfor lejer i forbindelse hermed.

Med den omdiskuterede lovændring af Boligreguleringslovens § 5, som trådte i kraft pr. 1. juli 2020, blev der i § 5, stk. 3 indskrevet et krav om forhåndsbesigtigelse af huslejenævnet af det lejemål, der påtænkes gennemgribende forbedret. Forhåndsbesigtigelsen skal foretages med det formål at konstatere, at lejemålet før forbedringen har en sådan stand, at en gennemgribende forbedring væsentligt kan forøge det lejedes værdi. Ved lovændringen d. 1. juli 2022 blev Boligreguleringsloven udfaset. Dennes bestemmelser var herefter at finde andre steder. Nærværende bestemmelse blev til Lejelovens (LL) § 19, stk. 3, hvilket denne herefter vil benævnes som i artiklen.

Den udlejer, der påtænker at foretage en gennemgribende forbedring og genudleje lejemålet efter LL § 19, stk. 2, skal således inden der foretages nogle arbejder i lejemålet have en godkendelse fra Huslejenævnet om, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Det koster udlejer 4.000 kr. at få en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet om, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi og udlejer skal ligeledes afvente nævnets afgørelse førend arbejdet kan igangsættes.

Lovændringen havde som udgangspunkt alene til formål at forhindre kortsigtede investorers spekulation i at foretage gennemgribende forbedringer i utide for at opnå en gevinst. Lovændringen rammer dog samtlige udlejere, der vil foretage en gennemgribende forbedring af et lejemål og genudleje efter LL § 19, stk. 2. Dette kommer særligt til udtryk ved den nye bestemmelse i stk. 3 om forhåndsgodkendelse, da den forhaler udlejers igangsættelse af forbedringsarbejdet og ovenikøbet koster udlejer 4.000 kr. Hvordan denne bestemmelse nærmere skal forstås og anvendes i forhold til gennemførelsen af en gennemgribende forbedring, er nu nærmere klarlagt ved en boligretsdom afsagt den 29. juni 2021 af boligretten på Frederiksberg.

Afgørelse af den 29. juni 2021 af boligretten på Frederiksberg

Udlejer havde i august 2020 indsendt en anmodning til huslejenævnet om forhåndsbesigtigelse af et lejemål med henblik på at foretage en gennemgribende forbedring. Huslejenævnet afviste (med dissens) udlejers anmodning med den begrundelse, at lejemålet allerede fremstod med forholdsvis nye moderniseringer. Ankenævnet for huslejenævnene i København afviste ligeledes sagen og lagde ligeledes vægt på, at lejemålets seneste moderniseringer fra 2001 og lejemålet generelt fremstod i pæn og nydelig stand. De af udlejer planlagte rumændringer med forøgelse af badets størrelse og bedre fordeling af lejemålets gangareal ændrede ikke på afgørelsens resultat. Der var dog ligeledes dissens ved Ankenævnets afgørelse og de dissenterende dommere bemærkede, at lejemålets tidligere moderniseringer fremstod nedslidte i en sådan grad, at der kunne foretages en gennemgribende forbedring.

Udlejer ankede sagen til boligretten på Frederiksberg, som gav udlejer medhold i, at der kunne foretages en gennemgribende forbedring efter LL § 19, stk. 3. Boligretten udtalte i den forbindelse følgende:

”Efter bestemmelsens forarbejder er der ikke grundlag for at fastslå, at bestemmelsen ændrer kravene til, hvornår forbedringer af et lejemål kan anses for at være “gennemgribende” i § 5, stk. 2’s forstand. Formålet med bestemmelsen i stk. 3 ses derimod at være et værn mod kortsigtede investorer, som alene anvender lejeboliger som investeringsobjekter for at opnå hurtige gevinster, og som med henblik derpå gennemfører moderniseringer, som savner realitet. På den baggrund indførtes et krav om forudgående besigtigelse med henblik på at kunne dokumentere lejlighedens stand før og efter moderniseringen.”

Boligretten anførte ligeledes, at formålet med Lejelovens § 19, stk. 3 er at give udlejer incitament til at forbedre ældre og utidssvarende boliger og at sådanne forbedringer kan udgøre én meget omfattende forbedring eller flere forbedringer. Boligretten henviser i den forbindelse til U2016.2446H, hvor det er fastslået, at kravet til hvornår en forbedring væsentligt forøger det lejedes værdi, ikke er svær at opfylde, i det tilfælde hvor udgifterne ved forbedringerne overstiger de fastsatte beløbsgrænser i bestemmelsen. Udlejer havde i sagen fremlagt veldokumenterede forbedringer, hvis omkostninger væsentligt oversteg beløbsgrænserne i bestemmelsen, hvorfor Ankenævnet tilpligtedes til at anerkende, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Hvad betyder det for dig som udlejer?

Boligretten bekræfter, at lovændringen og særligt det nye krav til forhåndsgodkendelse ikke ændrer kravene til, hvornår der foreligger en gennemgribende forbedring. Der skal med andre derfor ikke mere til end før lovændringen for at man kan opfylde kravene til en gennemgribende forbedring. Boligretten har ved afgørelsen af denne sag behandlet sagen grundigt og der har været 5 enige dommere med til at afgøre sagen.

Udlejer har i sagen skulle afvente påbegyndelsen af forbedringen i næsten et helt år, hvor udlejer har tabt lejeindtægter og sagsomkostninger ved at skulle føre sagen for adskillige instanser. Det oplyses ligeledes i dommen, at siden bestemmelsens ikrafttræden har Huslejenævnet i København modtaget 710 anmodning om besigtigelse og af disse er det kun 27 sager, hvor der er givet afslag. Af de 27 sager er 11 af dem omgjort ved ankenævnet for de Københavnske huslejenævn. Bestemmelsen ses derfor ikke at have nogen nævneværdig betydning og særligt ikke i relation til styrkelse af lejerne. Bestemmelsens betydning i praksis er derfor alene en ulempe for de udlejere, der vil gøre brug af lejefastsættelsesreglen i LL § 19, stk. 3, hvor det er tydeligt, at der realistisk kan gennemføres en gennemgribende forbedring, som forøger det lejdes værdi.

I det tilfælde hvor udlejer har udlejet et lejemål til et kærestepar eller to venner, opstår spørgsmålet om hvorledes udlejer skal forholde sig, når den ene lejer ønsker at fraflytte lejemålet og den anden ønsker at blive boende. I nogle tilfælde beslutter lejerne internt, hvem der fraflytter og hvem der bliver boende, uden at udlejer i samme omgang bliver oplyst herom. Hvad kan man som udlejer så foretage sig i denne situation, når lejemålet er udlejet til to personer og hvem hæfter fremadrettet for husleje og omkostninger ved fraflytning?

Den helt store grund til, at man som udlejer ser en fordel i at have flere lejere på lejekontrakten er, at lejerne derved som udgangspunkt hæfter solidarisk over for udlejer i forhold til krav opstået på baggrund af lejeforholdet. Udlejer vil derfor f.eks. kunne rette det fulde krav mod den lejer, der har den bedste betalingsevne.

Udgangspunktet for opsigelse af lejeforhold med flere lejere

Lejemål der er udlejet til flere lejere på den samme kontrakt, skal overfor udlejer ligeledes opsiges af lejerne samlet. Dette skyldes, at lejerne ved at indgå i lejeforholdet sammen, skal agere som en enhed overfor udlejer. Opsigelsen skal dermed som udgangspunkt være behæftet med begge parters underskrift. Den ene lejer kan selv opsige lejemålet overfor udlejer ved at have en behørig fuldmagt fra den anden lejer. Det er her væsentligt at være opmærksom på de almindelige gyldighedsbetingelser for en fuldmagt. Er man som udlejer i ond tro om fuldmagtens gyldighed eller er fuldmagten fremkaldt ved en stærk ugyldighedsgrund, eks. forfalskning, kan man ikke støtte ret på den som udlejer.

Hvornår skal udlejer tåle, at en lejer ud af flere opsiger lejeaftalen?

Det er vigtigt for udlejer at have for øje, hvad der ligger til grund for, at lejeaftalen opsiges. Dette har nemlig betydning for, hvorvidt man skal tåle, at en enkelt lejer ud af flere opsiger lejeaftalen.

Den første undtagelse er selvfølgelig, hvis man som udlejer vælger at acceptere opsigelsen fra den ene lejer. Det står nemlig udlejer frit for at acceptere, at den ene lejer fraflytter uden at dette betyder, at hele lejeforholdet for alle lejere ophører. Udlejer er ikke forpligtet hertil på nogen måde, men kan vælge at gøre det.

Den anden undtagelse skal findes i lejelovens bestemmelser om ophør af ægteskab eller samlivsforhold mellem lejere.

I det tilfælde, hvor den ene lejer fraflytter grundet skilsmisse mellem lejerne, skal udlejer tåle en opsigelse af den ene lejer, jf. Lejelovens § 165. Det er op til lejerne selv at afgøre, hvem der skal fortsætte i lejeforholdet og denne ret tilkommer også en lejer, som måske slet ikke er på lejekontrakten. Lejer skal dog meddele udlejer herom og skal ligeledes på anfordring fra udlejer, kunne fremvise et bevis på ægteskabets opløsning. Restancer i lejeforholdet opstået før opsigelsen af den ene lejer, kan rettes mod begge parter fortsat. Fremtidige restancer kan derimod alene rettes mod den fortsættende lejer. Det er vigtigt at påpege, at der her er tale om en ret for lejer til at fortsætte i det allerede eksisterende lejeforhold og dermed ikke en ret til at indgå en ny lejeaftale med udlejer.

Udlejer skal ligeledes tåle, at den ene lejer fraflytter, idet denne forlader sin ægtefælle, hvor ægteskabet ikke ophører. Den efterladte ægtefælle kan her ligeledes fortsætte lejeforholdet, jf. Lejelovens § 167.

Udlejer skal ligeledes i nogenlunde samme omfang tåle en opsigelse fra en lejer ud af flere, når der er tale om et samlivsophør mellem lejere, jf. Lejelovens § 166. Det er dog her en betingelse, at lejerne har boet i sammen i et samlivsforhold/”kæresteforhold” i mindst 2 år forinden opsigelsen. Denne periode behøves ikke at være i det pågældende lejemål, men lejerne skal kunne bevise, at der har bestået et samlivsforhold i mindst 2 år. Herudover skal det kunne bevises, at samlivsforholdet mellem lejerne er ophørt. Denne bestemmelse kan også anvendes af en lejer, som ikke står på lejekontrakten. Den solidariske hæftelse ophører i dette tilfælde ligeledes for fremtidige restancer, når den ene lejer opsiger.

Sker der en ændring i lejerforholdet, som udlejer skal tåle grundet skilsmisse eller samlivsophør, bør det påtegnes lejekontrakten, hvornår den ene lejers del af lejeforholdet ophører. Dette er med til at bevise, hvornår hæftelsen for den fraflyttende lejer i dette tilfælde ophører.

Hvad kan udlejer gøre, når den ene lejer fraflytter?

Opsiger den ene lejer lejeaftalen, uden at ovenstående bestemmelser finder anvendelse, kan udlejer ophæve lejeforholdet efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4. Denne bestemmelse giver udlejer en ret til at ophæve lejemålet, når en lejer fraflytter lejemålet i utide uden aftale med udlejer. Bestemmelsen kan anvendes når én eller samtlige lejere fraflytter lejemålet uden at meddele udlejer behørigt herom.

Er en af flere lejere fraflyttet uden udlejers viden og finder udlejer først ud af dette efter lejemålet er opsagt eller ophævet, kan udlejer rette eventuelle krav på huslejebetaling eller fraflytningsomkostninger mod den fraflyttede lejer.

Den solidariske hæftelse ophører ikke ved fraflytning og den fraflyttede lejer kan ikke ved en aftale mellem lejerne internt træde ud af sin hæftelse over for udlejer. Udlejer vil derfor i dette tilfælde ligeledes kunne rette krav mod den fraflyttede lejer, som først er opstået efter dennes fraflytning. Det har i denne forbindelse ingen betydning, at den fraflyttede lejer kan bevise tidspunktet for dennes fraflytning eller lignende.

Fremlejetagere har ikke efter den gældende lejelov samme beskyttelse overfor fremlejegiver, som lejer har overfor udlejer. Dette har ført til nogle uheldige sager i de seneste år, hvor fremlejetagere ikke har haft mulighed for at kræve deres depositum tilbage fra fremlejegiver. Denne problemstilling har resulteret i et lovforslag om ændring af lejelovens bestemmelser, som skal give fremlejetager en bedre beskyttelse mod fremlejegiver.

Lejer kan efter gældende ret fremleje op til 50 % af lejemålets beboelsesrum, så længe det samlede antal beboere i lejemålet ikke overstiger antal beboelsesrum. Fremleje i dette omfang kan udlejer ikke nægte eller begrænse. Der gøres stor brug af denne form for værelsesudlejning, som i det tilfælde hvor lejer indgår aftalen med fremlejetager, skal betegnes som værelsesfremleje. Problemstillingen opstår, når fremlejetager fraflytter og fremlejegiver i den situation ikke retmæssigt betaler fremlejetagers depositum tilbage. Fremlejetager har nemlig ikke samme beskyttelse for sit krav i ejendommen, som lejer har overfor udlejer, og det kan dermed være svært for fremlejetager at inddrive krav fra fremlejegiver. Det er heller ikke muligt efter nugældende ret for udlejer at sanktionere lejer i denne situation.

Boligministeriet er på baggrund af denne problemstilling kommet med et lovforslag, som skal styrke fremlejetagers retsstilling. Forslaget indeholder 3 hovedelementer, som samlet skal give fremlejetager en styrket retssikkerhed i et fremlejeforhold.

Begrænsning i størrelsen af den forudbetalte leje

Denne del af lovforslaget indeholder et ønske om at begrænse størrelsen på den forudbetalte leje, således at lejer og fremlejetager ikke kan opkræves mere i forudbetalt leje, end hvad denne kan nå at ”bo op” i opsigelsesperioden. Denne del af lovforslaget giver god mening, da formålet med at kunne opkræve forudbetalt leje alene er, at stille sikkerhed for lejebetalingen i opsigelsesperioden. Opkræves der mere i forudbetalt leje end hvad der skal til for at dække lejebetalingen i opsigelsesperioden, vil det overskydende dermed få virkning som et ekstra depositum, hvilket ikke er hensigten med retten til at kunne kræve forudbetalt leje. Lovforslaget vil dermed være til at sikre, at udlejer og fremlejegiver ikke kan opkræve mere i forudbetalt leje, end hvad der er nødvendigt til at dække lejebetalingen i opsigelsesperioden.

Sanktion for utilbørlig disponering over depositum

Der findes ikke i lejeloven nogle regler for, hvordan udlejer og fremlejegiver må disponere over lejers eller fremlejetagers depositum i lejeperioden.

Efter gældende ret skal lejer have sit depositum tilbage ved fraflytning fratrukket den del af lejers depositum, der skal bruges til dækning af istandsættelse. Udlejer er derfor alene forpligtet til at tilbagebetale den del af lejers depositum, som ikke skal bruges til at dække udlejers istandsættelseskrav. Betaler udlejer ikke depositummet tilbage, har lejer en beskyttelse efter Lejelovens § 7, stk. 1. Efter denne bestemmelse er ethvert krav efter lejelovens almindelige regler sikret mod enhver uden tinglysning, hvilket betyder, at lejer kan få sikkerhed i den faste ejendom for sit krav foran allerede tinglyste krav. Dette er en stor beskyttelse af lejers retsstilling og denne beskyttelse har fremlejetager ikke, da fremlejegiver ikke ejer den faste ejendom.

Det er på baggrund heraf foreslået, at der skal ses nærmere på indgreb, som kan give fremlejetager en lignende beskyttelse, som den lejer har i aftaleforholdet med udlejer. Det er derfor foreslået, at fremlejegiver skal kunne straffes med bøde eller fængsel, hvis fremlejegiver har disponeret over depositummet på en sådan måde, at det har påført fremlejetager et tab, når der ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller endelige huslejenævnsafgørelse, er foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.

Det virker ikke klart, hvad det nærmere indhold af fremlejegivers begrænsning i at disponere over depositummet indeholder og hvornår en disposition kan siges at påføre fremlejetager et tab. Det virker ligeledes besynderligt, at fremlejegiver skal kunne straffes med bøde og fængsel, hvis ikke fremlejegiver betaler depositummet tilbage, da fremlejegivers eventuelle manglende betalingsevne således kan medføre en tur i fængsel.

Opsigelsesadgang overfor lejere, der misligholder fremlejeforhold

Det er i lovforslaget ligeledes tiltænkt, at der skal indføres en mulighed for udlejer til at opsige lejer, såfremt denne gentagne gange har misligholdt et fremlejeforhold. Udlejer skal dermed kunne agere politimand over et aftaleforhold, som denne ikke er part i. Ønsket med udlejers nye opsigelsesadgang er at give lejer et incitament til at overholde dennes forpligtelser i relation til fremlejeforholdet. Udlejers rolle i relation til fremlejeforholdet er dog udstrakt i en noget vidtgående grad. Det er nemlig yderligere foreslået, at udlejer skal hæfte solidarisk med fremlejegiver overfor fremlejetager, såfremt udlejer ikke opsiger lejer efter tredje meddelelse om, at lejer ikke efterlever en huslejenævnsafgørelse i et fremlejeforhold.

Denne del af lovforslaget virker uhensigtsmæssig, da udlejer i relation til et aftaleforhold denne ikke er part i eller har nogen indflydelse på, kan risikere at hæfte for den ene parts manglende overholdelse af loven i det indbyrdes fremlejeforhold. Udlejer bliver dermed pålagt en urimelig risiko, som denne ikke kan beskytte sig imod. Udlejer skal ligeledes holde styr på, hvor mange gange lejer har ikke har efterlevet huslejenævnsafgørelsen i fremlejeforholdet og sikre sig at reagere og opsige lejer senest efter tredje meddelelse, da en fjerde vil betyde, at fremlejetager vil kunne rette kravet direkte mod udlejer. Et forsøg på at give fremlejetager en bedre retsstilling, pålægger dermed udlejer pligter i et aftaleforhold, som denne ikke er part i eller har nogen indflydelse på i øvrigt.

Det virker tvivlsomt om denne del af lovforslaget bliver vedtaget i den form, som den er præsenteret. Det ville i hvert fald være kritisabelt, at særligt udlejers retsstilling skal påvirkes i den grad det er foreslået i relation til sikring af fremlejetager.

Hvad bør man som udlejer gøre i relation til lovforslaget?

Der er nogle forhold man allerede nu, kan gøre sig overvejelser om som udlejer for at forhindre potentielle problemer på baggrund af dette lovforslag. For det første kan man sikre sig, at der kommer så mange som muligt på lejekontrakten med udlejer, da man dermed vil forhindre fremlejemulighederne for lejer helt generelt. Derudover kan man i lejekontraktens § 11 evt. indskrive, at lovpligtig hæftelse over for lejerens fremlejetagere er en pengepligtig ydelse i aftalen mellem lejer og udlejer, hvorefter det vil blive fremhævet, at udlejer vil kunne modregne evt. hæftelse overfor fremlejetager i lejers depositum.

Der kan ske ophævelse af lejer, hvis lejer uberettiget overlader brugen af det lejede helt eller delvist til en anden, jf. Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6. Det kræver dog, at udlejer forinden har gjort indsigelse imod forholdet. Der vil dermed ikke kunne ske direkte ophævelse af en lejer, hvis man som udlejer konstaterer, at brugsretten til lejemålet uberettiget er overdraget til en tredjemand af lejer. Denne bestemmelse regulerer som hovedregel de tilfælde, hvor lejer ulovligt fremlejer lejemålet eller fremlejer mere end halvdelen af lejemålet ud. Reglen kan dermed også anvendes, hvis ens lejer mod et direkte påkrav udlejer, overlader brugen af det lejede til andre eksempelvis gennem Airbnb.

Det følger af Lejelovens § 157, stk. 1, 2. pkt., at det samlede antal personer der bor i lejemålet, ikke må overstige antallet af beboelsesrum. Alle beboere i lejemålet skal tælles med, uanset om personen er myndig eller ej eller om beboerne indgår i et samlivsforhold eller lignende med lejer. Denne regel kan også anvendes, hvis der er registreret flere personer i folkeregistret, men hvor de registrerede ikke reelt bor på lejemålets adresse. Det er dog uvist om denne begrænsning kun gælder ved etableringen af lejeforholdet eller om den også gælder løbende i lejeperioden. I de tilfælde hvor der brydes med denne regel grundet en familieforøgelse, bør reglen selvfølgelig kun tage sigte på tidspunktet for etableringen af lejeforholdet.

Der kan dermed også ske ophævelse af lejer i de tilfælde, hvor antallet af beboere overstiger det samlede antal beboelsesrum efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 5. Man kan derfor som udgangspunkt ophæve lejer, når man konstaterer, at der er registreret for mange på adressen i folkeregistret. Der skal dog forinden sendes et påkrav, så lejer kan udbedre evt. fejl i folkeregistret eller lade nogle af lejemålets beboere fraflytte og derved afværge ophævelsen. Denne praksis følger af nedenstående dom, hvor en udlejers ophævelse var berettiget grundet for mange registrerede på adressen.

Fristen efter påkravet skal give lejer tilstrækkelig tid til at bringe den ulovlige brug til ophør. Det følger ikke af praksis, hvor lang denne frist skal være. Lejer skal dog efter fristen realistisk kunne nå at rette op på forholdet. Det må dog antages, at en frist på 2 uger vil være tilstrækkelig. Dog kan nogle forhold begrunde en kortere eller længere frist. Dette vil afhænge af, hvor let forholdet er at bringe til ophør.

GD 2017/76 V

I sagen konstaterer udlejer, at der bor flere personer end der er beboelsesrum i et af sine lejemål og sender et påkrav til lejer den 13. september 2016 om, at der i strid med Lejelovens regler bor for mange lejere i lejemålet i forhold til antal beboelsesrum. Antallet af beboere ændres ikke i folkeregistret og udlejer ophæver derfor lejemålet pr. 29. september 2016. Udlejer indleder herefter en udsættelsessag hos fogedretten, da lejer ikke fraflytter.

Lejer forklarer for fogedretten, at der er tale om en fejl og at de personer, der havde registreret sig var fraflyttet. Fogedretten fremmer stadig sagen. Afgørelsen bliver af lejer kæret til landsretten.

Landsretten finder frem til det samme som fogedretten. Landsretten begrunder yderligere resultatet med, at lejer ikke efter påkravsskrivelse er efterkommet indholdet af påkravet og dermed selv er skyld i, at udlejer havde mulighed for at ophæve. Personerne bliver først afskrevet fra lejemålets adresse den 18. oktober 2016 og dermed har lejer ikke reageret inden for påkravsfristen og arbejdet på at få personerne skrevet af lejemålet. I denne sag var der givet en frist på 14 dage til at ændre på forholdet. Der var i denne sag alene registreret for mange beboere i personregistret og dermed boede der ikke fysisk for mange i lejemålet. Fristen til at ændre dette i registret på 14 dage var dermed rimelig. Landsrettens resultat er dermed, at ophævelsen er retmæssig og skal opretholdes, da lejer ikke har reageret inden for den rimelige påkravsfrist.

Hvad betyder dette for dig som udlejer?

Udlejer har som udgangspunkt ikke mulighed for at ophæve lejer i de tilfælde, hvor denne bebor lejemålet med sin ægtefælle/samlever og lejers børn. Det følger dog af Lejelovens § 157, stk. 1, at udlejer kan ophæve lejeaftalen i de tilfælde, hvor lejers husstand overstiger antallet af beboelsesrum i lejemålet. Der kan også ske ophævelse af lejer, hvis lejer uberettiget har overdraget lejemålet til tredjemand. Den ovenstående praksis viser, at man som lejer skal være særligt opmærksom på hvor mange, der er registreret på lejemålets adresse i folkeregistret. Er der registreret flere i folkeregistret end der er værelser, vil udlejer kunne ophæve lejeforholdet, jf. Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 5. Dette gælder også selvom, der reelt ikke bor for mange i lejemålet, men blot er registreret for mange på adressen.

Det er vigtigt at påpege, at udlejer skal have gjort indsigelse mod det faktum, at der bor eller er registreret for mange på lejemålets adressen og udlejer skal have givet lejer en rimelig frist til at bringe forholdet til ophør, forinden udlejer kan ophæve efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 5.

Det følger af Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 5, at lejemålet kan ophæves af udlejer, når lejeren vanrøgter det lejede og bringer det lejede i stand uden ophold efter udlejers påkrav. Lejer kan dog kun ophæves grundet vanrøgt, når der foreligger væsentlig misligholdelse af det lejede, jf. Lejelovens § 183, stk. 1. Misligholdelse der ikke kan siges at være væsentlig, kan alene føre til at udlejer har mulighed for at opsige lejeaftalen.

Reglerne om udlejers ophævelse grundet vanrøgt hører sammen med bestemmelsen i Lejelovens §§ 182, stk. 1, nr. 5 og 153, stk. 1, nr. 7, da disse bestemmelser handler om tilsidesættelse af god skik og orden. Det er nemlig muligt også at ophæve lejer med henvisning til brud på god skik og orden, når lejer er til gene for de øvrige beboere i ejendommen. Det er ikke altid klart, hvilken regel der skal anvendes. Det er derfor i praksis set, at bestemmelserne påberåbes sammen.

Sagens behandling afhænger dog af hvilken bestemmelse man gør gældende, da påberåbelse af brud på god skik og orden kan behandles ved Huslejenævnet, hvilket en ophævelsessag efter Lejelovens § 182 ikke kan. Huslejenævnet har nemlig ikke mulighed for at træffe afgørelse om, at lejer skal fraflytte, men kan i stedet gøre lejeforholdet betinget af, at lejer udbedre forholdene. Ønsker man som udlejer, at lejer direkte skal fraflytte lejemålet grundet vanrøgt, skal man anlægge sagen ved de almindelige domstole.

Hvornår er der tale om vanrøgt?

Vanrøgt foreligger i de tilfælde, hvor lejer ikke overholder sin vedligeholdelses pligt og lejemålet derved lider skade eller er under stor risiko herfor. Vanrøgt forekommer i mange forskellige situationer og der er i retspraksis eksempler på, hvad vanrøgt kan udgøre.

TBB 2018.231 V – lejer opbevarede brandfarligt materiale på lejemålets komfur og der havde tidligere været en brandepisode i lejemålet grundet dette forhold. Lejer kunne ophæves retmæssigt grundet vanrøgt, da det var dokumenteret, at lejer stadig havde brandfarligt materiale anbragt på lejemålets komfur og der generelt i lejemålet var en massiv ophobning af genstande.

GD 2013.44 Ø – Udlejer konstaterede i forbindelse med udbedring af en vandskade i lejemålet, at elforsyningen til lejemålet var afbrudt og lejemålet i øvrigt var så beskidt, at det gav grobund for skadedyr. Lejer opvarmede lejemålet med en petroleumsovn, som udgjorde en væsentlig brandfare. Der var ligeledes ophobning af genstande i lejemålet. Alt dette fandtes at udgøre vanrøgt, der kunne begrunde ophævelse, da lejers forhold udgjorde en sundhedsfare for de øvrige lejere i ejendommen.

GD 2004.43 V – lejemålet var ikke rengjort eller vedligeholdt i flere år og udlejer kunne ophæve efter fremsendelse af flere påkrav. Lejer havde således haft over 2 måneder til at udbedre forholdene fra første påkrav og indtil udlejer ophævede lejemålet.

Generelt kan det anføres, at manglende vedligeholdelse af lejemålet i form af rengøring/oprydning over en årrække vil kunne være vanrøgt. Om vanrøgten kan anses for væsentlig eller ej, må afhænge af den konkrete situation. Er der fare for brand eller andre sundhedsfare for lejer, må det dog altid anses for væsentligt.

Hvordan ophæves lejer ved vanrøgt?

I de tilfælde hvor udlejer vil ophæve lejeaften efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 5 eller 7, skal der forinden være fremsendt et påbud til lejer om udbedring/ophør af de forhold, der udgør vanrøgt, jf. Lejelovens § 183, stk. 2. Påbuddet skal være så specifikt og præcist som muligt, så man som udlejer kan sikre sig, at lejemålet bringes i en acceptabel stand. Der bør ligeledes i påbuddet varsles en kontrolbesigtigelse, så udlejer har mulighed for at efterse, at lejemålet rent faktisk er bragt i en acceptabel stand. Lader lejer ikke udlejer besigtige lejemålet ved en varslet besigtigelse, kan lejemålet ligeledes ophæves af denne grund, jf. Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 3.

Lejer skal efter påbuddets indhold have rimelig tid til at bringe forholdet til ophør og dermed ikke længere vanrøgte lejemålet, forinden udlejer endeligt kan ophæve lejeaftalen. Fristen til at udbedre skal tilpasses de forhold, der gøres gældende. Har man som udlejer givet en for kort frist, vil påbuddet kunne tilsidesættes og udlejers mulighed for at ophæve vil dermed være udelukket.

Påbuddet skal være skriftligt og udlejer skal kunne bevise, at brevet er kommet frem til lejer. Det anbefales derfor, at der sendes et fysisk brev med anbefalet post eller anden sporing. Et digitalt påbud vil ikke være tilstrækkeligt, da der er krav om skriftlighed i form af en fysisk meddelelse.

Er man i tvivl om, det forhold der påberåbes, er væsentligt og dermed kan begrunde ophævelse, kan man vælge at lave en subsidiær påstand, om at lejemålet i stedet opsiges grundet forholdene.

Huslejenævnet er et tvistløsningsorgan, som findes i hver kommune. Man kan gå til Huslejenævnet, hvis der opstår tvister i et privat lejeforhold mellem lejer og udlejer. Nævnet er ikke kompetent til at afgøre tvister i almene lejeforhold og her skal man i stedet gå til beboerklagenævnet. Efter indbringelse af sagen for Huslejenævnet træffer denne afgørelse i sagen på baggrund af parternes fremstilling af sagens problemstilling. Indbringelse kan både ske af lejer og udlejer. Det koster pr. 2021 315,00 kr. i indbringelsesgebyr, som skal betales af den, der indbringer sagen. Indbringelsesgebyrets størrelse gør det til et billigt alternativ i forhold til at indbringe sagen for domstolene, hvor der mindst skal betales et gebyr på kr. 500,00 (i sager hvor sagens værdi er under 50.000 kr., hvilket må antages at gælde for de fleste sager om private lejeforhold) og derudover påløber der ofte også øvrige sagsomkostninger eksempelvis til advokatbistand. I de fleste nævn er behandlingstiden også væsentligt kortere end ved behandlingstiden ved domstolene.

Hvad kan Huslejenævnet træffe afgørelse om?

Huslejenævnets kompetence til at træffe afgørelse er begrænset til de i Lejeloven nævnte forhold. Det følger bl.a. heraf, at Nævnet kan træffe afgørelse i sager om lejens størrelse og regulering af lejen. Nævnet er også kompetent til at træffe afgørelse i sager, hvor der foreligger en tvist ved lejers fraflytning, herunder særligt om istandsættelsesomfanget efter lejers fraflytning. Herudover også i sager om vedligeholdelsespligten, husordenssager og tvister om betaling af aconto forbrug og regnskaber herfor.

I de tilfælde hvor Nævnet ikke er kompetent til at træffe afgørelse, må man i stedet søge tvisten løst ved brug af de almindelige domstole. Lejesager behandles ved Boligretten, som er en særlig afdeling ved Byretten.

Fremgangsmåden ved behandling af en sag for huslejenævnet

Det er vigtigt at have for øje som udlejer, at Huslejenævnet er til for at forvalte Lejelovens regler, som beskytter lejer. Det er dermed udlejer, der har bevisbyrden ved Huslejenævnet og det er udlejer, der skal sørge for at frembringe dokumenter af relevans for sagen. Huslejenævnssager behandles som udgangspunkt skriftligt. Bevisførelse for Huslejenævnet kan kun ske ved indsendelse af dokumenter og billeder og der kan dermed ikke ske bevisførelse i form af vidner eller video- og lydoptagelser. Vidner kan dog fremsende et udsagn på skrift, som kan sendes til Nævnet. I sager om lejens størrelse er Huslejenævnets medlemmer dog også ofte på besigtigelse i det pågældende lejemål og dermed indgår der i disse sager anden bevisførelse end alene skriftlige dokumenter.

Efter indbringelsen af sagen ser Huslejenævnet dokumenterne igennem og sender dem herefter til høring hos modparten, hvor denne kan komme med sine modargumenter til det, der er anført af modparten. Herefter høres parterne på skift og Nævnet træffer afgørelse, når sagen er oplyst tilstrækkeligt og begge parter har haft mulighed for at komme med kommentarer. Afgørelsen meddeles parterne skriftligt. Huslejenævnet kan også afvise helt at træffe en afgørelse i de sager, som ikke kan afgøres på baggrund af den begrænsede bevisførelse, der kan ske for nævnet. I de tilfælde hvor lejer har indbragt sagen for Huslejenævnet og hvor man som udlejer forholder sig passivt ved Huslejenævnets høring, kan man risikere at tabe sagen helt alene af den grund, at man ikke har svaret på høringsskrivelsen. Det er derfor vigtigt at give besked til Nævnet, også selvom man måske ikke har nogle kommentarer til det indsendte, fordi lejer har indsendt alle sagens bilag og præsenteret tvisten objektivt.

Huslejenævnets afgørelse

Huslejenævnets afgørelse kan ankes i 4 uger efter afgørelsens afsigelse. Nævnets afgørelser ankes til Boligretten. Dog skal afgørelser afsagt af Københavns Kommunes Huslejenævn ankes til det særlige ankenævn for Huslejenævnet. Ankes sagen ikke inden for fristen, er afgørelsen endelig og parterne kan herefter agere efter afgørelsens indhold.

Hvad kan man gøre, hvis lejer ikke betaler det pengekrav, udlejer har efter afgørelsen?

Det er vigtigt at påpege, at huslejenævnsafgørelser ikke er eksigible. Dette betyder, at hvis udlejer har krav på betaling fra lejer efter Nævnets afgørelse, så kan man ikke på baggrund af nævnsafgørelsens indhold tvangsfuldbyrde kravet ved Fogedretten. Huslejenævnsafgørelser kan dermed ikke udgøre det påkrævede fundament for en fogedretssag. I de tilfælde hvor modparten ikke betaler det skyldige beløb efter afgørelsens indhold, skal man dermed have skabt et fundament inden kravet kan tvangsfuldbyrdes. Dette kan gøres på forskellige måder. Ønsker modparten ikke at acceptere betalingsforpligtelsen, er der ofte kun den mulighed at anlægge en sag ved domstolene om betaling af det pågældende beløb. Hvis modparten godt vil betale, men måske ikke har tilstrækkelige midler til at betale på en gang, kan der udarbejdes et frivilligt forlig med en afdragsordning. I det frivillige forlig kan man indsætte en tvangsfuldbyrdelsesklausul, hvori der står, at ”forliget kan tjene som fundament til tvangsfuldbyrdelse”, hvorefter det frivillige fundament er eksigibelt. Har skyldner ikke mulighed for at betale, kan man forsøge at få skyldner til at underskrive en skyldnererklæring, som også kan udgøre et fundament.

Ændringer af betydning for udlejer ved Huslejenævnssager pr. juli 2020

Der er efter lejelovsændringen pr. juli 2020 sket en væsentlig ændring i forhold til det strafgebyr, som udlejer kan blive pålagt, hvis sagen falder ud til lejers fordel 100 % efter Huslejenævnets afgørelse. Tidligere kunne man som udlejer blive pålagt et strafgebyr på 2.180,00 kr., men efter lovændringen er dette tal steget til 6.024,00 kr. (pr. 2021) Det er derfor værd at overveje om, man skal føre sagen mod lejer eller ej i de tilfælde, hvor det beløb der er uenighed om, måske ikke er så stort beløbsmæssigt. Det skal derfor fra udlejers side overvejes nøje, om udlejer med en vis sandsynlighed har mulighed for at tabe sagen helt ved Huslejenævnets afgørelse. I disse tilfælde vil det være gavnligt at søge sagen løst på anden vis, da man ellers som udlejer ikke blot taber sagen, men også bliver pålagt et strafgebyr på 6.024,00 kr.

Der er herudover også kommet en ny meddelelsespligt for udlejer i de tilfælde, hvor lejer får helt eller delvist medhold. Det er efter lovændringen pr. juli 2020 indskrevet i Lejelovens § 194, stk. 1, at udlejer når lejer får helt eller delvist medhold, skal orientere de øvrige lejere i ejendommen om afgørelsens indhold senest 2 uger efter ankefristens udløb. Denne meddelelsespligt gælder kun i de tilfælde, hvor der ikke er tale om en husordenssag. Der er her modsat af strafgebyret, ikke krav om, at lejer skal have fået 100 % medhold. Meddelelsespligten udløses dermed i de tilfælde, hvor udlejer efter afgørelsen ikke får fuldt medhold. Det kan dermed have en yderligere konsekvens for udlejer, hvis Huslejenævnets afgørelse indeholder forhold, som ejendommens øvrige lejere også er underlagt. Det ville eksempelvis være af stor betydning for udlejer, hvis lejer får hel eller delvis medhold i en sag om lejens størrelse og udlejer derefter skal orientere de øvrige lejere herom. I de tilfælde kan én huslejenævnsafgørelse have stor betydning for udlejeren af en ejendom med flere lejemål, hvis samme forhold gør sig gældende i samtlige lejemål i ejendommen. Overholdes denne pligt ikke kan man blive pålagt bøde og i de tilfælde, hvor udlejer driver udlejningsvirksomhed i privat regi, kan man ligeledes blive pålagt fængselsstraf. Det vides dog endnu ikke, hvad den endelige konsekvens er af tilsidesættelse af pligten i praksis og hvor bødeniveauet ligger.

Det kan være en god idé som udlejer at kræve, at lejer ved lejeaftalens indgåelse betaler et beløb til henholdsvis forudbetalt leje og depositum. Der er i lejelovens § 59 en regulering af, hvad man som udlejer kan kræve beløbsmæssigt af lejer til disse poster.

Depositum

Depositummet er udlejers sikkerhed for, at lejer afleverer lejemålet i ordentlig stand ved fraflytning. Er lejemålet ikke i ordentlig stand ved lejers fraflytning, kan det påkrævede istandsættelsesarbejde eller andre skyldige pengeydelser vedrørende lejemålet dækkes ved brug af depositummet. Det kan derfor være praktisk at sikre sig, at lejer indbetaler et depositum ved aftalens indgåelse for at undgå en langvarig proces med at få dækket istandsættelsesomkostningerne eller øvrige skyldige beløb af lejer efter lejers fraflytning.

Er der en del af depositummet i behold efter det endelige mellemværende mellem lejer og udlejer er gjort op, skal dette betales tilbage til lejer. Tilbagebetalingen skal ske inden for rimelig tid efter lejers fraflytning og skal ske, når udlejer kan gøre mellemværendet mellem parterne op. Der er dog ikke en bestemt tidsfrist i disse tilfælde som udlejer skal overholde. Typisk vil det være rimeligt, at udlejer tilbagebetaler depositummet inden for 1-2 måneder efter lejers fraflytning. Er der ved lejers fraflytning nogle forpligtelser, som ikke på dette tidspunkt kan fastsættes, kan udlejer ligeledes tilbageholde et rimeligt beløb hertil i depositummet. Der sker ofte tilbageholdelse af et rimeligt beløb til brug ved den endelige opgørelse af forbrug, da den endelige opgørelse for forbrug ofte ikke kan fastlægges før ved forbrugsårets udløb. Størrelsen på det beløb der kan tilbageholdes, må vurderes ud fra de konkrete omstændigheder. Det er efter praksis set tilladt, at udlejer kan tilbageholde 2000 kr. til den endelige opgørelse af vand og varme. Lejer kan ikke modsat den forudbetalte leje bo depositummet op i opsigelsesperioden.

Efter reglen i Lejelovens § 59, stk. 1 kan man som udlejer opkræve et beløb i depositum svarende til højst tre måneders husleje. Depositummets størrelse kan kun udregnes på baggrund af den rene huslejepris og man kan dermed ikke medregne acontobetalinger eller andre tillægsydelser i depositummets størrelse. Det står udlejer frit for at opkræve et hvilket som helst beløb op til maksimum 3 måneder husleje. Depositummets størrelse kan reguleres efter en lejestigning efter Lejelovens § 59, stk. 3. En efterfølgende regulering er ligeledes begrænset af, at depositummet højst kan udgøre tre måneder husleje. Der vil derfor ved en huslejestigning, kunne reguleres op til lejens størrelse efter stigningen. En efterfølgende regulering af depositummet kræver ikke, at man som udlejer forudgående har forbeholdt sig retten hertil. Betaler lejer ikke depositummet eller en efterregulering af depositummets størrelse, kan dette give udlejer ret til at ophæve lejeaftalen efter Lejelovens § 182, da der er tale om en pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Se mere om reglerne for lejers udsættelse ved manglende betaling af pligtige pengeydelser.

Forudbetalt leje

Den forudbetalte leje er udlejers sikkerhed for, at der betales leje i hele opsigelsesperioden. Det er for eksempel en god idé at have opkrævet forudbetalt leje i de tilfælde, hvor lejer fraflytter fra den ene dag til den anden, hvor man dermed som udlejer ikke er sikker på at få dækket lejeomkostningerne af den fraflyttende lejer, indtil lejemålet igen kan lejes ud. Man må dog ikke som udlejer få dobbelt husleje i en periode og derfor skal udlejer tilbagebetale den forudbetalte leje til fraflyttende lejer, hvis en ny lejer overtager lejemålet i den fraflyttende lejers hæftelsesperiode. I de tilfælde skal udlejer tilbagebetale det resterende forudbetalte leje til den fraflyttende lejer.

Den forudbetalte leje kan også anvendes til huslejebetaling af en fraflyttende lejer i opsigelsesperioden og dermed slipper lejer for at betale husleje i opsigelsesperioden. Det skal dog bemærkes, at den forudbetalte leje ikke dækker forbrug, hvorfor man som udlejer skal huske at kræve forbrug i opsigelsesperioden, hvor lejer ”bor” den forudbetalte leje op. Anvender lejer ikke den forudbetalte leje til at betale huslejen i opsigelsesperioden, er udgangspunktet, at den forudbetalte leje herefter kan anvendes på samme måde som lejers depositum ved fraflytningen. Det står udlejer frit for om, de ønsker at opkræve forudbetalt leje af lejer. Er der en del af den forudbetalte leje tilbage ved opgøret af det endelige mellemværende mellem lejer og udlejer, skal lejer have denne del tilbagebetalt.

Den forudbetalte leje kan ligesom depositummet maksimum udgøre 3 måneders ren husleje og man kan dermed heller ikke her medregne tillægsbetalinger såsom acontobetalinger og lignende i den forudbetalte leje, jf. Lejelovens § 59. Den forudbetalte leje kan ligeledes reguleres ved huslejestigninger efter samme regler som ved depositummet efter Lejelovens § 59, stk. 3. Både den forudbetalte leje og efterreguleringen af den forudbetalte leje er en pligtig pengeydelse efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, hvilket betyder, at hvis ikke lejer betaler, kan udlejer ophæve lejeaftalen efter reglerne i Lejelovens § 182, stk. 2. Se mere om reglerne for lejers udsættelse ved manglende betaling af pligtige pengeydelser.

Hvad må man opkræve i alt ved lejers indflytning?

Udlejer kan dermed opkræve et beløb svarende til 7 måneders husleje ved lejers indflytning. Det skal bemærkes, at der ikke kan ”flyttes rundt” på beløbene således, at depositummet udgør 5 måneder og den forudbetalte leje udgør 1 måned. Opkrævningen for den første måneds husleje kan modsat opkrævningerne for forudbetalt leje og depositum godt indeholde evt. acontobetalinger og andre tillægsydelser til lejen.

Opkrævningen ved lejeaftalens indgåelse kan alene ske med følgende fordeling:

Praksis – lejer kan ophæves, hvis lejer framelder sig el-forsyning

Lejer kan efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1 ophæves i de tilfælde, hvor lejer udebliver med betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse. Denne regel betyder, at også betaling af depositum og aconto-bidrag kan udgøre pligtig pengeydelse. Det antages at alle betalinger, der har stammer fra lejeforholdet, kan udgøre en pligtig pengeydelse. Dog stilles der hertil et yderligere krav om, at der ikke må være berettiget tvivl om, at forpligtelsen til at betale faktisk består.

Pligtig pengeydelse er efter praksis defineret som enhver ydelse, der med hjemmel i loven eller lejeaftalen skal betales af lejeren, samt accessorier til denne og morarenter og andre sagsomkostninger i forbindelse med inddrivelse, jf. U 2000.905 H. Det er dermed ikke alle betalinger, der udspringer af lejeforholdet, som er omfattet af anden pligtig pengeydelse. Det er blandt andet efter praksis fastlagt, at PBS-gebyr ikke er pligtig pengeydelse og ikke kan pålægges lejer, da dette gebyr er en del af udlejers driftsomkostninger. Derimod er påkravsgebyret efter LL § 182, stk. 2 på 287 kr. (2021-niveau) en pligtig pengeydelse. Det er dermed heller ikke al betalingsmisligholdelse i et lejeforhold, som kan være ophævebegrundende efter LL § 182, stk. 1, nr. 1. Denne problemstilling har i nedenstående sag været prøvet ved domstolene, hvor lejer havde frameldt sig el og udlejer dermed kom til at betale herfor. Spørgsmålet er dermed om udlejer kan ophæve lejeaftalen efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, når lejer ikke betaler for udlejers krav på betaling af elforbruget for lejemålet og dermed om betaling af el til udlejer nu er en pligtig pengeydelse i aftaleforholdet.

GD 2017/59 V

Sagen handler om, hvorvidt der kan ske ophævelse af lejer på baggrund af manglende betaling af el. Efter lejeaftalen leverer udlejer ikke el til lejemålet og lejer er dermed forpligtet til at melde sig til direkte hos elforsyningen. Lejer framelder sig el i februar 2016 og udlejer får dermed en regning fra elforsyningen for betaling af el til lejemålet for perioden februar – juni 2016. Udlejer retter et krav om betaling af denne regning hos lejer. Lejer betaler ikke regningen.

Udlejer ophæver dermed lejeaftalen grundet lejers manglende betaling af udlejers afholdte afgifter til el, som reelt påhviler lejer efter lejeaftalen. Udlejer indleder dermed en udsættelsesforretning af lejer på denne baggrund.

Fogedretten finder ikke, at der er tale om en pligtig pengeydelse efter LL § 182, stk. 1, nr. 1, da det ikke følger direkte af lejekontraktens § 5, at udlejer leverer el til lejemålet. Fogedretten finder derfor, at der ikke kan ske ophævelse af lejer på baggrund af den manglende betaling af el. Fogedretten er dermed af den overbevisning, at selvom kravet udspringer af lejeforhold, er der ikke tale om en pligtig pengeydelse, som har afsæt i lejeaftalen eller lejelovens bestemmelser. Fogedretten afviser dermed udsættelsessagen.

Udlejer kærer herefter Fogedrettens kendelse til Landsretten. Landsretten finder modsat Fogedretten frem til, at der er tale om en pligtig pengeydelse. Landsretten kigger nærmere på lejekontraktens vilkår. Efter lejekontraktens § 5 leverer udlejer ikke el til lejemålet og betaling af el er dermed ikke direkte en del af de pligtige pengeydelser. Det er dog nærmere specificeret i lejekontraktens § 11, at ”L tilmeldes som el forbruger hos Forsyningen og betaler direkte hertil for el og kan først frameldes igen på ophørsdatoen, såfremt L selv framelder sig tidligere, kan U kræve regningen betalt frem til ophørsdatoen også selvom den er fremsendt i U’s navn”. Landsretten finder af denne grund, at der ikke er berettiget tvivl om, at betalingsforpligtelsen består i de tilfælde, hvor lejer framelder sig el. Landsretten finder dermed, at der er tale om manglende betaling af en pligtig pengeydelse og at der dermed kan ske lovlig ophævelse af lejer. Landsretten ophæver derfor Fogedrettens kendelse og hjemviser sagen til videre behandling. Udsættelsessagen mod lejer skal dermed genoptages.

Hvad betyder dette for dig som udlejer?

Denne praksis betyder, at ikke al betalingsmisligholdelse i et lejeforhold udgør en pligtig pengeydelse. Der kan dermed ikke ske ophævelse efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, hvis ikke ydelsen er en pligtig pengeydelse i aftalen mellem parterne.

Hvad der kan være en pligtig pengeydelse, følger som udgangspunkt af lejelovens bestemmelser. Herudover kan der efter parternes aftale være andre ydelser, der udgør en pligtig pengeydelse. Det skal dog klart fremgå af parternes aftale, at der er tale om en pligtig pengeydelse mellem parterne og i de tilfælde, hvor der er begrundet tvivl herom, kan denne ikke udgøre pligtig pengeydelse. Der er ligeledes nogle tillægsbetalinger, som ikke lovligt kan gøres gældende mod lejer og opkrævning af disse vil dermed aldrig kunne være en pligtig pengeydelse. Dette gælder eksempelvis for opkrævning af renovation hos lejer, jf. Højesterets afgørelse af den 11. november 2020.

Efter GD 2017/59 V kan opkrævning af el være en pligtig pengeydelse, selvom udlejer ikke direkte leverer el til lejemålet. Dette kræver dog, at det er aftalt i lejekontrakten, at udlejer kan opkræve el overfor lejer, hvis denne framelder sig el hos forsyningen og udlejer dermed får tilsendt regninger for el. Det skal dermed være tydeligt aftalt mellem parterne, at der består en lovlig betalingsforpligtelse, førend der kan ske ophævelse ved lejers manglende betaling, jf. Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1.

Hvordan ophæver man lejeaftalen ved betalingsmisligholdelse?

Lejer kan som sagt ophæves efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, hvis lejer ikke betaler en pligtig pengeydelse til tiden. Fremgangsmåden for lejers ophævelse følger af bestemmelsens stk. 2. Ønsker du nærmere information om reglerne og fremgangsmåden ved udlejers ophævelse, kan du se følgende artikel:

Ny praksis – hvornår er et påkrav kommet frem?

Hvorfor lave en lejekontrakt?

Man kan sagtens indgå en aftale om leje uden at have en lejekontrakt. I de tilfælde vil det være Lejelovens regler der gælder på forholdet. Lejeloven er generelt beskyttende overfor lejer, hvorfor man som udlejer vil blive stillet knap så gunstigt uden en lejekontrakt. F.eks. er udgangspunktet efter Lejeloven, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Hvis ikke der er en lejekontrakt, der siger andet, kan udlejer derfor ikke kræve, at lejer skal betale for istandsættelse ved fraflytning.

Der er for lejeaftaler udarbejdet en typeformular, som gør det lettere for udlejer at lave en lejekontrakt selv. Der er i denne formular 11 overordnede punkter, der skal udfyldes og kommenteres på. Der er ikke noget krav om, at man skal anvende typeformularen, hvorfor man kan udarbejde en lejekontrakt selv. Hvis man udfærdiger lejekontrakten selv, må lejekontraktens vilkår ikke fremstå standardiserede og anvendes på flere lejemål. Fremstår nogle vilkår standardiserede, falder de vilkår der pålægger lejer en byrde bort. Man skal derfor være yderst påpasselig med at udarbejde lejekontrakter selv, da man kan risikere, at de aftalte vilkår ikke gælder alligevel.

Det er derfor en god idé at gøre brug af typeformularen, da den sørger for at man som udlejer kommenterer på de væsentligste forhold ved lejeaftalen. Typeformularen kan anvendes på næsten alle former for lejeaftaler, herunder tidsbegrænsede lejemål, fremleje, værelsesudlejning og blandede lejemål.

Der tages i denne guide udgangspunkt i typeformularen for private udlejere, som på nuværende tidspunkt hedder A10 (2024). Typeformularen kan hentes gennem borger.dk. Typeformularens § 1-10 er for det meste afkrydsningsfelter og det skal fremhæves, at enhver fravigelse fra typeformularens tekst og lejelovens regler generelt alene skal anføres i lejekontraktens § 11. Anføres fravigelser fra lejelovens generelle regler i blankettens §§ 1-10, hvor der ikke er plads til det, kan det medføre, at kontraktens §§ 1-10 ikke er gyldige længere og dermed bortfalder i sin helhed. Det er derfor vigtigt kun at notere fravigelserne i blankettens § 11.

§ 1: parterne og det lejede

Under dette punkt skal det anføres, hvilken type beboelse lejemålet er eller om der alene er tale om et fremlejeforhold.

Derudover skal oplysninger om lejemålet, herunder lejemålets areal, hvor mange værelser lejemålet indeholder og om der er adgang til øvrige arealer på ejendommen udover det lejede, eks. fællesvaskeri, gårdanlæg og kælderrum. Generelle information om udlejer og lejer skal ligeledes noteres under dette punkt.

§ 2: lejeforholdets begyndelse og ophør

Her skal det anføres fra hvilken dag, lejer overtager brugsretten over det lejede.

Der er under dette punkt henvist til de almindelige opsigelsesvarsler som er 3 måneder for almindelige lejemål og 1 måned for udlejning af et enkelt værelse. Der er her henvist til, at der kan aftales et andet opsigelsesvarsel i § 11 under særlige vilkår. Tidsbegrænsning af lejemålet skal ligeledes anføres i § 11.

Se mere om reglerne om tidsbegrænsede lejemål her

§ 3: betaling af leje

Det skal her fastlægges, hvad huslejen udgør årligt uden forbrug eller andre tillægsbetalinger. Det skal ligeledes anføres, om der skal ske betaling af husleje månedligt eller pr. kvartal og til hvilken konto, der skal betales.

Det skal ligeledes klargøres, hvad den samlede betaling udgør månedligt udover huslejen. Her skal det oplyses, hvor meget der skal betales i a conto og øvrige betalinger til eks. internet eller en evt. beboerrepræsentation.

Det er her vigtigt at påpege, at ikke alle tillægsbetalinger er lovlige. Der kan kun opkræves betaling for udgifter, der er hjemmel til at opkræve i lejeloven. Der kan eks. ikke kræves betaling for trappevask, renovation og PBS-gebyr, fordi der ikke er hjemmel til at opkræve disse efter Lejeloven.

§ 4: depositum og forudbetalt leje

Under dette punkt skal det anføres, hvor meget lejer skal betale i depositum og forudbetalt leje. Udlejers opkrævning af depositum og forudbetalt leje er begrænset til maksimalt at kunne udgøre 3 måneders husleje uden forbrug for hver af posterne.

Ved lejers indflytning kan man som udlejer maksimalt opkræve lejer for den første måneds husleje, 3 måneders husleje i depositum og 3 måneders husleje i forudbetalt leje.

Det skal oplyses, hvornår betalingen af depositum og forudbetalt leje skal ske og hvornår der skal betales husleje første gang.

§ 5: varme, køling, vand og el

Dette punkt knytter sig til betaling af husleje og under dette punkt skal det anføres hvilke forbrugsposter, der opkræves månedligt udover den rene husleje. Der her nogle særlige regler, som udlejer skal være opmærksom på, hvis man vil opkræve forbrug ved siden af huslejen. Det skal for hver forbrugspost angives, hvem af parterne der sørger for levering af den pågældende ydelse. Der er ligeledes for mange af disse poster krav om, at der skal udarbejdes forbrugsregnskaber årligt og frister for udlevering af disse. Det er vigtigt, at man som udlejer overholder disse frister. Se følgende artikel for mere om udarbejdelse af forbrugsregnskaber.

Vand:

Man kan som udlejer kun lovligt opkræve vand a conto, hvis der er opsat individuelle forbrugsmålere til det enkelte lejemål, jf. Lejelovens § 40, stk. 2. Hvis man opkræver vand a conto, skal det ligeledes oplyses, hvornår regnskabsåret begynder. Hvis man som udlejer leverer vand til lejemålet, hvor der ikke er opsat individuelle målere, skal dette være indeholdt i lejen og det kan derfor ikke opkræves a conto.

Varme:

Det skal her oplyses, hvordan lejemålet opvarmes. Udgifterne til varme kan ikke indgå i lejen. Der skal fremsendes forbrugsregnskaber for varme, som opgør de afholdte udgifter i forhold til evt. indbetalt a conto. Er det udlejer, der sørger for leveringen af varme, skal det derfor i lejekontrakten oplyses, hvornår forbrugsåret begynder. Udgifterne til varme kan fordeles ud fra individuelle målere eller pr. kvadratmeter for lejemålet i forhold til det samlede beboelsesområde. Der er derfor for varme ikke de samme regler, som der gælder for vand og el.

El til andet end opvarmning:

Leverer udlejer el til andet end opvarmning, skal det ligeledes oplyses, hvornår regnskabsåret begynder. Der kan kun opkræves a conto el til andet end opvarmning, hvis dette sker på baggrund af individuelle elmålere, jf. Lejelovens § 45 d, stk. 2.

Køling:

Det skal angives om, der leveres køling til lejemålet og om dette sker på baggrund af individuelle målere eller ej.

§ 6: fællesantenner mv. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

Det skal her afkrydses, om udlejer leverer fælles signalforsyning eller internet. Leverer udlejer tv-signal eller internet til lejemålet, skal denne udgift anføres i lejespecifikationen under § 3 om betaling af leje. Dette kræver selvfølgelig, at det er udlejer der overfor en evt. leverandør af tv-signaler eller andet, afholder afgiften hertil for ejendommen.

Udlejer skal ligeledes oplyse, om der er en evt. antenneforening oprettet af lejerne her.

§ 7: lejemålets stand ved indflytning

Det skal under dette punkt kommenteres på, om lejemålets stand er konstateret ved indflytningen ved et indflytningssyn. Lejer er ikke forpligtet til at levere det lejede i bedre stand, end det er overtaget i, hvorfor det for udlejer er en god idé at afholde et syn, hvor lejemålets stand ved indflytning konstateres. Udlejer man mere end et lejemål, har man pligt til at afholde et indflytningssyn. Overholdes denne pligt ikke, kan man ikke rette et istandsættelseskrav mod lejer ved fraflytning.

Se mere om reglerne for afholdelse af indflytningssynet her.

§ 8: vedligeholdelse

Det skal her klarlægges, hvem der har den indvendige og den udvendige vedligeholdelsespligt.

Den indvendige vedligeholdelsespligt hviler på udlejer, medmindre denne pligt pålægges lejer efter lejekontrakten. Det er typisk lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt i lejeperioden og den pålægges lejer ved at krydse det af under § 8. Den indvendige vedligeholdelsespligt indebærer maling, hvidtning og tapetsering af vægge og lofter samt slibning af gulve. Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, har man pligt til at oprette en vedligeholdelseskonto, som man som udlejer skal indbetale et fast beløb til, hvilket typisk sker ved at sætte en del af den indbetalte husleje ind på en konto.

Den udvendige vedligeholdelsespligt påhviler ligeledes som udgangspunkt udlejer efter loven. Den udvendige vedligeholdelse består af alt andet end maling, hvidtning og tapetsering og lakering af gulve. Det skal dog bemærkes, at det altid er lejer, der er ansvarlig for at vedligeholde nøgler og låse. Den udvendige vedligeholdelsespligt kan ikke under dette punkt pålægges lejer. Ønsker man dette, skal det anføres under lejekontraktens § 11.

§ 9: inventar

Det skal under dette punkt specificeres, om der i lejemålet er inventar der tilhører udlejer. Det er her man f.eks. noterer, hvis man som udlejer har installeret hårde hvidevarer eller har øvrig møblering i lejemålet, som tilhører udlejer. Dette sikrer, at der ved lejers fraflytning ikke er tvivl om, hvilke genstande i lejemålet der tilhører udlejer.

§ 10: beboerrepræsentation, hysdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

Her kan det angives, hvilke regler der er for husdyrhold i lejemålet. Det er også her, det kan oplyses om der er en evt. husorden, der gælder for ejendommen. Det skal også oplyses, om der er en beboerrepræsentation for ejendommen. Hvis der er en beboerrepræsentation, kan udlejer, hvis lejerne har bedt udlejer om det, opkræve gebyr til betaling af beboerrepræsentationen gennem huslejen. Denne betaling skal anføres under § 3 om betaling af leje.

Der er her ligeledes åbnet for muligheden for, at udlejer kan komme med øvrige oplysninger om det lejede. Det skal dog bemærkes, at de øvrige oplysninger ikke må gengive almindelige bestemmelser efter Lejeloven eller indeholde fravigelser til loven, som skal anføres under § 11.

§ 11: særlige vilkår

Under dette punkt er der mulighed for at angive tilføjelser til lejekontraktens vilkår. Disse må blot ikke stride imod Lejelovens præceptive regler eller anden præceptiv lovgivning.

For klarhedens skyld bør det i § 11 fremgå hvilket punkt i lejekontrakten, der kommenteres på. Dette kan bl.a. gøres ved at give teksten i § 11 overskrifter (eks. ”ad § 3 om betaling af leje”), der tydeligt viser, hvad dette punkt henviser til.

Det kan bl.a. i § 11 anføres:

• Hvilke regler der gælder for rygning i lejemålet
• Om lejen indeksreguleres og hvornår dette sker
• Regler for hold af husdyr og hvilke/hvor mange dyr, der er tilladt
• Hvorvidt lejer skal fraflytte 14 dage før udløb af opsigelsesperioden, så udlejer kan istandsætte lejemålet inden genudlejning
• Om lejemålet er tidsbegrænset og med hvilken grund.

Udlejer kan have et krav på betaling af istandsættelse ved lejers fraflytning. Dette krav er i princippet et krav om erstatning. Istandsættelseskravet kan rettes mod lejer i de tilfælde, hvor lejer er blevet pålagt vedligeholdelsespligten efter lejekontrakten og lejer ikke har udført istandsættelse af lejemålet ved fraflytning. Lejer kan dermed siges ikke at have overholdt parternes aftale efter lejekontrakten. Udlejer kan for at begrænse sit tab lade arbejdet udføre på sin foranledning og rette kravet om betaling herfor mod lejer.

Det er et krav, at udlejer skal kunne bevise, at der er lidt et tab ved lejers manglende overholdelse af vedligeholdelsespligten i lejeperioden. Der er efter praksis set sager, hvor domstolene har godkendt, at udlejer retter et istandsættelseskrav mod lejer, selvom der ikke ved lejers fraflytning rent faktisk foretages istandsættelse af lejemålet.

Vestre Landsrets dom af den 2. juni 2016 (TBB 2016.802)

Sagen handler om en lejer, der opsiger sit lejemål efter en lejeperiode på ca. 2 år. Lejer har overtaget lejemålet nyistandsat og efter lejeaftalen var det gyldigt aftalt, at lejer skulle aflevere lejemålet nyistandsat ved lejers fraflytning. Efter lejers fraflytning rettede udlejer et istandsættelseskrav mod lejer på betaling af 9.500 kr., som blev fratrukket i lejers depositum. Arbejdet, som lejer skulle betale for, blev dog ikke foretaget inden lejemålet igen blev udlejet. Lejer rettede derfor krav om tilbagebetaling af hele depositummet, da istandsættelsesarbejdet jo ikke var udført og lejer mente derfor, at udlejer ikke kunne tilbageholde noget af lejers depositum hertil.

Boligretten finder frem til, at lejer er erstatningsansvarlig for manglende overholdelse af den vedligeholdelsespligt, som parterne har aftalt ved lejekontraktens indgåelse. Boligretten finder dog ikke, at udlejer har afholdt nogle udgifter i denne forbindelse eller har bevist at lejemålet udlejes til en lavere pris grundet den manglende vedligeholdelse. Boligretten pålægger derfor udlejer at betale den del af lejers depositum tilbage, der er afsat til istandsættelse.

Landsretten kommer modsat Boligretten frem til, at udlejer har lidt et tab ved lejers manglende overholdelse af istandsættelsespligten. Dette tab finder de, at udlejer godt kan pålægge lejer at dække. Landsretten fastsætter dog et skønsmæssigt beløb på 5.0000 kt. for udlejers tab, som er lavere end hvad udlejer har opkrævet ved lejers fraflytning. Dette må nok begrundes i, at udlejer ikke ved opkrævning af 9.500 kr. hos lejer, har indhentet et tilbud på det udførte arbejde forinden, hvorfor udlejers tab derved ikke kan fastsættes præcist.

Landsretten kommer frem til, at udlejer har lidt et tab ved at lejemålet leveres i en ringere stand, end det er overtaget i. Dette tab kan udlejer ikke pålægge en indflyttende lejer at hæfte for, da lejer ikke har pligt til at levere det lejede i bedre stand, end det er overtaget i. Det fremhæves ligeledes i afgørelsen, at udlejers genudlejning uden forinden at have foretaget istandsættelse ikke medfører, at udlejer ikke kan anses for at have lidt noget tab. Landsretten fastlægger yderligere, at lejers forpligtelse kun kan bortfalde i de tilfælde, hvor der grundet særlige omstændigheder, ikke kan siges at være lidt noget tab, selvom lejer har misligholdt vedligeholdelsespligten.

Højesterets afgørelse af den 26. august 2009 (U 2009.2779 H)

Denne sag handler om et firma, der havde lejet fire lejemål i udlejers ejendom. Ved lejers fraflytning blev parterne enige om, at der skulle udføres nogle istandsættelsesarbejder og der var ligeledes enighed om, at lejer skulle hæfte for dette arbejde. Udlejer kunne dog ikke genudleje ejendommen, hvorfor ejendommen i stedet blev solgt uden at istandsættelsesarbejdet forinden var udført. Lejer mente derfor, at det indbetalte beløb til istandsættelse skulle tilbagebetales.

Alle tre instanser er enige i, at udlejer har lidt et tab grundet lejers misligholdelse af sin vedligeholdelsespligt. Denne forpligtelse kan ikke anses for bortfaldet, selvom lejemålet efterfølgende sælges. Parterne er i denne sag enige om, at ejendommens salgspris ikke har været påvirket af den manglende vedligeholdelse. Højesteret finder derfor af denne grund, at udlejer ikke har lidt et tab ved salget uden, at ejendommen forinden er istandsat for lejers regning. Lejer kan derfor ikke pålægges at hæfte for ejendommens istandsættelse i dette tilfælde. Dette kan dermed siges at være et af de tilfælde, hvor lejers forpligtelse til at dække udlejers tab grundet misligholdelse af vedligeholdelsespligten bortfalder. Et andet tilfælde hvor lejers pligt til at betale for istandsættelse kan siges at bortfalde, er de tilfælde hvor ejendommen efterfølgende nedrives.

Opsummering

Den fremhævede praksis fastlægger, at udlejer godt kan opkræve istandsættelse af lejer, selvom arbejdet ikke udføres. Dette skal dog modsvare det tab, udlejer kan siges at have lidt ved ikke at udføre istandsættelsesarbejdet. Det beløb udlejer kan kræve, skal vurderes ud fra behovet for istandsættelse og lejers misligholdelse af istandsættelsespligten. Det fremgår ligeledes, at lejers pligt til at dække udlejers tab grundet lejers misligholdelse bortfalder, hvor lejers misligholdelse ikke kan sige at have påført udlejer et reelt tab.

Det kan ud fra praksis fastlægges, at der stilles store krav til udlejers dokumentation af sit tab. Det er derfor først og fremmest vigtigt, at lejemålet synes både ved ind- og fraflytning og at lejemålets stand herved dokumenteres grundigt. Hvis ikke der foreligger en grundig dokumentation fra ind- og fraflytning, vil der være risiko for, at udlejers krav bortfalder, da man i så fald ikke har lidt et beviseligt tab, som fraflyttende lejer hæfter for. Herudover vil det være gavnligt at indhente flere tilbud på det istandsættelsesarbejde, som lejer skal hæfte for, da et fastsat skøn af udlejer ellers kan fremstå udokumenteret og dermed være under større risiko for at blive nedsat eller bortfalde helt.

I de tilfælde hvor en ejendom efter lejers fraflytning sælges, vil det være fordelagtigt at få en vurdering af ejendommen med og uden istandsættelse. Udlejer vil på denne måde have dokumentation for sit tab, såfremt ejendommen vurderes til en højere pris med istandsættelse end prisen uden.

17. november 2023: Boligreguleringsloven blev d. 1. juli 2022 udfaset og integreret i Lejeloven. Boligreguleringslovens § 5 findes nu i Lejelovens §§ 19-22. Indholdsmæssigt er bestemmelsen ganske ensartet. Nedenstående artikel skal derfor læses i lyset af den ændring, som blev foretaget d. 1. juli 2020, som skulle skærpe reglerne for huslejereguleringer som følge af gennemgribende moderniseringer af lejemålet.

Der er pr. 1/7 2020 foretaget ændringer i både Lejeloven og Boligreguleringsloven. Der er i denne forbindelse ændret i betingelserne og fremgangsmåden for at kunne benytte sig af lejefastsættelsesreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 efter foretagelsen af en gennemgribende modernisering af lejemålet.

De nye regler gennemgås i det nedenstående og til sidst oplistes betingelserne for foretagelsen af en gennemgribende renovering med inkorporering af den nye regler.
 

Ændringerne i BRL § 5 efter den 1/7 2020

Væsentlighedskravet bortfalder

Der var tidligere mulighed for at huslejen lovligt kunne fastsættes til lidt over eller under det lejedes værdi. Det var derfor muligt at lejen kunne fastsættes til +/- 10-15 % i forhold til de lejedes reelle værdi. Det har derfor medført en praksis, hvor særligt høje huslejepriser blev fastsat efter denne regel. Dette krav om, at lejen væsentligt skal overstige det lejedes værdi for at være for høj, er dog med lovændringen fjernet. Lejeaftaler der indgås efter den 1/7 2020 med lejefastsættelse efter reglen i BRL § 5, stk. 2, vil man derfor alene kunne fastsætte lejen til det lejedes værdi. der vil dermed ikke kunne afviges herfra på samme måde, som det er set muligt før.

Forhåndsgodkendelse af huslejenævnet

Det er et krav efter den nye lovændring, at huslejenævnet på forhånd skal besigtige lejemålet, inden den gennemgribende renovering gennemføres, jf. BRL § 5, stk. 3. Huslejenævnet skal på besigtigelsen af lejemålet sikre sig, at lejemålet er i en sådan stand, at en gennemgribende renovering kan medføre en forøgelse af det lejedes værdi.

I den forbindelse er det vigtigt, at man ikke inden forhåndsbesigtigelsen har påbegyndt arbejdet. Huslejenævnet kan afvise udførelsen af den gennemførte renovering, hvis det ser ud til, at udlejer så småt er begyndt på den gennemgribende renovering. Udlejer skal derfor være meget opmærksom på, hvad man gør ved lejemålet inden forhåndsbesigtigelsen. Dette syn er med til at forsinke processen for den udlejer, der gerne vil foretage en gennemgribende renovering af et lejemål. Huslejenævnet skal inden for 4 uger efter modtagelse af en anmodning om en forhåndsgodkendelse, besigtige lejemålet. Huslejenævnet skal herefter inden for 2 uger sende resultatet af besigtigelsen til udlejer. En godkendelse har gyldighed i 3 år. Forhåndsbesigtigelsen kan foretages i den fraflyttende lejers opsigelsesperiode, hvor man efter fraflytning vil påbegynde den gennemgribende renovering.

Det koster udlejer 4.000 kr. pr. lejemål at få huslejenævnet til at forhåndsgodkende en gennemgribende renovering. Omkostningerne hertil kan dog indgå i prisen på forbedringsforhøjelserne, hvis de godkendes.

Øget krav til energimærkning efter BRL § 5, stk. 4

Efter lovændringen kan en ejendom der er gennemgribende renoveret, kun udlejes med en leje fastsat efter BRL § 5, stk. 2, såfremt ejendommen har en energimærkning mellem A-C. Der ses bort fra dette krav, hvis ejendommens energimærkning er steget med to klasser i forbindelse med udførelsen af den gennemgribende renovering. Kravet om en bestemt energimærkning gælder ikke, hvis der er tale om en fredet ejendom.

Karensperiode på 5 år efter BRL § 5, stk. 5

Et lejemål kan først lejes ud efter BRL § 5, stk. 2, når der er gået mere end 5 år efter, at ejendommen er overtaget. Ordlyden af bestemmelsen tilsiger, at karensperioden gælder, når der foretages et kontrolskifte. Det følger af BRL § 5, stk. 5, nr. 1-8, hvornår der er tale om et kontrolskifte. Et kontrolskifte foreligger kort sagt når der overgår mere end 50 % af ejendommens ejerandele, ejerskab, bestemmende indflydelse og ret til afkast. Reglen er reguleret meget grundigt for at undgå omgåelse af reglerne og bestemmelsen indeholder i BRL § 5, stk. 5, nr. 8 en generalklausul, som opfanger alle de øvrige forsøg på omgåelse. Dette er en skærpet regel, der er indført for at forhindre kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme.

Der er dog i BRL § 5, stk. 6 oplistet nogle undtagelser hertil, hvor der alligevel vil kunne udlejes, selvom der i princippet er foretaget et kontrolskifte efter BRL § 5, stk. 5. Karensperioden på 5 år gælder f.eks. ikke i de tilfælde, hvor andelsboliger omdannes til en udlejningsejendom, hvor ejendommens energimærke ved en gennemgribende renovering er løftet 3 energiklasser og hvor man har arvet ejendommen.

(den nedenstående oplistning er hentet fra vores tidligere artikel: “konsekvenser ved en skærpelse af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2” og tilpasset i forhold til de nye ændringer)

Samlet oplistning af betingelser for at anvende BRL § 5, stk. 2:

• Der skal være tale om en nyudlejet lejlighed – lejligheden skal således være tom førend forbedringsarbejderne kan påbegyndes. (Her skal det bemærkes, at der sammen med ændringen i Boligreguleringsloven, ligeledes er ændret i Lejeloven, hvorefter det er gjort forbudt at tilbyde lejer betaling med at fraflytte lejemålet efter Lejelovens § 6 a)
• Ejendommen, hvor i lejemålet er beliggende, skal bestå af mere end 6 lejemål (pr. 01-01-1995).
• Ejendommen skal være beliggende i en kommune, der er omfattet af Boligreguleringsloven.
• Ejendommen må ikke være omfattet af karensperioden i BRL § 5, stk. 5.
• Det planlagte forbedringsarbejde skal forhåndsgodkendes af Huslejenævnet.
• Ejendommen må ikke trænge til vedligeholdelse.
• Ejendommen skal have opnået en energiramme A-C i energimærkningsordningen.
• Udlejer skal inden for en periode på to år, som minimum have anvendt kr. 2.271 pr. kvm. eller mindst kr. 259.699 for hele lejligheden til forbedringsarbejder – her medregnes vedligeholdelsesarbejder ikke. Beløbene reguleres endvidere én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse. (de anførte tal er tallene for 2020).
• Forbedringsarbejderne skal fremadrettet opretholdes af udlejer.
• De udførte forbedringer skal væsentligt have forøget det lejedes værdi, hvortil kommer, at en lang række formalia skal være overholdt fra udlejers side.

Forbedringsforhøjelser efter Lejelovens § 127

Reglerne om forbedringsforhøjelser følger af Lejelovens § 127, hvoraf det fremgår, at har udlejer udført forbedringer af det leje, kan udlejer forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. I forhold til hvad der kan kategoriseres som en forbedring af lejede, skal der sondres mellem udgifter til vedligeholdelse og udgifter til forbedringer.

Lejelovens § 127 indeholder et krav om, at lejemålet ved forbedringsarbejdet skal tilføres kvaliteter eller egenskaber, som lejemålet ikke havde før. Forbedringsarbejderne skal dermed være brugsværdiforøgende for lejer.

Vedligeholdelse er derimod det arbejde der udføres for at opretholde det lejede i den stand, som udlejer er forpligtet til efter lejekontrakten. Det kan f.eks. være maling af opgangen eller renovering af ejendommens facader eller gårdareal. Disse arbejder vil uden tvivl kunne medføre en øget værdi til lejemålene, men det afgørende er, at der ved arbejdet ikke tilføres kvaliteter eller faciliteter til lejemålene, som disse ikke havde før. Der kan derfor også ses eksempler på forhold, hvor der er en del af arbejdet, der kan kategoriseres som istandsættelse og en del af arbejdet, der kan kategoriseres som forbedringer. I de tilfælde vil der kunne kræves en lejeforhøjelse for forbedringsdelen, men ikke for vedligeholdelsesdelen. Dette kan f.eks. være udskiftning af et tag, hvor der i samme omgang udføres isoleringsarbejde. Selve udskiftningen af taget vil ikke udgøre en forbedring, men det vil isoleringsarbejdet til gengæld.

Hvad kan udgøre en forbedring?

Loven indeholder ikke en klar oplistning, hvad der er forbedringer. Efter praksis er der forskellige arbejder, som kan kategoriseres som en forbedring af det lejede og dermed give anledning til en lejeforhøjelse. Dette kan f.eks. være:

–          Udskiftning og modernisering af køkken og bad,

–          Udskiftning af vinduer i lejemålet,

–          Opsætning af altaner

–          Opsætning af elevator i ejendommen,

–          Installering af dørtelefoner.

Udover de oplistede forbedringer kan installationer, der sparer ressourcer for lejeren ligeledes udgøre en forbedring. Disse forbedringer kan ikke siges direkte at øge brugsværdien for lejer, men kan derimod indirekte spare lejer for nogle omkostninger fremadrettet. Her er der fra praksis godkendt lejeforhøjelser efter forbedringer af lejemålets isolering, varmeanlæg og lignende.

Det er ligeledes efter praksis fastlagt at arbejde der øger lejers sikkerhed, ligeledes kan kategoriseres som forbedringer. Her er der set eksempler på, at forbedringer af elevatorer og elinstallationer har udgjort en forbedring af det lejedes brugsværdi.

Beregning af forbedringsforhøjelsens størrelse

I beregningen af en forbedringsforhøjelse er udgangspunktet, at lejeforhøjelsen skal kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt i forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende, jf. Lejelovens § 127, stk. 2.

Det er dermed de afgifter, der reelt er afholdt i forbindelse med anlægsarbejdet, der skal inddrages i vurderingen af om udgifterne er rimelige.

Det er ikke præcist klarlagt hvilke omkostninger, der kan inddrages. Det er dog sikkert, at der i omkostningerne til forbedringsarbejdet kan inddrages:

–          Håndværkerudgifter,

–          Udgifter til opsætning af stillads og etablering af byggeplads,

–          Nødvendige følgearbejder, som ikke kan kategoriseres som vedligeholdelse,

–          Øvrige udgifter (eks. gebyr for byggetilladelse, strøm- og vandomkostninger til håndværkerne, bortskaffelse af affald),

–          Teknikerhonorarer (Størrelsen heraf afhænger af forbedringsarbejdets kompleksitet),

–          Finansieringsudgifter,

–          Udgifter til entrepriseforsikring,

–          Udgifter til administration,

–          Øvrige udgifter kan indgå i de samlede, hvis udlejer kan dokumentere, at der er afholdt andre omkostninger end de oplistede i forbindelse med forbedringsarbejdet.

I omkostningerne for forbedringsforhøjelsen skal fratrækkes de omkostninger, som udlejer har sparet ved forbedringsforhøjelsen. Dette kan eks. være sparede omkostninger til fremtidig vedligeholdelse, som ikke længere er nødvendigt efter forbedringsarbejdet. Omkostningerne skal ligeledes nedsættes tilsvarende, hvis der er opnået tilskud til arbejdets udførelse.

Der er ligeledes tilfælde, hvor forbedringsdelen ikke udgår 100 % af det samlede arbejde. Dette er eks. set i praksis vedrørende udskiftning af vinduer, hvor forbedringen ved udskiftning fra ældre termoruder til nyere termoruder som hovedregel fastsættes til 50 % af de afholdte omkostningerne ved udskiftningen. I stil med dette er der f.eks. fastsat en forbedringssats på 66 % i forbindelse med udskiftning af vinduer med enkeltlagsglas til termoruder, hvor forbedringen alt andet lige må være højere end en udskiftning til fra ældre termoruder til nyere termoruder. Opsætning af altaner, hvor der ikke tidligere har været en altan, vil dermed udgøre en forbedring på 100 %.

Udover alt dette skal forbedringsforhøjelsen altid modsvare den opnåede brugsværdi. Det er derfor muligt, at forbedringsforhøjelsens reelle omkostninger er højere end den faktiske opnåede brugsværdi. Hvis dette er tilfælde, vil lejen alene kunne forhøjes med den forøgede brugsværdi og dermed ikke udgøre de samlede omkostninger ved forbedringsarbejdet.

Fordeling af forbedringsforhøjelsen

Når den årlige forbedringsforhøjelse er udregnet, skal denne fordeles på ejendommens lejemål. Fordelingen skal som udgangspunkt ske ud fra den brugsværdiforøgelse, forbedringen har medført for det enkelte lejemål. I praksis fordeles forbedringsforhøjelse ofte efter bruttoetagearealet af de enkelte lejemål. Der vil dog være visse situationer, hvor det ikke vil være rimeligt at fastsætte den øgede brugsværdi ud fra bruttoetagearealet. Dette et eks. tilfældet, hvor der er installeret en elevator i ejendommen, hvor stueetagens lejemål ikke kan siges at have en øget brugsværdi af en elevator. Efter praksis placeres forbedringsforhøjelserne ved modernisering af køkken og bad ofte efter de afholdte udgifter for det enkelte lejemål.

Varsling af forbedringsforhøjelser

Der gælder særlige regler efter både Lejeloven og Boligreguleringsloven for varsling af forbedringsarbejdet og forbedringsforhøjelsen. Reglerne varierer særligt, hvis der er tale om ejendom beliggende i en reguleret kommune eller ej. Det har ligeledes betydning for varslingen, om der er en beboerrepræsentation i ejendommen. Det har også betydning for varslingsreglerne, hvor stor forbedringsforhøjelsen forventes at være.

For ejendomme i uregulerede kommuner gælder der ikke specielle varslingsregler for forbedringsarbejdet. Udlejer har dog pligt til at varsle arbejdets udførelse seks uger inden påbegyndelse, jf. Lejelovens § 103, stk. 1. Vil arbejdet være til væsentlig ulempe for lejer, skal udlejer varsle arbejders iværksættelsen inden 3 måneder, jf. Lejelovens § 103 stk. 2.

I regulerede kommuner er der særlige regler for varsling af de forbedringsforhøjelser, der sammen med de øvrige forbedringsforhøjelser for de seneste 3 år overstiger 100 kr. pr. kvm. pr år (2020), jf. Lejelovens § 105. Hvis der ligeledes er en beboerrepræsentation i ejendommen, gælder der yderligere regler for inddragelse af denne, jf. Lejelovens § 105.

Udgør en forbedringsforhøjelse i en reguleret kommune sammenlagt med forbedringsforhøjelserne inden for de seneste 3 år mere end 199 kr. pr. kvm. pr. år (2020), skal lejer have tilbudt en erstatningsbolig efter reglerne i Lejelovens § 106.

I både uregulerede og regulerede kommuner gælder der for ejendomme med beboerrepræsentation særlige regler for inddragelse af denne, inden arbejdet udføres, hvis forbedringsforhøjelsen sammen de forbedringsforhøjelser for de seneste 3 år overstiger 62 kr. pr. kvm. pr år (2020), jf. Lejelovens § 191.

Overholdes de ovenstående varslingsregler kan man med 3 måneders varsel kræve en lejeforhøjelse efter forbedringsforhøjelsen, jf. Lejelovens § 127. Dette kan først kræves når forbedringsarbejdet er afsluttet. Overholdes varslingsreglerne derimod ikke, kan man ikke gøre en forbedringsforhøjelse gældende.

Der er flere forhold udlejer skal være opmærksom på ved lejers fraflytning. Disse fremgår af Lejelovens § 187. Udlejer man flere end ét lejemål har man pligt til at afholde et fraflytningssyn senest to uger efter fraflytning og lejer skal indkaldes til fraflytningssynet rettidigt. Der skal derudover ligeledes udarbejde en fraflytningsrapport i forbindelse med synet.

Udover dette er der også et krav om specifikation i forhold til de poster, man noterer i fraflytningsrapporten. Er fraflytningsrapporten ikke tilstrækkeligt specificeret, kan man som udlejer risikere at miste retten til at rette et istandsættelseskrav mod lejer. Det er derfor et vigtigt krav at have med i tankerne når man udfærdiger fraflytningsrapporten.

Specifikationskravet angår ikke priserne på, hvad istandsættelsen kommer til at koste, men nærmere hvilke poster ved istandsættelsen udlejer vil pålægge lejer at hæfte for. Det er et krav, at lejer skal kunne identificere den mangel, som udlejer påberåber sig for, at den kan gøres gældende. Hovedreglen er derfor, at jo mere præcist udlejer kan beskrive manglerne, jo mindre er risikoen for, at kravet senere kan bortfalde.

Specifikationskravet er svært endeligt at klarlægge og for at finde ud af, hvad der endeligt må gælde herom, er det gavnligt at kigge på praksis vedrørende denne problemstilling.

Praksis om specifikationskravet

Der er ikke specifikke formkrav til udformningen af fraflytningsrapporten. Der er dog ud fra praksis skabt et krav om, at de poster, der påføres på fraflytningsrapporten, skal være tilstrækkeligt specificeret.

Denne praksis kommer blandt andet til udtryk i følgende dom fra Vestre Landsret fra september 2015. I den pågældende sag havde udlejer beskrevet istandsættelsesarbejderne i fraflytningsrapporten med et beløb til ”maling” og et beløb til ”tæpper”. Landsretten fandt i den sammenhæng, at selvom det fremgik af lejekontrakten, at lejemålet var overtaget nyistandsat og at lejemålet skulle afleveres nyistandsat ved fraflytning, var fraflytningsrapporten stadig ikke specificeret tilstrækkeligt. Det blev i den forbindelse tilføjet af Landsretten, at kravet ikke senere er blevet præciseret af udlejer inden for fristen i Lejelovens § 186, stk. 2. Udlejers krav bortfaldt derfor og lejer havde krav på tilbagebetaling af sit depositum, da fraflytningsrapporten ikke var tilstrækkeligt specificeret.

Denne praksis er støttet op af tidligere praksis i TBB 2009.625 V, hvor kravet om specifikation ikke var opfyldt, da udlejer alene i fraflytningsrapporten havde anført, at lejer ikke havde malet og rengjort lejemålet som aftalt. Udlejer anførte derfor, at udlejer ville indhente tilbud på istandsættelse af lejemålet, som lejer vil blive opkrævet for efter arbejdets udførelse. Dette var ikke tilstrækkeligt specificeret, da det ikke fremgik klart, hvad der skulle istandsættes i lejemålet. Det fremgik derimod blot, at lejemålet skulle istandsættes. Udlejer mistede derfor sit krav på betaling af istandsættelsesudgifterne hos lejer.

En anden dom, der belyser problemstillingen vedrørende specifikationsproblematikken, er TBB 2013.70 Ø. I denne dom var der ligeledes i lejekontrakten aftalt nyistandsættelse ved fraflytning. Lejer og udlejer havde ved lejers fraflytning afholdt et fraflytningssyn, hvor begge parter var til stede. Udlejer havde samme dag udarbejdet fraflytningsrapporten, hvoraf det fremgik, at der for lejers regning skulle foretages ”Afslibning og beh. af trægulve, maling af vægge, lofter og træværk, rengøring efter håndværkere”. Dette fandt Landsretten var tilstrækkeligt specificeret til, at der for lejers regning kunne foretages istandsættelse af samtlige flader i lejemålet. Dette særligt henset til det aftalte vilkår om nyistandsættelse. Udlejers krav bortfaldt derfor ikke i denne situation.

En anden dom, der belyser en anden side af specifikationskravet, er TBB 2013.34 V, hvor udlejers krav bortfaldt, da ikke let kunne læses af udlejers håndskrevne fraflytningsrapport, hvad udlejer påberåbte sig. Udlejers krav bortfaldt derfor af denne grund.

Konklusion

Fælles for de anførte domme er, at de alle er fra en tid, hvor man kunne aftale nyistandsættelse ved fraflytning, hvorfor der i nogle af dommene ikke er så meget at diskutere vedrørende istandsættelsesomfanget og dennes beskrivelse i fraflytningsrapporten. Det er derfor nemmere for udlejer at overholde kravet til specifikation i de tilfælde, hvor der efter lejeaftalen kan kræves istandsættelse af alle flader i lejemålet ved fraflytning.

Det kan ikke længere gyldigt aftales, at der ved lejers fraflytning skal nyistandsættes. Det er derimod alene muligt at opkræve lejer for, hvad der går ud over almindeligt slid og ælde. Specifikationskravet til fraflytningsrapporten må derfor i denne henseende anses for skærpet med den begrundelse, at der efter de nye regler skal foretages en konkret vurdering af hele lejemålet og alle de påberåbte mangler.

Udlejer skal derfor være særlig grundig ved udarbejdelsen af fraflytningsrapporten for at sikre sig mod den risiko, at kravet på istandsættelse bortfalder, fordi manglerne på fraflytningsrapporten ikke er klare nok.

Lejeloven er til for at beskytte lejer. Dette kommer til udtryk ved udlejers muligheder for at opsige lejer loven. Udlejer kan nemlig kun opsige lejer i de tilfælde, hvor lejer kan opsiges efter reglerne i Lejelovens §§ 170 og 171. Disse regler er ufravigelige, hvilket vil sige, at udlejer og lejer ikke kan aftale, at udlejer skal kunne opsige lejemålet med andre grunde end dem, der følger af lejeloven.

Frit opsigelige lejemål

Af lejelovens § 170 er der oplistet nogle specielle situationer, hvorefter udlejer vil have mulighed for at opsige lejer uden grund. Denne regel er begrundet i det forhold, at udlejers interesse i at opsige lejer overstiger lejers interesse i at bo i lejemålet. Følgende fire lejeaftaler kan frit opsiges af udlejer:

1) Accessoriske enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i lejemålet eller værelset er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,

2) Tofamiliehuse, hvor der på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse kun er to beboelseslejligheder, hvoraf udlejer(ejer) bor i den ene,

3) Ejer- eller andelsboliger, hvor udlejer(ejer) selv ønsker at flytte ind, hvor udlejer (ejer) kun ejer den ene udlejede ejerlejlighed eller andelsbolig på tidspunktet for opsigelsen,

4) Etablissementslejemål, hvor der også er beboelse.

Opsigelsesfristen er forskellig for de frit opsigelige lejeaftaler. Der er en opsigelsesfrist på 1 måned ved leje af et enkeltværelse. Der er et 1 års opsigelsesfrist på lejeaftaler om tofamiliehuse og for de lejeaftaler, hvor udlejer ønsker at bo i lejemålet selv. For aftaler om leje etablissementslejemål er opsigelsesfristen 3 måneder.

Begrænset opsigelige lejemål

Der er i lejelovens § 171 oplistet de opsigelsesmuligheder udlejer har, når lejeaftalen ikke kan opsiges efter reglerne i lejelovens § 170. Udlejer kan opsige lejeaftalen i følgende tilfælde,

1) Når udlejer selv ønsker at bo i lejemålet,

2) Når ejendommen skal rives ned eller skal ombygges til andelsboliger,

3) Når lejeaftalen omhandler leje af en viceværtslejlighed, hvor lejer har været funktionær ved ejendommens drift,

4) Når lejemålet er udlejet som funktionærbolig stillet til rådighed af en virksomhed i forbindelse med ansættelse, hvor lejer fratræder sin stilling,

5) Når lejer har tilsidesat god skik og orden,

6) Når lejemålet er gjort betinget grundet en tidligere tilsidesættelse af god skik og orden,

7) Når andre vægtige grunde for udlejer gør det særligt magtpåliggende at blive løst fra lejeforholdet.

Opsigelsesfristen er forskellig for de oplistede opsigelsesmuligheder. Der er et års opsigelse, når udlejer selv ønsker at flytte ind i lejemålet. Der er 3 måneders opsigelses, når lejeaftalen angår en funktionærbolig eller en viceværtslejlighed.

Krav til udlejers opsigelse

Der er nogle specifikke krav, der skal opfyldes, når udlejer ønsker at opsige lejer. Disse følger af lejelovens § 176. Opfylder opsigelsen ikke de krav der stilles til opsigelsen efter loven, er opsigelsen ikke gyldig og der er dermed ikke opsagt retmæssigt. Udlejer må herefter sende en opsigelse på ny, såfremt den første opsigelse ikke er gyldig. Det er derfor vigtigt, at formkravene i lejelovens § 176 overholdes. Kravene er som følger:

1) Skriftlighed: opsigelsen skal være skriftlig. Meddelelser om opsigelse skal være skriftlige og kan ikke afgives som digitale dokumenter, jf. Lejelovens § 176, stk. 1. Der er her et krav om skriftlighed, som ikke kan fraviges. Udlejers opsigelse skal derfor sendes i fysisk brevform. Det er udlejer der har bevisbyrden for, at dokumentet er kommet frem, hvorfor det anbefales at sende opsigelsen pr. anbefalet post eller med mulighed for spore brevet.

2) Begrundelse: udlejer skal begrunde, hvorfor lejer opsiges, hvis opsigelsen sker efter lejelovens § 83. Det skal direkte fremgå af opsigelsen, med hvilken grund opsigelsen sker. Det er ikke et krav, at der henvises til specifikke bestemmelse opsigelsen begrundes i, men samtidigt vil det ikke være tilstrækkeligt blot at henvise til den bestemmelse, opsigelsen sker efter og ikke skriver mere. Det skal derfor klart og tydeligt fremgå af opsigelsen, med hvilken grund lejer opsiges.

3) Lejers ret til at gøre indsigelse: Det følger af lejelovens § 176, stk. 2, at en opsigelse skal indeholde en vejledning til lejer om lejers mulighed for at gøre indsigelse mod udlejers opsigelse. Se mere herom i nedenstående afsnit.

Lejers mulighed for at gøre indsigelse

Efter lejelovens § 176, stk. 2 har lejer mulighed for at gøre indsigelse mod udlejers opsigelse inden for 6 uger, efter lejer har modtaget opsigelsen. Denne indsigelse skal som udlejers opsigelse være skriftlig og i fysisk brevform for at være gyldig. Se følgende artikel om fastholdelse af denne praksis efter indførslen af de nye regler om digital kommunikation.

Gør lejer indsigelse, har udlejer pligt til at indbringe sagen for huslejenævnet inden for 6 uger efter lejefristens udløb. Dette betyder, at hvis udlejer sender en opsigelse til lejer og denne kommer frem til lejer den 15. januar, så har lejer fra denne dag indtil den 1. marts (6 uger) til at gøre skriftlig indsigelse imod opsigelsen. Udlejer har derefter en frist på at indbringe sagen for huslejenævnet senest seks uger efter den 1. marts, hvor lejers frist udløber. Udlejers frist løber ikke fra det tidspunkt, hvor der reelt gøres indsigelse fra lejer, hvorfor det ikke vil have en betydning i ovenstående eksempel, at lejer gør indsigelse den 16. januar.

Modtager man en skriftlig indsigelse fra lejer og indbringer man ikke sagen for huslejenævnet inden for fristen i bestemmelsen, så bortfalder opsigelsen. Det kræver dog, at lejers indsigelse selv opfylder kravet om skriftlighed. Er dette krav ikke opfyldt, har udlejer ikke en pligt til at indbringe sagen for huslejenævnet og opsigelsen opretholdes.

Lempelse af reglerne om udlejers indkaldelse til fraflytningssyn – Vestre Landsrets dom af den 8. marts 2019

Lejelovens regler er som hovedregel til for at beskytte lejerne. Efter ændringen af lejeloven i 2015 blev der i lovens § 187 indsat skærpede regler for udlejers indkaldelse til fraflytningssyn.

Disse regler har særligt betydning for den udlejer, der udlejer mere end ét lejemål. Udlejer af flere lejemål skal nemlig afholde et fraflytningssyn senest 2 uger efter lejers fraflytning.

Afholder udlejeren af flere lejemål ikke dette syn inden 2 uger, mister udlejer retten til at kræve istandsættelsesomkostningerne betalt af lejer.

Reglerne for udlejers indkaldelse til fraflytningssyn

I forhold til fraflytningssynet er der ligeledes regler for, at udlejer skal indkalde lejer hertil inden for en bestemt frist.

Overholdes denne frist ikke, mister udlejer ligeledes retten til at rette krav om istandsættelse mod lejer.

Det er derfor vigtigt, at man som udlejer har disse frister for øje, når man skal afholde fraflytningssyn med den fraflyttende lejer.

Udlejers mulighed for at rette krav om istandsættelse mod lejer bortfalder derfor som udgangspunkt, hvis lejer indkaldes til fraflytningssynet for sent eller slet ikke indkaldes.

Reglerne for lejers indkaldelse til fraflytningssyn findes i lejelovens § 187, stk. 3, 2. pkt. som kræver, at lejer skriftlig skal indkaldes til synet med mindst en uges varsel.

Lejer og udlejer kan dog efter lejemålets opsigelse eller ophævelse aftale afholdelse af et flyttesyn med kortere varsel.

Efter de nye regler om digital kommunikation trådte i kraft i starten af 2018, kan lejer indkaldes til fraflytningssyn pr. mail eller sms.

Manglende iagttagelse af reglen om rettidige indkaldelse af lejer til fraflytningssynet har dermed store konsekvenser for udlejere med flere lejemål.

Reglen har medført en praksis, hvor det tidligere er set muligt, at lejere kan møde op på et fraflytningssyn, hvor der ikke var indkaldt rettidigt, hvor udlejers krav om istandsættelse efterfølgende bortfalder, da der ikke er indkaldt til synet korrekt. Dette på trods af at lejer var til stede på synet!

Vestre Landsrets dom af den 8. marts 2019 – lempelse af kravet til indkaldelsen

Denne sag handler om en lejer og udlejer, som pr. sms aftaler at mødes i lejemålet med to dages varsel i september 2016.

Lejer og udlejer møder begge op i lejemålet efter aftalen og lejemålet bliver på mødet gennemgået af udlejer og lejer, hvorefter lejer underskriver udlejers rapport om, hvad der skal udføres af istandsættelse.

Lejer kræver efterfølgende hele sit depositum tilbagebetalt med den begrundelse, at der ikke er indkaldt til fraflytningssynet korrekt.

Udlejer finder det ikke rimeligt, at kravet kan bortfalde, når lejer var til stede, da synet blev foretaget og lejer tillige underskrev udlejers rapport.

Udlejer indbringer derfor tvisten for domstolene.

Boligretten finder, at der ikke er indkaldt retmæssigt, da lejers sms-besked ikke kan tolkes, som et initiativ fra lejer til at afholde et flyttesyn.

Boligretten finder derfor ligeledes, at udlejer har fortabt sin ret til at gøre istandsættelseskrav gældende mod lejer.

Udlejer skal derfor betale hele lejers depositum tilbage.

Vestre Landsret kommer frem til, at lejer ikke kan kræve hele sit depositum tilbagebetalt, når lejer faktisk møder op på fraflytningssynet, selvom der ikke er indkaldt til fraflytningssynet korrekt.

Udlejers krav om istandsættelse opretholdes hermed og lejer skal betale det udførte istandsættelse.

Hvad betyder denne praksis for dig som udlejer?

Denne nye praksis lemper på det ellers strenge krav om udlejers rettidige indkaldelse til fraflytning.

Efter denne praksis vil udlejers krav mod lejer ikke bortfalde, når lejer rent faktisk møder op på et flyttesyn, selvom der ikke er indkaldt retmæssigt. Det er blot vigtigt, at man sikrer sig bevis for, at lejer rent faktisk er mødt på synet. Dette sker i praksis ved, at lejer skriver under på fraflytningsrapporten.

Det vil dog altid være en god idé at overholde indkaldelsesfristen, da udlejer mister sin ret til at gøre krav gældende mod lejer i de tilfælde, hvor lejer ikke møder på synet ved en for sen indkaldelse. Det er ligeledes udlejer, der har bevisbyrden for, at der er indkaldt korrekt. Det er derfor vigtigt, at der sikres tilstrækkeligt bevis for, at der er indkaldt korrekt efter loven.

MoveOn – løsningen på alle dine problemer!

Med MoveOn nedsætter du væsentligt risikoen for fejl i forbindelse med lejers fraflytning.

MoveOn kan indkalde lejeren til syn. Sker indkaldelsen senere end 1 uge før synet, minder MoveOn dig om, at du skal sørge for en accept af den forkortede frist fra lejer.

På selve synet sørger MoveOn for, at din synsmand tager stilling til samtlige indretninger i lejemålet. Det er også muligt at tage billeder med appen, så eventuelle mangler kan dokumenteres. Efter gennemgangen af lejemålet, generer MoveOn automatisk en rapport.

Når et flyttesyn er færdiggjort, sender MoveOn automatisk rapporten til lejers angivne mail og sikrer, at lejer skriver under på modtagelsen. Skulle det ske, at lejer ikke skriver under på modtagelsen, fremsender MoveOn automatisk en mail til lejer med link til rapporten. Når lejer klikker ind på linket, giver MoveOn besked om, at rapporten er modtaget. I tilfælde af, at lejer ikke klikker på linker, påminder MoveOn udlejer om, at der skal afsendes anbefalet brev til lejer indeholdende rapporten, så dette nås inden for fristen på 2 uger.

Hvad betyder det, at lejer kan bytte bolig?

Lejelovens §§ 161-162 indeholder regler om lejers ret til at bytte bolig med en anden lejer. Reglerne går ud på, at lejer har mulighed for at overgive den efterfølgende brugsret af sit lejemål til en anden lejer. Dette kan også betegnes som, at lejer kan give en forlejeret til en anden lejer.

Et bytte betragtes som en fraflytning af en lejer og indflytning af en ny lejer. Alle de almindelige regler om fraflytning og indflytning efter lejeloven skal derfor overholdes. Det betyder derfor, at reglerne om opsigelse, syn af lejemålet og muligheden for at foretage istandsættelse stadig gælder.

Et bytte kan foretages mellem alle former for privat udlejning. Der kan dog også foretages et bytte mellem en lejlighed, der udlejes privat og lejligheder der udlejes af et alment boligselskab, en kommune eller andet. I de tilfælde hvor et bytte foretages med andre former for udlejning end private, er der dog ofte knyttet nogle øvrige betingelser til muligheden for at overtage et lejemål, som ligeledes skal opfyldes. Dette kan f.eks. være et bytte med et alment lejemål, hvor der er yderligere krav om studieaktivitet. Der kan derimod som regel ikke foretages et bytte mellem med en ejerlejlighed eller en privat andelsbolig.

Man kan som udlejer fastsætte nye lejevilkår ved et bytte, hvilket vil sige, at lejer ved et bytte ikke nødvendigvis overtager lejemålet under samme vilkår, som den fraflyttende lejer havde. De vilkår der aftales med den nye lejer efter byttet, må alene ikke være i strid med lejelovens regler. Det forhold at bytteaftalen er begrænset af lejelovens regler, betyder blandt andet også, at man som udlejer ikke kan opkræve et gebyr for at byttet foretages.

Særligt om ændring af huslejefastsættelsen ved et bytte

Det er heller ikke udelukket, at man som udlejer i forbindelse med byttet vil ændre huslejefastsættelsen til at følge reglen i f.eks.  Lejelovens § 19, stk. 2 i stedet for Lejelovens § 19, stk. 1. Disse tilfælde er direkte reguleret i lejelovens §162, stk. 3 og 4.

Der gælder nogle særlige regler, i de tilfælde hvor udlejer i forbindelse med byttet vil udføre gennemgribende renovering, som kan betyde en ændring i huslejefastsættelsen efter reglerne i Lejelovens § 19, stk. 2.

Udlejer skal straks meddele lejer om sit ønske om at foretage gennemgribende renoveringer i forbindelse med byttet, som dermed kan betyde, at lejen forhøjes.

Udlejer skal ligeledes indbringe en forhåndsgodkendelse af renoveringen for huslejenævnet senest 4 uger efter, udlejer er blevet oplyst om, at lejer ønsker at bytte.

Lejer har efter huslejenævnet forhåndsgodkendelse 2 uger til at komme med indsigelser mod den forhåndsgodkendte leje.

Betingelser for at bytte

Reglerne for lejers ret til at bytte bolig følger af lejelovens § 161. Efter denne bestemmelses stk. 2 har lejer ret til at bytte bolig med en anden lejer, når følgende betingelser er opfyldt:

1. Lejer har beboet lejemålet i mindst 3 år.
2. Hvis udlejer bor i ejendommen, skal der være mindst 7 lejemål i ejendommen eller hvis udlejer ikke bor i ejendommen, er der ikke nogen begrænsninger i forhold til antal lejemål i ejendommen.
3. Lejemålets samlede antal lejere må ikke efter byttet overstige én lejer pr. værelse.

Udlejers mulighed for at modsætte sig byttet

Man har som udlejer mulighed for at modsætte sig, at et bytte gennemføres. Udlejer kan modsætte sig byttet, hvis en af betingelserne for at kunne bytte ikke er opfyldt eller hvis udlejer har en anden rimelig grund til at modsætte sig byttet.

Man skal dog være opmærksom på, at byttet kan foretages selvom ikke alle betingelser for at bytte er opfyldt. Det kræver derfor en reel indsigelse fra udlejerens side, hvis udlejer ønsker at forhindre et bytte, hvor betingelserne ikke er opfyldt.

I forhold til de tilfælde hvor betingelserne er opfyldt, kan udlejer kun gøre indsigelse, hvis der foreligger en anden rimelig grund til at udlejer er imod byttet. Dette kan f.eks. være de tilfælde, hvor den ene lejer reelt ikke ønsker at overtage den varige brugsret over den bolig, de bytter sig til.

Denne praksis følger blandt andet af GD 2008.69 Ø, hvor lejer 1 og lejer 2 ønskede at bytte, men lejer 2 flyttede ikke ind i lejer 1’s lejlighed grundet uhelbredelig sygdom, som lejer 2 godt vidste inden byttet skete. Udlejer var her berettiget til at modsætte sig byttet, da der ikke var tale om et reelt bytte, da den ene lejer ikke havde planer om at overtage den varige brugsret over lejemålet.

Udlejer vil dog også kunne modsætte sig byttet i de tilfælde, hvor den lejer der skal flytte ind, tidligere har boet til leje hos udlejer og lejer i det gamle lejeforhold har misligholdt sine forpligtelser.

Det er ikke udelukket, at udlejer kan have andre rimelige grunde til at modsætte sig byttet. Det vil derfor afhænge af den pågældende situation og hvilken indsigelse udlejer har mod byttet, om lejer kan få ret til at bytte bolig med en anden lejer.

Lejelovens § 89-91 indeholder de regler, man som flerudlejer skal overholde ved lejers indflytning. Disse regler er særdeles vigtige at overholde, da det ellers kan betyde, at man mister retten til at gøre brug af lejers depositum til istandsættelse ved lejers fraflytning. Lejelovens § 90 indeholder en regel om afholdelse af et indflytningssyn og de formalia der skal overholdes i forbindelse med dette.

Indflytningssynet

Et indflytningssyn er en gennemgang af lejemålet, hvor lejemålets stand ved lejers indflytning konstateres. Efter Lejelovens regler har man som udlejer pligt til at afholde et indflytningssyn, hvis man lejer mere end ét lejemål ud. Udlejer man et enkelt lejemål, har man ikke en pligt efter loven til at afholde et indflytningssyn.

Afholder man ikke dette syn som flerudlejer, mister man efter lejeloven retten til at kræve istandsættelse betalt af lejer ved lejers fraflytning. Dog skal det bemærkes, at dette ikke betyder, at lejer blot kan ødelægge lejemålet i lejeperioden uden konsekvenser. Har lejer misligholdt lejemålet, kan dette godt pålægges lejer, selvom man har fortabt retten til at kræve istandsættelse af lejer.

Det er for alle udlejere en fordel at have afholdt et indflytningssyn, da man på denne måde kan dokumentere lejemålets stand ved lejers indflytning. Det bliver derfor nemmere for udlejer at bevise, at lejemålet i lejeperioden er blevet slidt på en sådan måde, at lejer skal hæfte for lejemålets istandsættelse.

Indkaldelse af lejer

Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet. Modsat fraflytningssynet gælder der ikke en bestemt fristregel herfor. Man skal derfor som udlejer blot være opmærksom på, at man skal give lejer behørig mulighed for rent faktisk at deltage på synet. Der er ej heller nogle formkrav, til hvordan indkaldelsen skal foreligge. Indkaldelse af lejer kan dermed godt ske mundtlig.

Det skal dog bemærkes, at det er udlejer, der har bevisbyrden for, at der rent faktisk er indkaldt til synet. Det vil af denne grund anbefales at indkalde lejer på en sådan måde, at man senere kan bevise, at lejer er indkaldt korrekt.

Udlejer kan vælge at aftale et tidspunkt med lejer, hvor begge parter kan eller blot at invitere lejer til et syn på en fast dato. Udlejer har ikke pligt til at sikre sig, at lejer rent faktisk dukker op. Der skal blot indkaldes med en sådan frist, at lejer har rimelig mulighed for at deltage.

Indflytningsrapporten

Der skal på indflytningssynet udarbejdes en indflytningsrapport, hvor lejemålets stand ved lejers indflytning noteres. I denne rapport kan det anføres, hvorvidt lejemålet er overtaget nymalet eller med nyslebne gulve, eller om der er nogle andre fejl og mangler ved lejemålet. De forhold der er noteret på indflytningsrapporten, kan den indflyttende lejer ikke komme til at hæfte for ved fraflytning.

Det er en god idé som udlejer sikre sig, at de forhold der er nævnt i rapporten, er tilstrækkeligt dokumenteret. Dette kan gøres ved at tage billeder af lejemålet og specifikt af de forhold, der noteres på rapporten. Disse kan bruges til at sammenholde med lejemålets stand ved lejers fraflytning. Udlejer vil dermed have tilstrækkeligt bevis for, at det er lejer, der skal hæfte for det udførte istandsættelsesarbejde ved fraflytningen.

14-dages fristen

Deltager lejer på synet, skal lejer have udleveret indflytningsrapporten på synet. Udgangspunktet om digital kommunikation mellem lejer og udlejer betyder, at indflytningsrapporten i dag blot kan sendes pr. mail.

Deltager lejer ikke på indflytningssynet, skal lejer have tilsendt indflytningsrapporten senest 14 dage efter synets afholdelse.

Overholder man ikke disse regler som flerudlejer, mister man retten til at kræve istandsættelse af lejer ved lejers fraflytning.

Hvad skal man så gøre som udlejer ved indflytningssynet?

Man har som udlejer af mere end ét lejemål pligt til at afholde et indflytningssyn. Afholder man ikke dette, mister man retten til at kræve istandsættelse betalt af lejer ved fraflytning. Udlejer skal sørge for, at lejer indkaldes til synet. Udlejer skal på selve synet udarbejde en rapport, som skal udleveres til lejer på synet. Er lejer ikke til stede på synet, skal lejer have rapporten tilsendt inden for 14 dage fra synets afholdelse.

Udlejer skal kunne bevise, at der er afholdt et indflytningssyn, som lejer er indkaldt til. Udlejer skal ligeledes kunne bevise, at der er udarbejdet en rapport på synet og at lejer har fået denne udleveret enten på synet eller pr. brev. I seneste praksis har det vist sig, at det er meget vigtigt at kunne billeddokumentere lejlighedens mangler. I mangel på dette risikerer du, at dit krav mod lejer går fortabt i evt. huslejenævnssag.

MoveOn – løsningen på alle dine problemer!

Med MoveOn nedsætter du væsentligt risikoen for fejl i forbindelse med lejers indflytning.

MoveOn kan indkalde lejeren til syn.

På selve synet sørger MoveOn for, at din synsmand tager stilling til samtlige indretninger i lejemålet. Det er også muligt at tage billeder med appen, så eventuelle mangler kan dokumenteres. Efter gennemgangen af lejemålet, generer MoveOn automatisk en rapport.

Når et flyttesyn er færdiggjort, sender MoveOn automatisk rapporten til lejers angivne mail og sikrer, at lejer skriver under på modtagelsen. Skulle det ske, at lejer ikke skriver under på modtagelsen, fremsender MoveOn automatisk en mail til lejer med link til rapporten. Når lejer klikker ind på linket, giver MoveOn besked om, at rapporten er modtaget. I tilfælde af, at lejer ikke klikker på linker, påminder MoveOn udlejer om, at der skal afsendes anbefalet brev til lejer indeholdende rapporten, så dette nås inden for fristen på 2 uger.

https://flatcom.dk/moveon/

Fremgangsmåden ved ophævelse af lejer

Når man vil ophæve en lejeaftale, fordi der ikke er betalt husleje eller anden pengepligtig ydelse, er der en del regler, man skal overholde for, at man som udlejer lovligt kan bringe lejeforholdet til ophør.

Fremgangsmåden ved ophævelsen af lejer grundet manglende betaling af pengepligtige ydelser findes i lejelovens § 182. Fremgangsmåden er som følger:

3 dage efter forfaldsdagen: er det skyldige beløb ikke betalt 3 dage efter betalingsfristen, skal der fremsendes et påkrav til lejer.

Krav til påkravsskrivelsen:

• Skriftlig: Påkravet skal sendes skriftligt, hvilket vil sige, at påkravsskrivelsen ikke kan fremsendes digitalt pr. mail eller sms. (se følgende artikel om ny praksis vedr. digital kommunikation og kravet om skriftlighed) Det anbefales, at påkravsskrivelsen sendes både med almindeligt og anbefalet brev.
• Frist for betaling: Lejer skal have 14 dage til at betale det skyldige beløb.
• Retsvirkninger: Det skal i påkravsskrivelsen udtrykkeligt angives, at lejeforholdet kan bringes til ophør, hvis ikke det skyldige beløb betales senest 14 dage efter fremkomsten af påkravsskrivelsen.
• Gebyr: Der kan opkræves et gebyr på 286 kr. (satsen for 2020) for fremsendelsen af påkravet.

14 dage efter påkravsskrivelsens fremkomst: er betaling ikke sket efter udløbet af 14-dages fristen efter fremkomsten af påkravsskrivelsen, kan lejer ophæves.

Krav til ophævelsesskrivelsen:

• Skriftlig: Der er for denne skrivelse ligeledes et krav om skriftlighed for at lejeaftalen gyldigt kan ophæves. Det anbefales, at ophævelsen sendes både med almindeligt og anbefalet brev.
• Klarhed: Grunden til at lejeaftalen ophæves, skal angives med en vis klarhed. Dette betyder, at det i ophævelsen klart skal anføres, at lejeaftalen ophæves og med hvilken grund dette sker.

Særligt om påkravets afsendelse og modtagelse

Påkravet har først retsvirkning ved fremkomsten. Det er udlejer, der har forsendelsesrisikoen for påkravsskrivelsen. Dette betyder, at det er udlejer, der bærer risikoen for, at påkravet er kommet frem. Det anbefales derfor, at påkravet afsendes som almindeligt og anbefalet brev. Der er herefter som hovedregel en formodning om, at påkravet er kommet frem til lejer, medmindre særlige konkrete forhold kan afkræfte formodningen. Det princip fremgår af Højesterets kendelse af den 14. august 2015, hvor Højesteret udtalte:

”Højesteret finder, at et brev til en lejer med betalingspåkrav eller ophævelse af lejemålet, som udlejer har adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post, som udgangspunkt må anses for at være kommet frem til lejeren på den dag, hvor brevet og meddelelsen om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen, herunder i brevkasse. Dette gælder, uanset at lejer undlader at afhente det anbefalede brev på posthuset. Udgangspunktet må fraviges, f.eks. hvis postbesørgelsen ikke er normal, eller hvis udlejeren ved eller burde vide, at særlige forhold hos lejeren såsom bortrejse eller hospitalsindlæggelse kan bevirke, at han ikke ser posten.”

Denne kendelse fastlægger, at et påkrav fremsendt som anbefalet brev anses for fremkommet, når der afleveres en kvittering i lejers postkasse. Dette gælder også, selvom lejer ikke faktisk afhenter brevet på posthuset.

Fremkomsttidspunktet er derfor underlagt en form for objektiv vurdering hos domstolene, hvor det skal vurderes, om lejer under normale omstændigheder vil have haft mulighed for at gøre sig bekendt med indholdet af brevet. Det vil også være en urimelig retstilling, såfremt det kunne tillægges betydning, at lejer ikke faktisk afhenter brevet på posthuset.

Højesterets dom af den 11. marts 2020 – hvornår anses et brev for at være kommet frem?

Der er både for påkravs- og ophævelsesskrivelsen et krav om skriftlighed. Det er særligt for påkravsskrivelsen, at 14 dages fristen først løber fra fremkomsten af påkravet. Spørgsmålet er herefter, hvornår et brev er kommet frem. Dette har Højesteret taget stilling til i deres dom afsagt den 11. marts 2020.

Selvom dommen ikke handler direkte om reglerne i lejelovens § 182, vil dommens resultat kunne bruges til at belyse problemstillingen vedrørende fremkomsten af påkravsskrivelsen efter lejelovens regler.

Sagen handler om en andelsboligforenings påkrav om betaling af en pengepligtig ydelse. Der er i påkravsskrivelsen givet andelshaveren 14 dage til at betale. Det er ligeledes i skrivelsen anført, at manglende betaling inden for fristen, kan medføre ophævelse af andelshaverens brugsret til andelsboligen. Påkravet afsendes skriftligt pr. almindeligt og anbefalet brev den 11. januar 2019.

Andelshaveren bliver ikke bekendt med påkravsskrivelsen inden for fristen for betaling, hvorfor brugsretten ophæves den 4. februar 2019 pr. almindeligt og anbefalet brev.

Andelshaveren mener ikke, at der er sket gyldig ophævelse, da andelshaveren ikke mener, at påkravsskrivelsen er kommet frem, inden 14 dage inden ophævelsen er fremsendt.

Andelsboligforeningen fører bevis for fremsendelsen af påkravsskrivelsen ved fremvisning af ”Track and Trace” for det anbefalede brev og ved ligeledes at fremvise en skriftlig bekræftelse fra PostNord på, at brevet er forsøgt afleveret på andelshaverens adresse den 14. januar 2019. Af ”Track and Trace” fremgår det blandt andet, at brevet ligger til afhentning på posthuset fra den 15. januar 2019 og 14 dage frem, hvorefter det sendes retur til andelsboligforeningen.

Højesteret finder, at andelsboligforeningen har ført tilstrækkeligt bevis for, at påkravsskrivelsen er kommet frem den 14. januar 2019 ved fremvisningen af ”Track and Trace” og den skriftlige bekræftelse fra Post Nord. Der er dermed sket gyldig ophævelse af andelshaverens brugsret den 4. februar 2019, da påkravets 14-dages frist på dette tidspunkt er udløbet.

Hvad betyder denne praksis for dig som udlejer?

Denne praksis viser, at man som udlejer skal sikre sig tilstrækkeligt bevis for, at påkravsskrivelsen er kommet frem. Kan man ikke bevise, at påkravsskrivelsen er kommet frem til lejer, kan man risikere at skulle afsende et nyt påkrav og dermed forsinke ophævelsesprocessen.

Af den tidligere praksis er der en formodning, om at et anbefalet brev er kommet frem inden for almindelig postbesørgelse, hvis det er adresseret korrekt. Efter Højesterets dom af den 11. marts 2020 kan man som udlejer sikre sig tilstrækkeligt bevis for påkravsskrivelsens fremkomst, hvis man kan fremvise ”Track and Trace” for brevet og hvis man kan få en skriftlig bekræftelse fra postbuddet.

Det kan derfor anbefales, at man som udlejer fremsender påkravsskrivelsen på en sådan måde, at man kan fremvise en kvittering for brevets levering hos lejer eller for buddets forsøg på levering. Dette kan eks. gøres ved fremvisning af ”Track and Trace”, hvis brevet sendes med PostNord.

Husorden – hvad skal du vide som udlejer?

Som udlejer har man pligt til at sørge for, at der er god ro og orden ved lejemålet. Overholder man ikke denne pligt som udlejer, kan det give lejer mulighed for at gøre brug af misligholdelsesbeføjelser, som kan betyde en nedsættelse af lejens størrelse. Det er derfor en god idé som udlejer at udarbejde en husorden, som regulerer adfærden i og omkring lejemålet. En husorden er et sæt regler, som du som udlejer egenhændigt har ret til at oprette og udlejer kan ligeledes løbende foretage ændringer heri uden at skulle have lejernes accept. Lejer accepterer husordenen ved deres underskrift af lejekontrakten og det er ikke nødvendigt, at lejerne underskriver en husorden, førend den gælder for lejeforholdet. Lejerne har mulighed for at få indflydelse på husordenens indhold ved at oprette en beboerrepræsentation.

Hvis ikke man opretter en husorden, er der i lejelovens § 153-154 nogle generelle regler, som gælder om tilsidesættelse af god skik og orden. Efter disse regler må man ikke true eller chikanere personer, larme uforholdsmæssigt meget, udøve hærværk og lignende. Disse regler er udtryk for almindelig god adfærd og gælder derfor ved siden af en evt. husorden.

Retsvirkninger ved tilsidesættelse af husordenen

Overholder lejer ikke husordenen eller reglerne i lejelovens § 153-154, så kan man som udlejer efter at have givet et tilstrækkeligt antal påbud om at ændre adfærd opsige lejeren med 3 måneders varsel. Er der tale om særligt grove tilfælde af brud på husordenen, vil lejeaftalen i stedet kunne ophæves. Ved en ophævelse af lejemålet fra udlejers side skal lejer fraflytte straks. Se mere om udlejers mulighed for at opsige/ophæve lejer ved brud på god skik og orden her.

Lejer hæfter for sin husstands brud på husordenen og ligeledes for de personer man giver adgang til sit lejemål. Lejer kan derfor ikke undskylde sit brud med husordenen med, at det ikke er en person af husstanden, der har brudt med reglerne. Lejer vil derfor kunne opsiges ved lejers gæsters gentagende brud på husordenen.

Hvad kan en husorden indeholde?

En husorden kan indeholde regler af meget forskelligt indhold. Dette kan bl.a. være regler om:

• Renholdelse og brug af ejendommens fællesarealer – der kan være regler for rengøring af ejendommens øvrige arealer, eks. trappevask og i hvilket omfang den enkelte lejer skal renholde disse og i hvilket omfang man som lejer kan gøre brug af ejendommens øvrige arealer, eks. en baggård.
• Rygning – der kan være regler for, om der må ryges i ejendommen, hvor på ejendommens arealer der i givet fald må ryges og hvor der ikke må ikke.
• Hold af husdyr – der kan være regler for, i hvilket omfang der må holdes husdyr i lejemålet, hvor mange husdyr man må have, hvilke husdyr man må holde og lignende.
• Varsling af fester eller andet støj – der kan være regler for, hvornår det senest skal varsles, at man holder fest og ligeledes et fast tidspunkt for, hvornår der skal være ro ved afholdelse af fester.
• Fællesvaskeri og tørring af tøj – der kan være regler for, hvor man må tørre sit tøj og hvilke tidspunkter man kan anvende fællesvaskeri.
• Forebyggelse af skimmelsvamp – der kan være regler for, i hvilket omfang man skal lufte ud eller tørre vinduer af for at forebygge, at der kommer skimmelsvamp i lejemålet. For nærmere om hvordan man håndterer skimmelsvamp og hvad der kan stå i husordenen vedrørende forebyggelse af skimmelsvamp, se denne artikel.
• Brug af kælderrum – der kan være regler for, hvordan en lejer kan anvende sit kælderrum og hvad der må være der i.
• Tidspunkt for ro i ejendommen – der kan være regler for, hvornår man senest på døgnet må anvende vaskemaskiner, anvende bad eller andet som er til gene for de øvrige lejere.
• Parkering af biler og cykler – der kan i en husorden være regler for, hvor køretøjer skal parkeres på grunden og hvor de ikke må parkeres. Der kan ligeledes være regler for parkering af andre køretøjer, herunder eks. motorcykler, knallerter og påhængsvogne mv.

Digital kommunikation mellem udlejer og lejer

I dag kommunikerer udlejer og lejer næsten udelukkende digitalt enten pr. mail eller sms. Dette er ligeledes understreget ved, at der pr. 1. januar 2018 kom nye regler for digital kommunikation mellem parterne i et lejeforhold. Før reglerne om digital kommunikation trådte i kraft var udgangspunktet, at der skulle kommunikeres pr. brev, medmindre andet var aftalt mellem parterne. Efter de nye reglers ikrafttræden er udgangspunktet omvendt – nemlig at alt kommunikation foregår digitalt, medmindre man har frabedt sig dette.

På trods af det nu tidssvarende udgangspunkt om digital kommunikation, er der en regel i Lejelovens § 13, stk. 2, som påbyder, at nogle meddelelser mellem parterne ikke kan være digitale. Der er her tale om udlejers opsigelse, lejers indsigelse mod udlejers opsigelse, og meddelelser vedrørende betalingspåkrav.

Reglerne om udlejers opsigelse og lejers indsigelse hertil følger af Lejelovens § 176. Kravene til udlejers opsigelse findes i bestemmelsens stk. 1, hvorefter opsigelsen skal være skriftlig, indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse og indeholde en opsigelsesgrund. Hvis ikke udlejers opsigelse opfylder disse tre betingelser er den ugyldig. Lejers mulighed for at gøre indsigelse findes i bestemmelsens stk. 2, hvorefter lejer senest 6 uger efter modtagelse af opsigelsen kan gøre skriftlig indsigelse. Hvis der gøres skriftlig indsigelse inden for fristen, skal udlejer for at opretholde opsigelsen indbringe sagen for Boligretten.

Spørgsmålet er herefter, om disse krav om skriftlighed efter Lejeloven stadig gælder, når der mellem lejer og udlejer gælder et udgangspunkt om digital kommunikation og der i øvrigt kun er kommunikeret digitalt?

Ny praksis

Dette spørgsmål er behandlet af Højesteret i en dom afsagt den 5. maj 2020. I denne sag opsiger udlejer sine lejere pr. anbefalet brev med et års varsel med den begrundelse, at udlejer selv ønsker at benytte sig af lejemålet til helårsbolig. Lejers advokat sender herefter inden for fristen en indsigelse mod denne opsigelse pr. mail. Sagen drejer sig derfor om gyldigheden af lejers digitale indsigelse pr. mail.

Både Boligretten og Landsretten når frem til, at udlejers opsigelse er gyldig, hvorimod lejers indsigelse mod udlejers opsigelse ikke lever op til de krav, der stilles til skriftlighed efter Lejelovens § 176, stk. 2, 1. pkt. Begge instanser konkluderer dermed, at der ikke er sket gyldig indsigelse mod udlejers opsigelse inden for fristen, hvorfor udlejers opsigelse opretholdes. Lejerne er dermed forpligtet til at fraflytte lejemålet.

Højesteret fandt frem til samme resultat som både Boligretten og Landsretten gjorde og nævnte i den forbindelse, at selv om der udelukkende var kommunikeret digitalt mellem parterne, kunne dette ikke undtage fra kravet om skriftlighed i forhold til Lejelovens § 176.

Hvilken betydning har dette for dig som udlejer?

Denne praksis betyder, at der ikke kan ses bort fra kravet om skriftlighed, selvom der mellem lejer og udlejer udelukkende er kommunikeret ved brug af digitale kommunikationsmidler.

Man skal derfor som udlejer stadig iagttage reglerne om skriftlighed efter Lejelovens § 176, stk. 1, når man ønsker at opsige sine lejere. Dette gælder ligeledes, hvor man ønsker at ophæve lejemålet grundet betalingsmisligholdelse, hvor man forinden skal rette et skriftligt påkrav mod lejer, jf. Lejelovens § 182, stk. 2.

Endeligt betyder dette også, at lejers indsigelse mod udlejers opsigelse skal være skriftlig, førend udlejer har pligt til at indbringe sagen for Boligretten for at opretholde opsigelsen efter Lejelovens § 176, stk. 2.

Omkostningsbestemt leje

Ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, hvis ejendommen er beliggende i en reguleret kommune[1] og hvis ejendommen er opført/taget i brug til bolig før 31.12.1991.

Efter disse regler fastsættes lejen ud fra de udgifter, udlejer har i forbindelse med driften af ejendommen samt et fastsat afkast. En leje reguleret efter disse regler er typisk meget lavere end en leje reguleret efter det lejedes værdi eller markedsleje.

De udgifter der med sikkerhed kan medtages, er bl.a.:

·         Skatter og afgifter

·         Administration, forsikringer og renovation

·         Henlæggelser til vedligeholdelse

·         Et beregnet afkast

·         Eventuelle lejeforhøjelser for generelle forbedringer (varmeanlæg, vinduer) og individuelle forbedringer (køkken, bad o.l.)

Der findes dog undtagelser til ovenstående, hvorefter ejendommen ikke bliver omfattet af reglerne, og lejen således ikke skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Småejendomme (ejendommen med 6 boliglejemål eller derunder) er ikke omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Det samme gælder for fremleje af ejerlejligheder, andelsboliger o. lign, samt lejemål beliggende i en tagetage, der i 2002 ikke blev hverken benyttet eller var registreret som beboelsesejendom.

Det lejedes værdi

Er ejendommen beliggende i en ikke-reguleret kommune eller er ejendommen omfattet af én af undtagelserne, fastsættes lejen som udgangspunkt efter reglerne om det lejedes værdi. Det lejedes værdi fastsættes ved at sammenligne lejen i lignende lejemål under hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, inventar og vedligeholdelsestilstand.

Det kan i nogle tilfælde være besværligt at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Såfremt udlejer ønsker at undgå fremtidige sager fra lejere, der mener, at lejen er for høj, har udlejer mulighed for at få lejen forhåndsgodkendt. Udlejer kan anmode huslejenævnet om at fastsætte den leje, som du lovligt kan kræve for lejemålet. Sådan en forhåndsgodkendelse koster kr. 524 (2020-niveau).

Når sagen indbringes for Huslejenævnet, er det vigtigt at medsende en grundig beskrivelse af lejemålet/ejendommen samt fyldestgørende dokumentation.

Huslejenævnet vil, på baggrund af en vurdering af det lejedes værdi, fastsætte lejen. Denne vurdering sker ud fra nævnets viden om konkrete afgørelser truffet i lignende sager om samme type ejendom af samme stand i området.

Denne forhåndsgodkendelse er bindende for begge parter. Det betyder altså, at såfremt udlejer får lejen forhåndsgodkendt, så vil lejer ikke kunne indringe en sag for Huslejenævnet om nedsættelse af lejen.

Er udlejer utilfreds med Huslejenævnets fastsatte leje, kan der klages over afgørelsen til Boligretten. Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, hvis udlejer fortsat mener, at den fastsatte leje er forkert.

Markedsleje

Hvis ejendommen er opført/taget i brug til bolig efter 31.12.1991, har udlejer mulighed for at benytte reglerne om markedsleje.

Reglerne om markedsleje medfører, at udlejer frit kan fastsætte lejen, så længe den ikke er urimelig høj. Denne vurdering foretages ud fra aftalelovens § 36 og lejen skal således være langt over det lejedes værdi, førend denne kan anses som urimelig høj.

Reglerne for markedsleje finder dog kun anvendelse, såfremt dette er direkte aftalt i lejekontraktens § 11.

Regulering af huslejen

1. Nettoprisindeksregulering

Det er muligt at aftale, at lejen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Dette kan ske alene ved, at udlejer giver lejer skriftlig meddelelse herom. Det er således ikke nødvendigt at varsle forhøjelsen efter de sædvanlige regler.

Reguleringen sker således: Gældende leje / gammelt indeks x nyt indeks = ny leje.

Første gang lejen reguleres er den 1. januar 2022.

Udlejer er berettiget til helt eller delvist at undlade at opkræve ovennævnte forhøjelse af lejen, uden at dette kan betragtes som et afkald på retten til at opkræve forhøjelserne i de efterfølgende år.”

2. Forøgede ejendomsskatter og afgifter

I lejelovens §§ 46 og 47 er det bestemt, at udlejer kan foretage en lejeforhøjelse, såfremt ejendommen pålægges yderligere skatter eller afgifter.

Udlejer kan således få udlignet sine udgifter gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatterne og afgifterne vedrører.

Sådanne lejeforhøjelser skal varsles skriftlig og med 3 måneders varsel. Det er tillige vigtigt, at varslingen indeholder en beregning af, hvordan ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

3. Det lejedes værdi

Når lejen er fastsat efter reglerne om det lejedes værdi, kan udlejer forlange lejen forhøjet, såfremt lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Hjemlen hertil findes i lejelovens § 42.

Det er gennem praksis fastlagt at væsentlighedskriteriet er opfyldt, hvis lejen er 10-12 % lavere end det lejedes værdi.

Lejeforhøjelsen skal varsles skriftlig og med 3 måneders varsel. Det er tillige vigtigt, at varslingen indeholder en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at en sådan lejeforhøjelse tidligst kan gennemføres 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

4. Forøgede driftsudgifter (omkostningsbestemt leje)

Fastsættes lejen efter reglerne om omkostningsbestemt leje, følger det af boligreguleringslovens § 23, at udlejer kan forlange lejeforhøjelse, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi.

Lejeforhøjelse kan dog ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi.

Lejeforhøjelsen skal varsles skriftlig og med 3 måneders varsel. Varslingen skal indeholde oplysning om driftsindtægter samt en beregning over lejeforhøjelsen. Endvidere skal lejer oplyses om sin adgang til at gøre indsigelse.

5. Forbedringsforhøjelser

I lejelovens §§ 127-129 findes reglerne for udlejers mulighed for at kræve lejeforhøjelse, når der foretages forbedringer af det lejede. Udlejer har mulighed for at forhøje lejen med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at der alene kan kræves en lejeforhøjelse, hvis der rent faktisk er tale om forbedringer. Der skelnes således mellem almindelig vedligeholdelse og forbedringer.

Lejeforhøjelsen skal varsles skriftligt og med 3 måneders varsel. Varslingen skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

[1] Uregulerede kommuner: Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Ikast Brande,  Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland, Ærø.

Hvad er skimmelsvamp?

Skimmelsvamp er mikroorganismer der findes overalt – mug på gamle madvarer, hører faktisk også ind under betegnelsen ”skimmelsvamp”.

Der findes således antageligt over 1 million typer af skimmelsvamp. Nogle skimmelsvampe er sygdomsfremkaldende, mens andre er harmløse.

Vækst af skimmelsvampe kræver tilstedeværelse af fugt, ilt og organisk materiale. Derudover skal temperaturen ikke være for høj eller for lav.

Husk at skimmelsvamp ikke altid er synligt. Skimmelsvamp kan vokse skjult fx under tapetet eller i træværk.

Du bliver kontaktet af lejer, som har mistanke om skimmelsvamp – hvad gør du?

Det er vigtigt, at udlejer reagerer på en henvendelse fra lejer om skimmelsvamp i lejemålet. Dette hovedsaligt for at undgå at ifalde erstatningsansvar for personskade, men også fordi skimmelsvamp kan udgøre en væsentlig mangel efter lejeloven, som kan medføre lejers ophævelse af lejeaftalen. Derudover er det selvfølgelig væsentligt for udlejer at kunne sætte ind over for skimmelsvampen så tidligt som muligt og undgå dyre udbedringsomkostninger.

Udlejer kan i første omgang opfordre lejer til at forsøge at bekæmpe skimmelsvampen selv, hvis der ikke er tale om et alvorligt angreb. I den forbindelse kan udlejer med fordel henvise lejer til nogle retningslinjer for, hvordan lejer selv kan sørge for et optimalt indeklima og således undgå opståen af skimmelsvamp. I milde tilfælde, vil skimmelsvampen kunne bekæmpes ved, at skimmelsvampen vaskes væk med et desinficerende middel (givet at der er tale om vaskbare flader) samt tilstrækkelig udluftning og passende opvarmning af lejemålet.

Er der tale om et mere alvorligt angreb af skimmelsvamp, bør en sagkyndig undersøge skimmelsvampen. Det er i den forbindelse vigtigt at få konstateret om skimmelsvampen er sundhedsskadelig og hvorvidt den er opstået som følge af lejers forhold eller som følge af konstruktionsfejl i bygningen.

Skimmelsvamp grundet konstruktionsmæssige fejl eller mangler ved lejemålet

Hvis der opstår skimmelsvamp grundet konstruktionsmæssige fejl i bygningen eller grundet særlige mangler ved det lejede, vil det som udgangspunkt være udlejers (altså ejers) ansvar at udbedre skimmelsvampen.

Eksempler på bygningsfejl kan være:

• Utætte vinduer og døre
• At fundamentet ikke er tørt
• Kuldebroer

At der er tale om konstruktionsfejl/bygningsfejl, betyder dog ikke altid at udlejer er ansvarlig. Hvis lejer samtidig ikke har fulgt udlejers anvisninger for brugen af det lejede og dermed har brugt det lejede forkert, kan lejer blive ansvarlig for, at der er opstået skimmelsvamp.

I hvilket omfang har lejer et ansvar?

Lejer har et ansvar for at reagere, når der opstår skimmelsvamp i lejemålet. I den forbindelse kan lejer således blive erstatningsansvarlig for udlejers tab, såfremt lejer ikke har gjort tilstrækkeligt for at stoppe skimmelvæksten eller hvis lejer ikke tids nok gør udlejer opmærksom på skimmelsvampens tilstedeværelse i lejemålet. Dette følger af, at lejer er underlagt en såkaldt tabsbegrænsningspligt og derfor har et ansvar for ikke at forværre situationen og dermed pålægge udlejer større omkostninger.

Såfremt lejer har den indvendige vedligeholdelse, vil lejer være forpligtet til at forsøge at afhjælpe problemet selv i første omgang. Som sagt vil skimmelsvampen nemlig i visse tilfælde kunne bekæmpes ved at det vaskes væk med et desinficerende middel som fx. Rodalon, hvis svampen er opstået på vaskbare flader såsom fliser eller malede vægge.

Er skimmelsvampen opstået som følge af lejers forkerte brug af det lejede, vil det selvfølgelig være lejer, der har ansvaret for at fjerne skimmelsvampen. Forkert brug kan fx være manglende udluftning.

Hvad kan du som udlejer gøre for at forebygge et problem med skimmelsvamp?

Sørg for at lejer ved sin indflytning modtager skriftlig anvisning om, hvordan lejer selv bevarer et godt indeklima i lejemålet.

Anvisninger til at bevare et godt indeklima:

• Luft ud
  Det er vigtigt at lufte ud – gerne 2-3 gange dagligt af 5-10 min. varighed. Det gælder særligt i de rum, der har et højere fugtighedsniveau såsom badeværelse og køkken. Det er en god idé at åbne et vindue når man har været i bad og lade det være åbent i 15-20 min.
• Tør vindueskarme og ruder af
  Hvis dine vinduer dugger til i løbet af natten, bør disse tørres af – ellers risikerer du, at der dannes mug og skimmel i og omkring dine vinduer.
• Gør jævnligt rent
  En god renlig standard i lejemålet hjælper med at holde skimmelsvampen væk. Støv binder nemlig skimmelsvamp.
• Undgå at tørre tøj indenfor
  Det er bedst hvis lejer helt kan undgå at tørre tøj indenfor i lejemålet. Hvis lejer ikke kan undgå det, må lejer sørge for at lufte ekstra godt ud, imens der tørres tøj og efterfølgende. Derudover kan det være en god ide at undlade at tørre store mængder af tøj på samme tid.
• Lad være med at slukke helt for varmen
  Når der er mulighed for lidt varme i radiatorerne, så udnyt det – også selvom det ikke er vinter.

Følger lejer ikke udlejers anvisninger, vil der være formodning for, at skimmelsvampen er opstået på grund af lejers forkerte brug af det lejede.

Påkravsskrivelsen

Først og fremmest skal afsendes en såkaldt påkravsskrivelse til lejer. En påkravsskrivelse er en form for rykker, der informerer lejer om, at han/hun er bagud med betaling og at han/hun har 14 dage til at betale.

Påkravet kan tidligst sendes til lejer tre hverdage efter betaling skal have fundet sted.

Endvidere skal påkravet udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis restancen ikke betales inden fristens udløb.

Der kan opkræves et gebyr for påkravsskrivelsen på kr. 286 (2020-niveau).

Det er altid anbefalelsesværdigt at afsende et påkrav ved både anbefalet brev og almindeligt brev, idet udlejer har bevisbyrden for, at påkravet er kommet frem til lejer.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at ifølge lejelovens § 13, stk. 2, kan påkrav ikke gyldigt afsendes som et digitalt dokument. Det betyder, at det ikke vil være tilstrækkeligt at afsende påkravet via mail eller lignende. Har udlejer således gjort dette, vil påkravet være ugyldigt.

Ophævelsesmeddelelsen

Har lejer ikke indbetalt det skyldige beløb inden for fristen på 14 dage, kan udlejer afsende en ophævelse til lejer.

Af denne meddelelse skal fremgå, at lejemålet er ophævet med fraflytning straks eller inden for en given frist.

Derudover skal det oplyses, at sagen vil blive sendt i fogedretten, hvis lejer ikke er fraflyttet ved udløbet af den givne frist.

Igen må det anbefales, at ophævelsen sendes afsted via anbefalet brev såvel som almindeligt brev.

Ophævelser grundet manglende betaling er ikke omfattet af undtagelserne til digital kommunikation mellem lejer og udlejer.

Udkørende fogedforretning

Fraflytter lejer ikke trods ophævelsesmeddelelse, er udlejer nødsaget til at begære fogedretten om udsættelse af lejer.

Efterfølgende vil udlejer og lejer blive indkaldt til et vejledende retsmøde, hvor formalia kontrolleres, og det klargøres, hvorvidt der er indsigelser fra lejers side.

Herefter berammes der en egentlig udsættelse, hvor udlejer sammen med en foged, låsesmed og vognmand forestår udsættelsen af lejer. Hvis lejer fortsat nægter at fraflytte, kan politiet anmodes om at bistå ved udsættelsen.

Omkostninger i forbindelse med udsættelsen

Selve den udkørende fogedforretning koster kr. 700.

Herudover skal afholdes omkostninger til låsesmed og vognmand af udlejer i første omgang. Betaling for vognmand vil i nogle tilfælde afholdes delvist af politiet. Eventuelle udgifter til opbevaring af lejers inventar afholdes af politiet.

Det kan også være nødvendigt for udlejer at afholde udgifter til en advokat i forbindelse med udsættelsesprocessen.

De udgifter, som udlejer afholder i forbindelse med udsættelsen, kan kræves betalt af lejer efterfølgende og kan opkræves gennem sædvanlig inkasso.

Huslejenævnet

Huslejenævnet behandler sager vedr. private lejemål.

I Lejelovens § 106 er beskrevet, hvilke sager, Huslejenævnet kan træffe afgørelse om, herunder:

• Tvister om lejeregulering og lejeforhøjelser.
• Tvister om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse.
• Tvister om opfyldelse af udlejerens og lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, herunder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.
• Tvister om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder mv. i lejemålet mod godtgørelse og lejerens ret til at installere hjælpemidler.
• Tvister om lejerens betaling af forbrug, antennebidrag og elektroniske kommunikationstjenester (internet).
• Tvister om udlejerens ret til at råde over arealer i tagetager.
• Tvister om lejers tilsidesættelse af god skik og orden.
• Tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse.
• Tvister om fastsættelse af husleje.
• Tvister om fastsættelse af husleje og betaling af forudbetalt leje og depositum efter § 4 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

  I visse tilfælde, er udlejer forpligtet til at anlægge en sag for Huslejenævnet, hvis denne ønsker, at fastholde et givent krav. Det er f.eks. tilfældet, hvor lejer gør indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse eller mod en forbrugsopgørelse.

  I 2020 koster det kr. 314,00 at anlægge en sag hos Huslejenævnet. Beløbet afholdes af den, der anlægger sagen – uagtet hvem af parterne der får medhold.

  Som udlejer er det ligeledes vigtigt at være opmærksom på, at du pålægges et gebyr, hvis du taber en sag helt eller delvist i Huslejenævnet. Gebyret i 2020 udgør kr. 2.180,00. Den 30. januar 2020 indgik regeringen dog en aftale med DF vedr. initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger. Denne aftale indebærer, at gebyret på kr. 2.180,00 sandsynligvis hæves til kr. 6.000,00. Det forventes at reglerne i medfør af aftalen, herunder forhøjelsen af gebyret, vil træde i kraft den 1. juli 2020.

Beboerklagenævnet

Beboerklagenævnet behandler sager vedr. almene lejemål og er således ikke relevant for en privat udlejer.

Boligretten

Huslejenævnet kan, som tidligere nævnt, ikke træffe afgørelse i alle sager, og det er typisk sager, hvor der skal løftes en bevismæssig byrde.

Boligretten behandler alle tvister vedr. lejemål, der ikke er omfattet af Lejelovens § 106, herunder f.eks. tvister om uberettiget opsigelse eller ophævelse. Huslejenævnets afgørelser ankes i øvrigt til Boligretten.

Når en sag anlægges for Boligretten, betales der retsafgift i overensstemmelse med de almindelige regler herom. Retsafgiften fastlægges på baggrund af sagens værdi, altså det omtvistede pengebeløb.

For sager om op til kr. 50.000,00, vil der være en fast retsafgift på kr. 500,00.

For sager om mellem kr. 50.000,00 og kr. 6.237.500,00, betales en afgift på 1,2 % af beløbet + kr. 250,00, når sagen anlægges. Samme beløb betales igen ved fastsættelsen af tidspunktet for hovedforhandlingen.

For sager om over kr. kr. 6.237.500,00, betales en afgift på kr. 75.000,00, når sagen anlægges, og igen ved fastsættelsen af tidspunktet for hovedforhandlingen.

Herudover skal der afholdes øvrige sagsomkostninger som f.eks. advokatsalær og udgifter til syn-og skøn.

Den 30. januar 2020 indgik regeringen en endelig aftale med partiet DF, der skal gribe ind over for boligspekulanter. Ændringerne forventes at træde i kraft den 1. juli 2020.

Den største ændring – det såkaldte spekulantstop – vedrører en karensperiode på 5 år, hvor huslejen ikke kan sættes op efter lejelovens § 19, stk. 2. Denne karensperiode er gældende ved ejerskifte af boligudlejningsejendomme, hvorefter den nye ejer ikke kan opkræve husleje efter § 19, stk. 2 i 5 år efter moderniseringen. Ejeren er i stedet henvist til at opkræve den omkostningsbestemte husleje efter § 19, stk. 1 med tillæg af almindelige forbedringsforhøjelser. Som et grønt incitament bortfalder denne karensperiode dog, hvis ejeren hæver ejendommens energiklasse med mindst 3 niveauer eller foretager effektive energiforbedringer for mindst 3.000 kr. pr. m².

Som endnu et grønt initiativ, er der ligeledes indsat et grønt energikrav, hvor det tidligere energimærkekrav skærpes. Herefter skal ejendommen bringes op på energiklasse C eller ejendommens energiklasser skal løftes mindst 2 niveauer, førend der kan gennemføres modernisering efter § 19, stk. 2. Energiforbedringerne og moderniseringen kan dog foregå sideløbende.

Endvidere er indsat en såkaldt huslejebremse, hvorefter lejen ikke må overstige det lejedes værdi. Førhen har lejen ikke måtte overstige det lejedes værdi væsentligt, hvilket har medført muligheden for at tillægge det lejedes værdi en skønsmæssig margin på op til 10 pct. Ordets udgåelse af § 19, stk. 2 må således antages at medføre en betydelig ændring af, hvilket niveau lejen kan fastsættes til efter moderniseringen.

Slutteligt er indsat et initiativ, der skal styrke lejer i tvister med udlejer, herunder skal ske en styrkelse af Huslejenævnet. For at opnå dette er indsat en række tiltag i aftalen, herunder:

• et forbud mod at udlejere tilbyder lejere penge for at opsige eller fraflytte deres lejemål. Lejerne har dog fortsat ret til at indgå en frivillig aftale om fraflytning.
• etableres et huslejeregister for at øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne.
• skal der ved huslejenævnenes vurderinger af sammenligningslejemål lægges vægt på sammenligningslejemål, som allerede er prøvet ved huslejenævnene.
• indføres et krav om besigtigelse før gennemførelse af modernisering efter § 19, stk. 2.
• forhøjes gebyret, som udlejer ifalder, når lejeren får fuldt medhold, fra 2.180 kr. til 6.000 kr.
• nedsættes et udvalg med det formål at analysere, hvordan indsatsen for at løse tvister mellem lejere og udlejere mest hensigtsmæssigt organiseres.

Opfølgning

Det er aftalt, at der årligt skal udarbejdes en status på initiativerne, herunder en vurdering af deres effekt. Herefter skal behovet for eventuelle ændringer eller yderligere initiativer drøftes på baggrund af en samlet evaluering i 2022. Dette følger af ønsket om løbende at følge udviklingen på det private udlejningsområde.

Det følger af Lejelovens § 53, stk. 2, at det kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Der gælder visse formkrav, før der gyldigt kan gennemføres nettoprisindeksregulering.

Det skal for det første være aftalt – altså skal det være oplyst i § 11, at lejen nettoprisindeksreguleres.

Derudover skal det være oplyst, hvilken dato lejen nettoprisindeksreguleres.

Slutteligt skal det oplyses, hvilket indeks lejen reguleres med. Hermed menes en oplysning om, hvilken måneds indeks, der anvendes til sammenligning.

En bestemmelse om nettoprisindeksregulering kan se således ud:

”Nærværende lejemål er lejet ud efter Lejelovens § 42, og i henhold til Lejelovens § 53, stk. 2 aftales det, at lejen indeksreguleres i lejeperioden. Hver den 1. januar reguleres den gældende leje ekskl. acontobetalinger med stigningen i indekset fra oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet.

Reguleringen sker således: Gældende leje / gammelt indeks x nyt indeks = ny leje.

Første gang lejen reguleres er den: 1. januar 2021

Udover den ovenfor fastsatte lejeregulering, kan lejen reguleres som følge af stigninger i skatter og afgifter, jf. Lejelovens §§ 46-48. Udlejer er berettiget til helt eller delvist at undlade at opkræve ovennævnte forhøjelse af lejen, uden at dette kan betragtes som et afkald på retten til at opkræve forhøjelserne i de efterfølgende år. Forbedres det lejede efter principperne i Lejelovens § 127-129 kan der tillige varsles lejeforhøjelse for forbedringerne efter lovgivningens regler herom.”

Men hvad så med de lejemål, hvor der allerede gælder en trappelejeklausul og denne udløber?

Trappelejeklausuler der findes i lejekontrakter indgået før 1. juli 2015, er fortsat gyldige, men disse vil dog efter deres natur udløbe på et givent tidspunkt. Når sådanne trappelejeklausuler udløber, vil det  være muligt for udlejer at indgå aftale med lejer om nettoprisindeksregulering. Lejer kan dog modsætte sig en sådan aftale.

Vil lejer ikke gå med til en aftale om nettoprisindeksregulering, har udlejer fortsat mulighed for at regulere lejen i henhold til lejelovens § 42. Herefter kan udlejer varsle en huslejestigning begrundet i det lejedes værdi. Dette kræver dog naturligvis at kravene er opfyldt herfor. Førend udlejer kan kræve en huslejestigning efter det lejedes værdi, skal den nuværende leje være væsentligt lavere end det lejedes aktuelle værdi. For at opfylde kravet om ”væsentligt lavere”, skal der sandsynligvis være tale om en forskel på 10-12 %.

Det gælder endvidere, at en huslejestigning efter lejelovens § 47 først kan ske to år efter lejeaftalens indgåelse og herefter alene med minimum to års mellemrum. Der kan dog godt varsles en huslejestigning efter § 42, selvom der det forrige år er sket en stigning i henhold til en klausul om trappeleje.

Hvilke ejendomme

Tilbudspligten omfatter ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som har mindst 6 beboelseslejligheder. Bestemmelsen ligger med ordene ”udelukkende anvendes til beboelse” op til en streng ordlydsfortolkning, hvilket der må tages højde for, når det skal fastlægges hvilke ejendomme, der omfattes af tilbudspligten.

I afgørelsen U 1983.830 Ø, er østre landsret også kommet frem til, at en ejendom ikke har været omfattet af tilbudspligten, idet ejendommen, udover fire rene beboelseslejemål, har indeholdt to blandede lejemål, som er blevet benyttet dels til beboelse dels til henholdsvis lægekonsultation og hjemmekontor.

Pligten gælder endvidere for blandede ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Hvilke overdragelser

Det er  vigtigt, at udlejer er opmærksom på, at tilbudspligten ikke alene gælder ved almindeligt salg af ejendommen, men også hvis ejendommen overdrages ved gave, fusion eller mageskifte. Tilbudspligten gælder videre ved overdragelse af aktier og anparter, når erhververen ved overdragelsen opnår en majoritet af stemmerne i selskabet.

Der gælder dog undtagelser til tilbudspligten. En overdragelse af en ejendom til en ægtefælle eller til en beslægtet/besvogret i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje, så nær som søskende eller disses børn udløser ikke en tilbudspligt. Overdrages en ejendom til en hidtidig medejer, udløses tilbudspligten heller ikke. Det samme gælder arv til fysiske personer

Højesteret har i afgørelsen U 1993.868 H udtalt at ”Lejelovens § 198, stk. 1, 2. pkt., er udtryk for en egentlig tilbudspligt og ikke blot en forkøbsret, og bestemmelsen indebærer således et væsentligt indgreb i de sædvanlige ejerbeføjelser. Bestemmelsens anvendelsesområde kan på denne baggrund ikke udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund”.

Østre Landsret har da også med afgørelsen af 26. april 2019 fastslået, at bestemmelsen om tilbudspligt ved overdragelse af aktier og anparter, ikke kan udvides til ligeledes at udløse en tilbudspligt, når der ikke opnås en majoritet af stemmer i de købte selskaber, der ejer ejendommene. Der var tale om fem sager, der angik spørgsmålet om, hvorvidt Carlsbergfondets salg i 2016 af en række ejendomsselskaber, der hver ejede en udlejningsejendom, udløste tilbudspligt efter lejeloven. Carlsbergfondet havde solgt aktierne i ejendomsselskaberne til datterselskaber af PFA Pension, JØP og DIP, der købte henholdsvis 49 %, 34 % og 17 % af aktierne i hvert af ejendomsselskaberne.

Opfyldelse af tilbudspligten

Udlejer opfylder tilbudspligten ved at sende skriftligt tilbud til alle lejere i ejendommen. Lejerne skal tilbydes at erhverve ejendommen på samme vilkår, som en evt. interesseret køber.

Tilbuddet skal indeholde oplysninger om ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som udlejer skal holde.

Herefter har lejerne en frist på minimum 10 uger til at beslutte om de vil erhverve ejendommen på andelsbasis. Her skal udlejer dog være opmærksom på, at juli måned ikke indgår i fristen – således vil lejernes frist forlænges med 1 måned, hvis juli indgår i 10-ugers-fristen.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at der efter lejelovens § 187, stk. 2 gælder visse formkrav til påkravet.

Påkravet skal indeholde en specificeret opgørelse af udlejers krav og der må alene være indeholdt gæld, der vedrører pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Derudover er det et krav, at det i påkravet er oplyst, at lejeaftalen ophæves, hvis ikke det skyldige beløb betales senest 14 dage fra lejers modtagelse af påkravet.

Et påkrav må tidligst sendes til lejer efter den tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag for huslejen mv.

Ved for sen betaling af husleje mv., vil lejer kunne pålægges et påkravsgebyr på kr. 314 (2023-niveau). Gebyret vil også være en pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Et påkrav skal sendes som brev, hvorfor det er anbefalelsesværdigt, at det afsendes som både rekommanderet brev og som almindeligt brev. Dette for at udlejer bedst muligt sikrer sig bevisbyrden for, at påkravet er sendt til lejer.

Nedenstående finder du et eksempel på et påkrav.

PÅKRAV – Vedr. [lejers adresse]

Idet vi ikke har modtaget nedenstående betaling, fremsendes hermed påkravsskrivelse

Husleje                                                                                                    5.000,00 kr.
Varme aconto                                                                                              300,00 kr.
Vand aconto                                                                                                200,00 kr.
Påkravsgebyr                                                                                               314,00 kr.

I alt til indbetaling                                                                                    5.784,00 kr.

Beløbet bedes indbetalt straks til konto [kontonummer]

Såfremt den pligtige pengeydelse på i alt 5.784,00 kr. ikke indbetales inden 14 dage fra fremkomsten af nærværende påkrav., vil lejemålet blive ophævet uden yderligere varsel, hvorefter lejer skal fraflytte med omgående varsel. Vi gør opmærksom på, at ophævelse ikke fritager lejer for betaling af husleje mv. i opsigelsesperioden på 3 måneder eller indtil lejemålet genudlejes.

Dette brev er sendt både som rekommanderet brev og almindeligt brev.

I Lejelovens § 187, stk. 2-4 er der opstillet formelle krav, som udlejer skal opfylde for ikke at miste sit krav på istandsættelse af lejemålet.

Det er vigtigt at holde for øje, at Lejelovens § 187, stk. 2-4 finder anvendelse på alle fraflytninger, der sker efter lovens ikrafttræden d. 1. juli 2015.

Nedenstående er en tjekliste til den udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed.

En god ide at bekræfte opsigelsen
Det er ikke et krav, men det kan være en god ide skriftligt at bekræfte lejers opsigelse af lejemålet. I den forbindelse kan lejer mindes om relevante forhold ved dennes fraflytning, f.eks. hvis lejer skal være ude før udløbet af opsigelsesperioden.

Krav om fraflytningssyn
Der skal afholdes fraflytningssyn senest 2 uger efter, at du som udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.

Krav til indkaldelsen til fraflytningssyn
Lejer skal indkaldes skriftlig til synet med mindst 1 uges varsel.
Er lejer dog blevet indkaldt mundtligt, evt. med et kortere varsel, og deltager lejer på synet alligevel, mister udlejer ikke sit krav på istandsættelse. Dette følger af en landsretsdom afsagt den 8. marts 2019.

Krav om udarbejdelse af fraflytningsrapport
I forbindelse med fraflytningssynet, skal der udarbejdes en fraflytningsrapport. Det er vigtigt, at alle synlige mangler, der skal udarbejdes for lejers regning, fremgår af rapporten. Det kan også være en god ide at tage billeder af manglerne, så disse kan dokumenteres.
Det skal ikke af rapporten fremgå, hvad istandsættelsen kommer til at koste. Lejer skal alene være gjort bekendt med alt, hvad der skal istandsættes på dennes regning. Udlejer har som hovedregel, under normale omstændigheder, 2 måneder til at få udarbejdet selve flytteopgørelsen. Foreligger der omstændigheder, der umuliggør udarbejdelse af flytteopgørelsen inden da, skal denne alene foreligge for lejer uden unødig forsinkelse.

Krav om udlevering af fraflytningsrapport til lejer
Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet. Det er derfor vigtigt, at du får lejer til at skrive under på, at denne har modtaget en kopi af rapporten. Her kan du med fordel gøre lejer opmærksom på, at denne alene skriver under på, at rapporten er udleveret og ikke nødvendigvis, at denne er enig med rapporten. Nægter lejer at underskrive for modtagelsen af rapporten, er det vigtigt, at du sørger for at sende rapporten til lejer senest 2 uger efter synet. I den forbindelse er det vigtigt, at du sørger for at kunne bevise, at rapporten er sendt afsted.

Udlejers reklamationsfrist på 2 uger
Udlejer har kun 2 uger efter synets afholdelse til at gøre sine krav gældende mod lejer og efter de nye regler, er det ikke længere muligt at forlænge denne reklamationsfrist.
Udlejer skal således sørge for at informere lejer om samtlige, synlige mangler, der skal udbedres for lejers regning for at sikre kravet herpå.
Det anføres dog i vejledning 10936 pkt. 3.5.1, at en aftalt forlængelse af reklamationsfristen efter de gamle regler fortsat vil være gældende, men at den aftalte frist da løber fra afholdelsen af fraflytningssynet.

MoveOn – løsningen på alle dine problemer!

Med MoveOn nedsætter du væsentligt risikoen for fejl i forbindelse med lejers fraflytning.

MoveOn kan indkalde lejeren til syn. Sker indkaldelsen senere end 1 uge før synet, minder MoveOn dig om, at du skal sørge for en accept af den forkortede frist fra lejer.

På selve synet, sørger MoveOn for, at din synsmand tager stilling til samtlige indretninger i lejemålet. Det er også muligt at tage billeder med appen, så eventuelle mangler kan dokumenteres. Efter gennemgangen af lejemålet, generer MoveOn automatisk en rapport.

Når et flyttesyn er færdiggjort, sender MoveOn automatisk rapporten til lejers angivne mail og sikrer, at lejer skriver under på modtagelsen. Skulle det ske, at lejer ikke skriver under på modtagelsen, fremsender MoveOn automatisk en mail til lejer med link til rapporten. Når lejer klikker ind på linket, giver MoveOn besked om, at rapporten er modtaget. I tilfælde af, at lejer ikke klikker på linker, påminder MoveOn udlejer om, at der skal afsendes anbefalet brev til lejer indeholdende rapporten, så dette nås inden for fristen på 2 uger.

Dødsfald

Ved en lejers dødsfald, skal udlejer være opmærksom på eventuelle efterlevendes rettigheder efter lejelovens § 163. Af bestemmelsens stk. 1 følger, at afdøde lejers ægtefælle har ret til at fortsætte lejeforholdet.

Det følger endvidere af stk. 2, at såfremt afdøde ikke efterlader sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet, har haft fælles husstand med afdøde lejer, ret til at fortsætte lejeforholdet. I denne situation, skal der ofte foretages en vurdering af, hvornår en efterladt kan siges at have haft fælles husstand med afdøde.

Fælles husstand har bestået, når den efterladte i mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har bidraget i ikke uvæsentlig grad til hjemmet. Bidrag til hjemmet kan udgøre betaling af en del af lejen og forbrugsudgifterne, indkøb af madvarer, rengøring, madlavning og lignende. Det er således set i praksis, at en lejer, der oprindeligt har været fremlejetager, efter omstændighederne, vil kunne opfylde betingelserne for at være husstandsmedlem.

Øvrige krav set opstillet i praksis er, at efterladte skal have været registret på adressen i den omtalte 2-årige periode for at kunne løfte bevisbyrden for fælles husstand og derudover er der opstillet krav om en personlig tilknytning mellem afdøde og efterladte.

Den efterlevende indtræder i det bestående lejemål og fortsætter på uændrede vilkår. Det betyder også, at den efterlevende hæfter for eventuelle restancer og at denne hæfter for istandsættelse ved fraflytning.

Opfylder den efterlevende ikke kravene efter § 163, vil udlejer være berettiget til at ophæve lejeforholdet.

Plejehjem

Det følger af lejelovens § 164, at hvis en lejer af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig eller lignende, finder § 163, stk. 1 og 2 tilsvarende anvendelse. Det betyder, at ”efterladte” er stillet retsmæssigt på samme måde som ved lejerens død.

Separation og skilsmisse

I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse, følger det af lejelovens § 165, at det om nødvendigt skal afgøres ved bevilling eller dom, hvilken af ægtefællerne, der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Såfremt en af ægtefællerne har erhvervsvirksomhed tilknyttet et forretningslokale, har denne fortrinsret hertil og den dertil hørende beboelse. Herudover er det ikke reguleret ved lov, hvad der er afgørende ved vurderingen.

Det er set i retspraksis, at der i vurderingen lægges vægt på hensynet til mindreårige børn. Der kan ligeledes lægges vægt på, om en af ægtefællerne f.eks. har boet i lejemålet lang tid forud for indgåelsen af ægteskabet.

Ophævelse af parforhold

Ophævelse af parforhold er reguleret i lejelovens § 166, når parterne i mindst 2 år har haft fælles husstand. Det følger af bestemmelsen, at parterne selv kan aftale, hvem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet i den fælles bolig. Udlejer er herefter bundet af, hvad parterne aftaler med hensyn til at fortsætte lejeforholdet.

Kan parterne ikke blive enige om, hvem der skal fortsætte lejeforholdet, kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler for, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne, der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. Det gør sig ligeledes gældende i denne situation, at såfremt en af parterne har sin erhvervsvirksomhed tilknyttet et forretningslokale, har denne fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at bestemmelsen ikke alene omfatter ægteskabslignende samliv. Bestemmelsen finder således også anvendelse på forhold, hvor fx søskende bor sammen, på samme måde som § 163, stk. 2, hvor husstandskriteriet også anvendes.

Siden d. 1. juli 2022 er Boligreguleringsloven blevet udfaset og integreret i Lejeloven. Nedenstående bestemmelser findes nu i Lejelovens § 19.

Artiklen bevares af hensyn til sin historiske værdi. Hensynene bag ændringen af Boligreguleringslovens § 5, stk. 1-2 er fortsat videnskabeligt relevante.

Flere politiske partier og lejerorganisationer mener, at der skal gøres noget ved BRL § 5, stk. 2. For Enhedslisten begrundes dette med en frygt for, at de billige boliger i hovedsaligt København forsvinder. Enhedslisten og LLO mener desuden, at bestemmelsen giver udlejer mulighed for at hæve huslejen voldsomt ved selv små forbedringer. Ifølge Enhedslisten og LLO er formuleringen ”gennemgribende modernisere” for  vag. De mener, at den åbner op for, at selv mindre forbedringer, som et ny køkken og badeværelse, kan medføre både fordobling og tredobling af huslejen.

Denne bekymring er forelagt for Transport-, Bygnings- og Boligminister Ole Birke Olesen. Han mener dog, at boligpriser er et kommunalt anliggende. Ifølge ministeren må det således være kommunernes opgave at sørge for, at der er grunde til rådighed til nye boliger og på den måde undgå at boligpriserne presses op grundet manglende boliger i kommunen. Der arbejdes nu i stedet på at samle et politisk flertal for at få en lovændring igennem.

Det er dog ikke alle, der mener, at en sådan ændring vil have gavn for samfundet og denne artikel vil forsøge at belyse nogle af de konsekvenser en sådan ændring kan have.

For at opnå en bedre forståelse for anvendelsen af bestemmelsen – og således også konsekvensen af en skærpelse heri – er det relevant at klarlægge nogle grundlæggende begreber om lejefastsættelse, da en skelnen mellem disse er afgørende.

Omkostningsbestemtleje efter BRL § 5, stk. 1:

Ved omkostningsbestemt leje fastsættes lejen ud fra de udgifter, som udlejeren har til at drive ejendommen. Herunder indgår skatter og afgifter, fælles el-udgifter, forsikringer mm. Dertil henlæggelser til vedligeholdelse, et fikseret afkast til udlejer og eventuelt et beregnet forbedringstillæg efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Leje fastsat efter det lejedes værdi, jf. § BRL § 5, stk. 2:
Når lejen fastsættes ud fra det lejedes værdi, er der ikke tale om markedsleje. Lejen fastsættes ud fra den leje, der er almindeligt gældende i samme kvarter for lejemål af en tilsvarende kvalitet og størrelse. Der foretages således en sammenligning med andre lignende lejemål.

Markedsleje:
Ved markedsleje fastsættes leje ud fra udbud og efterspørgsel.

Konsekvenser ved indgreb i bestemmelsen

Keld Frederiksen, Advokat og formand for Danske Udlejere mener, at et straks-indgreb mod bestemmelsen er en overreaktion. Han lægger netop vægt på, at huslejen fastsættes efter det lejedes værdi og altså ikke efter en markedsværdi – der er således ikke nogen, der skal betale mere end andre for at bo i tilsvarende lejemål. Karl Frederiksen påpeger endvidere, at investeringer i boliger vil falde og at dette afskærer den private udlejningssektor fra fortsat at tage del i byfornyelse og vedligeholdelse og forbedring af bygningsmassen til glæde for hele Danmark. Her er det også vigtigt at være opmærksom på, at netop den manglende investering i bygningsarbejder vil have en negativ effekt på erhvervslivet, her tænkes der især på håndværkere.

I debatten om § 5, stk. 2 er der gjort opmærksom på problematikken i, at udenlandske investorer investerer i bygninger med lejemål. Det må gøres klart, at en fjernelse eller en indskrænkning af brugen af § 5, stk. 2 ikke automatisk gør op med denne såkaldte problematik.

Ligeledes må det være relevant at belyse, at lejere i højere grad har ønsker om eller forventninger til at flytte ind i et moderniseret lejemål. Derfor må det også i flere tilfælde være nødvendigt for udlejer at modernisere lejemålene, så disse nemmere kan lejes ud.

En sidste – meget vigtig – pointe er også, at selvom der er mangel på boliger i København og at udlejerne dér ikke menes at have et problem med udlejning, er dette derimod et meget reelt problem i andre byer. I byer med rift om lejere, ses det ofte, at udlejer er nødsaget til at tage uortodokse midler i brug for at være med i konkurrencen. Flere steder ses det f.eks. at udlejer må opgive den forudbetalte leje, hvilket skaber problemer for udlejer såvel som lejer, hvis lejer skal flytte ud inden udløbet af sin opsigelsesfrist. For lejer bliver problematikken ofte, at denne ender med to huslejer, fordi udlejer har problemer med at leje sine lejemål ud. Derudover ses det endda, at nogle udlejere tyer til rabatter på de første måneders husleje.

Kan udlejer ikke følge med i konkurrencen, står denne tilbage med tomme lejemål.

Derfor må muligheden for at kunne renovere sine lejemål og hæve huslejen tilsvarende være en absolut nødvendighed for mange udlejere, således netop deres lejemål er attraktive for nye lejere. Fjernes en sådan mulighed, kan det have fatale konsekvenser for udlejere i byer, hvor der ikke er mangel på boliger.

Kriterier for at anvende bestemmelsen

Når ordlyden ”gennemgribende moderniseret” anses som værende for vag, kan der stilles spørgsmål tegn ved, om kritikerne i realiteten har sat sig ind i kriterierne for at anvende bestemmelsen.

For at anvende bestemmelsen skal samtlige følgende kriterier være opfyldt:

• Der skal være tale om en nyudlejet lejlighed – lejligheden skal således være tom førend forbedringsarbejderne kan påbegyndes.
• Ejendommen, hvor i lejemålet er beliggende, skal bestå af mere end 6 lejemål (pr. 01-01-1995).
• Ejendommen skal være beliggende i en kommune, der er omfattet af Boligreguleringsloven.
• Ejendommen må ikke trænge til vedligeholdelse.
• Ejendommen skal have opnået en energiramme A-D i energimærkningsordningen.
• Udlejer skal inden for en periode på to år, som minimum have anvendt kr. 2.255 pr. kvm. eller mindst kr. 257.894 for hele lejligheden til forbedringsarbejder – her medregnes vedligeholdelsesarbejder ikke. Beløbene reguleres endvidere én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.
• Forbedringsarbejderne skal fremadrettet opretholdes af udlejer.
• De udførte forbedringer skal væsentligt have forøget det lejedes værdi, hvortil kommer, at en lang række formalia skal være overholdt fra udlejers side.

Højesteretsdom af 8. april 2016:

En del af bekymringerne omkring bestemmelsen stammer sandsynligvis fra retspraksis. Den 8. april 2016 afsagde Højesteret en principiel dom om gennemgribende forbedrede lejemål – BRL § 5, stk. 2. Højesteret udtalte i afgørelsen bl.a., at ”der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen. Dette stemmer også med bestemmelsens formål, som er at sikre, at de private udlejere også fremover vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme.”

Det, der er vigtigt at ligge vægt på i denne sag er dog, at lempelsen af bevisbyrden gælder, når udlejer kan bevise, at der er sket en gennemgribende forbedring af lejemålet. Derudover er det vigtigt at påpege, at forbedringsbeløbet i den konkrete sag ligger langt over mindstebeløbet. Udlejer har således brugt kr. 463.204, hvoraf kr. 338.000 bliver vurderet at udgøre omkostninger til forbedring. Dermed overstiger det væsentligt mindstebeløbet på kr. 183.000. Det er således ikke bagateller, der skal til for at bevisbyrden lempes – og der er trods alt kun tale om en lempelse af bevisbyrden.

Konsekvenserne ved, at udlejer ikke erlægger forbrugsregnskaber for lejer i overensstemmelse med Lejelovens regler, er imidlertid ikke reguleret yderligere end ved Lejelovens § 79. Heraf fremgår, at udlejer mister sit krav på efterbetaling, såfremt forbrugsregnskabet ikke kommer frem ved udløbet af fristerne i § 75. Det fremgår endvidere heraf, at såfremt forbrugsregnskabet endnu ikke er kommet frem til lejer inden for 2 måneder efter fristerne i § 75, har lejer mulighed for at tilbageholde aconto indtil et forbrugsregnskab foreligger.

Det fremgår dermed ikke af Lejelovens regler, at udlejer mister sit krav på erlagte aconto-indbetalinger, hvis ikke denne fremsender forbrugsregnskaber i hele lejeperioden.

Der findes dog tre landsretsafgørelser, der synes at tage stilling til situationen. Disse kan imidlertid ikke tages til udtryk for, at lejer altid vil have krav på tilbagebetaling af erlagte aconto-indbetalinger i situationen, hvor der ikke i lejeperioden har forelagt forbrugsregnskaber.

I 2008 tager Vestre Landsrets stilling til emnet (TBB 2009.253). I den specifikke sag, har lejer ikke modtaget vand- og varmeregnskabet for de seneste to år. Udlejer fremlægger ikke oplysninger om forbruget overfor hverken huslejenævnet, boligretten eller landsretten. Herefter fastslår landsretten, at lejer har krav på tilbagebetaling af det erlagte aconto, da retten pga. manglende oplysninger fra udlejer ikke har mulighed for skønsmæssigt at anslå lejers forbrug.

I 2009 tager Vestre Landsret endnu en gang stilling til emnet (TBB 2010.192). Af sagen fremgår, at det mellem lejer og udlejer er aftalt, at lejer hver måned skal betale kr. 2.000 til dækning af udgifter til forbrug af el, vand og varme. Det er ikke anført i lejeaftalen, at dette beløb udgør acontobetaling. Der er endvidere ikke installeret selvstændige forbrugsmålere for det pågældende lejemål. Lejemålet har varet knap tre år og ved dets ophør, har lejer ikke modtaget nogen form for regnskab vedrørende det faktiske forbrug. Derfor kræver lejer tilbagebetaling af samtlige a conto-betalinger.
Landsretten giver lejer fuldt medhold og begrunder dette med, at aftalen om betaling af forbrug er stridende mod ufravigelige regler i Lejeloven og dermed ugyldig. Særligt i henhold til betaling af el, bemærker landsretten, at der ikke i lovgivningen findes særlig hjemmel til at opkræve betaling for el til andet end opvarmning udover huslejen. Endvidere bemærker landsretten, at der ikke lovligt kan opkræves separat betaling for vand, når der ikke findes separate målere i lejemålet. Endeligt bemærker landsretten, at separat betaling for varme alene kan ske, såfremt udlejer følger Lejelovens regler om udarbejdelse af varmeregnskab.

I en nyere Vestre Landsretsdom fra 2016 (U 2016.3673 V) tog landsretten stilling til retsfølgerne af ugyldige forbrugsregnskaber. I lejeperioden på knap 3 år, har udlejer hvert år udarbejdet vand- og varmeopgørelse for lejers forbrug. Forbrugsopgørelserne er imidlertid ugyldige eftersom de ikke indeholder oplysninger om lejers mulighed for at gøre indsigelse mod regnskaberne. Regnskaberne er i øvrigt retvisende i forhold til lejerens faktiske forbrug, og udlejer fremlægger dokumentation herfor.
Lejer mener at være berettiget til at tilbagebetaling af sine acontobetalinger for hele lejeperioden grundet de ugyldige forbrugsregnskaber. Landsretten fastslår imidlertid, at det forhold, at forbrugsregnskaberne er ugyldige alene medfører, at udlejer mister sit krav på efterbetaling for vand og varme. Ugyldigheden medfører derimod ikke, at lejer har krav på tilbagebetaling af de allerede erlagte acontobetalinger.

Den altovervejende hovedregel, må således være, at lejer ikke har krav på tilbagebetaling af allerede erlagte acontobetalinger. Dette vil alene være tilfældet, hvor udlejer ikke kan eller vil dokumentere lejers faktiske forbrug. Det vil naturligvis også være tilfældet, hvor der i første omgang er blevet opkrævet aconto for forbrug i strid med Lejelovens ufravigelige reger herom.

Vestre Landsret har i dommen GD 2017/01 V fastlagt, at lejer ikke har krav på tilbagebetaling af opkrævet a conto, selvom udlejers afsendte forbrugsregnskab, er ugyldigt. I dommen er der lagt vægt på udlejers dokumentation for lejers forbrug.

I dommen har udlejer ikke overholdt formkravene for årsregnskabet og tidsfristerne, der fremgår af Lejelovens gamle regler i §§ 66, stk. 1 og 83, stk. 1. I sagen har udlejer har blot videresendt forbrugsregnskab fra henholdsvis vand- og varmeforsyningen til lejer efter selv at have modtaget dem.

Landsrettens begrundelse og resultat

“Det er ubestridt, at forbrugsregnskaberne udarbejdet af Udlejer ikke levede op til kravene i den dagældende lejelovs §§ 66, stk. l og § 83, stk.1, idet de ikke indeholdt oplysning om Lejers adgang til at gøre indsigelse. Det er endvidere ubestridt, at regnskaberne derfor var ugyldige. Da Lejer ikke har modtaget gyldige forbrugsregnskaber rettidigt, har Udlejer mistet sin ret til at kræve tillægsbetaling for varme og vand, jf. den dagældende lejelovs § 71, stk. 1, og § 83, stk. 1. Det følger derimod ikke af ugyldigheden af regnskaberne, at Udlejer er afskåret fra at beholde modtagne aconto-bidrag. Det må i stedet bero på, om han kan dokumentere, at han har afholdt udgifter til Lejers forbrug af varme og vand, og at opgørelsen i øvrigt er i overensstemmelse med lejelovens regler om betaling for varme og vand. Der er fremlagt opgørelser fra A Vandværk, R Spildevand A/S og R Bolig med dokumentation for forbruget af varme og vand på ejendommen i den relevante periode. Lejer er ikke fremkommet med konkrete indsigelser mod de regnskaber, som Udlejer har udarbejdet, og landsretten lægger på den baggrund til grund, at Lejers forbrug er korrekt opgjort i regnskaberne. Udlejer skal derfor ikke tilbagebetale de modtagne a conto-bidrag til varme og vand til Lejer.“

Hvad betyder dommen for dig som udlejer?

For udlejer betyder det, at der ikke skal ske tilbagebetaling af modtagne a conto-betalinger for perioden, selvom årsregnskabet ikke lever op til Lejelovens formkrav eller tidsfrister. Udlejer skal blot kunne dokumentere, at han/hun rent faktisk har afholdt lejers udgifter til forbrug og at opgørelsen i øvrigt er i overensstemmelse med lejelovens regler om betaling for forbrug. Udlejers mister dog stadig krav på tillægsbetaling. Det betyder, at udlejer ikke har krav på at opkræve en evt. difference mellem indbetalt a conto og lejers reelle forbrug. Det er selvfølgelig en uheldig situation for udlejer, hvis lejer har haft et stort overforbrug i perioden. Derfor er det trods alt relevant, at udlejer gør sig bekendt med Lejelovens regler om opkrævning af forbrug.

Det er afgørende, at du som udlejer opfylder Lejelovens krav til forbrugsregnskaber, hvis du opkræver forbrug gennem a conto. Konsekvensen af ikke at opfylde disse krav er nemlig, at udlejer mister retten til at kræve tillægsbetaling for overforbrug af lejer. Det er selvfølgelig en noget kedelig situation at befinde sig i, hvis lejer har haft et overforbrug på flere tusinde kroner i den pågældende regnskabsperiode.

Formkrav

Først og fremmest er det vigtigt at gøre opmærksom på, at der skal udarbejdes individuelle forbrugsregnskaber for varme og opvarmning af brugsvand, for køling og for vand. Disse må således ikke samles i ét forbrugsregnskab.

I regnskabet skal følgende oplysninger fremgå, jf. Lejelovens § 37:

• Oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter.
• Oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter Lejelovens § 45.
  F.eks.: ”Lejer har 6 uger til at gøre skriftlig indsigelse mod nærværende forbrugsregnskab, jf. Lejelovens § 45”.
• Oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, hvis regnskabet kommer frem til lejeren efter udløbet af 3-månedersfristen (nærmere beskrevet nedenfor).

Indeholder regnskabet således ikke disse oplysninger, er regnskabet ugyldigt og udlejer vil miste sit krav på tillægsbetaling.

Hvad må/skal indgå i regnskabet?

• Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet – således må udlejer ikke tjene penge på rabatter og lignende.
• Kun udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden må medtages.
• Er der tale om et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejer medtage den samlede udgift.
• Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg og kølingsanlæg mv., der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.
• Udgifterne til energimærkning medtages i regnskabet som en forholdsmæssig del med lige store beløb i hvert af årene i den periode, energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en passende forrentning af den del af udgiften til energimærkning, der ikke er dækket ved lejernes betaling efter 1. pkt.
• I vandregnskabet kan udlejeren medtage samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og vandafledningsafgift, i regnskabsperioden.

Udgangspunktet er, at regnskabsåret begynder d. 1. juni hvert år, medmindre andet er aftalt. Udlejer kan således bestemme, at regnskabet fremover skal begynde på en anden dato end, hvad fremgår af bestemmelsen.  Regnskabsperioden, ved overgangen til det nye regnskabsår, må dog højst udgøre 18 måneder. Lejer skal desuden have en 6 ugers varsel på en sådan overgang til en ny begyndelsesdato for regnskabsåret.

Hvis ejendommens leverance af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg skal forbrugsregnskabet følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

Hvis ejendommens leverance af køling sker fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode

Hvis ejendommens leverance af vand sker fra en kommune eller et vandværk, skal regnskabsåret fastsættes i overensstemmelse med udlejers afregning med kommunen eller vandværket. Udlejer kan dog her beslutte, at vandregnskabsåret skal følge varmeregnskabsåret.

Frister, Lejelovens §§ 43 og 45 b

Udgangspunktet er, at forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb.

En modifikation til dette udgangspunkt er, hvis regnskabet indeholder udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg og udlejer har måttet afvente en afregning fra forsyningsanlægget. Er regnskabet i denne situation kommet frem til udlejer så sent, at fristen på 4 måneder ikke kan overholdes, så gives udlejer en yderligere frist på 3 måneder, efter modtagelsen af endelig afregning fra forsyningsanlægget.

Forløber der 2 måneder efter de ovennævnte frister og er regnskabet stadig ikke sendt, kan lejer faktisk undlade at indbetale fremtidige a conto-beløb, indtil regnskabet foreligger. Derfor vil det selvfølgelig være i udlejers interesse at overholde ovenstående frister.

Har du glemt en udgiftspost i forbrugsregnskabet?

Det følger af Lejelovens § 45, at hvis en udgiftspost ikke er medtaget i forbrugsregnskabet på grund af en undskyldelig fejl, har udlejer stadig mulighed for at søge dette dækket eller i hvert fald delvist dækket. Udlejer kan gøre dette ved i det følgende forbrugsregnskab at overføre den del af den glemte post, som ikke overstiger 10 % af de samlede udgifter fra det forrige forbrugsregnskab. Udlejer skal blot orientere lejer om størrelsen af beløbet.

Airbnb er en online markedsplads for udlejning og booking af overnatningsmuligheder. Det kan være fristende for en lejer at fremleje sit lejemål i korte perioder ad gangen, hvor de selv er bortrejst, og på den måde tjene en ekstra skilling. Det er derfor et relevant emne for enhver udlejer og spørgsmålet, om hvorvidt lejer er berettiget hertil, opstår. For at komme nærmere et svar på dette spørgsmål, skal opmærksomheden først og fremmest rettes på lejekontrakten og Lejeloven.

Det fremgår af Typeformularens § 1 vedrørende benyttelse, at boliglejemål alene må anvendes til helårsbeboelse. Det fremgår ydermere af Lejelovens § 150, at et lejemål ikke må anvendes til andet formål end aftalt og at lejemålet ikke må overlades til andre end husstandsmedlemmer, medmindre der er tale om lovlig fremleje på helårsbasis efter Lejelovens §§ 157 og 158. Den lovlige fremleje skal underrettes til udlejer og udlejer skal modtage en kopi af fremlejekontrakten. Sker dette ikke vil udlejer være berettiget til at ophæve lejemålet efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6, omhandlende lejers uberettigede overladning af lejemålet.  Det vil under alle omstændigheder være anbefalelsesværdigt, at der alligevel i lejekontraktens § 11 understreges, at fremleje, herunder fremleje via Airbnb og lignede korttidsudlejning, ikke er tilladt uden udlejers accept.

Ud fra ovenstående kan udledes, at lejer således ikke er berettiget til kortidsfremleje via f.eks. Airbnb. Det skyldes, at der ikke sker sædvanlig ind-og fraflytning og det kan derfor ikke anses som anvendelse til helårsbeboelse. Gentagen korttidsfremleje er desuden en ulovlig erhvervsmæssig benyttelse med indtægt for øje, hvor løbende orientering til udlejer ikke vil ændre på det faktum, at der er tale om en uretmæssig anvendelse af lejemålet. Udlejer vil derfor være berettiget til at ophæve lejemålet. Det fremgår af dommen GD 2004/65 Ø, hvor et Bed & Breakfast lå ud over den almindelig fremleje.

En af de første domme vedrørende Airbnb i udlejningsejendomme er afsagt d. 15. juni 2016 (GD 2016/63 B).

Retten på Frederiksberg har i dommen bekræftet, at lejers fortløbende annoncering og fremleje af sit boliglejemål på korttidsbasis var en ulovlig anvendelse af lejemålet, som berettigede udlejer til at ophæve lejemålet. Der blev i dommen lagt vægt på, at lejer fortsatte med at annoncere og fremleje sit boliglejemål gennem Airbnb trods udlejers advarsel om ophævelse af lejeaftalen. Lejemålet blev annonceret under forskellige profiler og var angivet som værende til disposition på forskellige ledige datoer. Aktiviteterne fremstod på en sådan måde, at der var klar tale om fremleje på korttidsbasis med indtægt for øje. Der blev endvidere lagt vægt på, at et vidne kunne bekræfte, at der på skift befandt sig flere andre personer i lejemålet end lejer selv.

Boligretten kom på baggrund af ovenstående frem til, at det var bevist, at der var tale om en fortsat ulovlig brug af lejemålet, der berettigede udlejer til at ophæve lejeaftalen.

Ophævelsen kunne ske med hjemmel i både Lejelovens § 93, stk. 1, litra b og Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6.

§ 182, stk. 1, nr. 2: ” Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.”
§ 182, stk. 1, nr. 6: ”Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.” 

Af dommen fremgår det, at det ikke alene er anvendelsen af formidlere såsom Airbnb, der gør fremlejeaktiviteten ulovlig. Det er derimod dét faktum, at lejemålet anvendes til ulovlig korttidsudlejning trods udlejers indsigelse herimod. Derfor skal udlejer kunne bevise netop dette forhold og ikke blot at der er sket fremleje gennem en formidler som Airbnb.

Dommen tager stilling til en situation, hvor omfanget af den ulovlige fremleje klart giver adgang til ophævelse. Der er ikke i dommen taget stilling til grænsetilfælde, hvorfor det stadig er uafklaret, hvorvidt der foreligger en bagatelgrænse for omfanget af den ulovlige fremleje.

Dermed har udlejer adgang til at ophæve en lejeaftale, hvis lejer gentagne gange korttidsfremlejer sit lejemål, trods udlejers protester herimod.

For at indgå aftale om et tidsbegrænset lejemål, skal det være udtrykkeligt anført i lejekontraktens § 11, at der er tale om et tidsbegrænset lejemål. Det skal endvidere tydeligt fremgå, hvornår lejeaftalen udløber.

Det er vigtigt at kende til reglerne vedrørende tidsbegrænsede lejemål, inden der indgås en sådan lejeaftale. Det skyldes især, at udlejer kan komme til at ”hænge på sine lejere”, hvis ikke reglerne iagttages.

Tidsbegrænsningens tilstrækkelige begrundelse i udlejers forhold

Det er først og fremmest vigtigt, at den tidsbegrænsede lejeaftale er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold – ellers kan tidsbegrænsningen tilsidesættes af Boligretten. Dette fremgår af Lejelovens § 173, stk. 3. Det betyder således, at udlejer vil stå tilbage med en tidsubegrænset lejeaftale, der kun kan ophøre efter Lejelovens begrænsede regler om udlejers adgang til opsigelse og ophævelse af lejer.

Bestemmelsen oplister ikke, hvilke forhold, der kan begrunde en tidsbegrænsning. Disse skal i stedet findes i retspraksis, hvor det er nærmere fastlagt. Det er dog vigtigt at holde for øje, at eksemplerne fra retspraksis er meget konkret begrundede og at der således altid vil være tale om en konkret vurdering af den enkelte sag.

Der kan nævnes nogle tilfælde, der synes at være lagt fast i retspraksis, som værende tilstrækkelige begrundelser for tidsbegrænsede lejeaftaler:

• I tilfælde, hvor det ikke er muligt at sælge lejemålet uden et større økonomisk tab.
• I tilfælde af udlejers midlertidige udstationering eller bortrejse.
• I tilfælde af udlejers midlertidige behov for at flytte til anden bolig af hensyn til private, uddannelses- eller arbejdsmæssige forhold.
• I tilfælde af boligens senere planlagte nedrivning eller ombygning.
• I tilfælde af udlejers ønske om senere selv at benytte boligen til sig selv eller sine nærmeste.
• I tilfælde af udlejers stavnsbinding til boligen på grund af gæld.

Det vil derimod ikke være en gyldig begrundelse, at udlejer tidsbegrænser lejeaftalen for at se lejeren an og på den måde holde muligheden åben for at komme af med den pågældende lejer igen.

Ændringer i udlejers forhold, der medfører, at boligen ikke vil blive benyttet som planlagt, kan medføre, at tidsbegrænsningen vil blive tilsidesat af Boligretten.

Tidsbegrænsningens varighed

Der findes ingen regler for, hvor længe en tidsbegrænset lejeaftale må indgås for. Den kan således være på 1 måned, 5 år eller 10 år. Tidsperioden skal blot være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Der er ej heller en begrænsning for at forlænge den tidsbegrænsede aftale med den samme lejer eller i øvrigt at indgå i en tidsbegrænset lejeaftale med en ny lejer. Det kræver blot, at der igen foreligger en tilstrækkelig begrundelse i udlejers forhold til at forlænge aftalen eller til at indgå i en ny lejeaftale. Forlængelsen eller den nye aftale  kan være begrundet i de samme forhold som tidligere, men også i et nyligt opstået, andet forhold.

Lejer fraflytter ikke lejemålet ved lejeaftalens udløb – hvad gør du?  

Det fremgår af Lejelovens § 173, stk. 2, at lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, hvis lejer, med udlejers vidende, benytter det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejer har opfordret lejer til at fraflytte.

For at undgå, at lejemålet bliver tidsubegrænset, skal udlejer altså aktivt opfordre lejer til at fraflytte boligen. I Vestre Landsrets Kendelse af 30. august 2013, havde udlejer ikke bevist, at lejer rettidigt var blevet opfordret til at fraflytte det tidsbegrænsede lejermål. Det medførte, at lejer ikke kunne udsættes af lejemålet. Det tidsbegrænsede lejemål udløb d. 1. april 2013. Udlejer forklarede, at han en af de første dage i april havde lagt en seddel i lejers postkasse om, at lejer skulle fraflytte lejemålet.  Dette blev bekræftet af et af udlejers vidner. Lejer bestred imidlertid at have modtaget en opfordring til at flytte, før d. 16. maj, hvor udlejer telefonisk anmodede hende herom. Landsretten udtalte at bevisbyrden påhvilede udlejer. Eftersom udlejer ikke havde foretaget yderligere for at sikre, at lejer modtog beskeden, fandtes denne ikke at have løftet bevisbyrden for, at lejer var blevet bedt om at flytte, som påkrævet af Lejelovens § 173, stk. 2.

Det er således vigtigt, at udlejer sikrer sig bevis for, at der aktivt er blevet opfordret til lejers fraflytning og at dette er sket rettidigt. Det kan eksempelvis sikres ved, at opfordringen til fraflytning sker via anbefalet brev. Der må desuden gøres opmærksom på, at udlejers opfordring skal ske i umiddelbar forlængelse af lejeaftalens udløb.

Opsigelse af lejeaftalen under tidsbegrænset lejemål

En tidsbegrænset lejeaftale er uopsigelig i lejeperioden, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt i lejekontrakten eller hvis en af parterne misligholder aftalen, jf. Lejelovens § 173, stk. 1, 2. pkt. Det betyder, at udlejer skal angive i lejekontraktens § 11, hvorvidt der er adgang til at opsige lejemålet og med hvilken varsel dette skal ske. Det er dog vigtigt at holde for øje, at opsigelsesbeskyttelsen (uopsigelighedsprincippet) ligeledes finder anvendelse for tidsbegrænsede lejemål. Det følger af Københavns Fogedrets kendelse af 15. juni 2000, der blev stadfæstet af Østre Landsret. I sagen blev et tidsbegrænset lejemål med aftale om ret til opsigelse i lejeperioden opsagt med tre måneders varsel af udlejer, der selv ønskede at benytte det lejede. Lejelovens § 171 fandt anvendelse for tidsbegrænsede lejemål, og da der ikke var givet et varsel på et år, jf. § 175, stk. 2, og opsigelsen ikke indeholdt frist til at gøre indsigelse, jf. § 176, kunne lejemålet ikke bringes til ophør som sket, og sagen kunne ikke fremmes ved fogedretten.

Lejer kan således ikke ved forudgående aftale afgive sine rettigheder i denne forbindelse. Derimod vil udlejer og lejer, efter eller i forbindelse med opsigelsen af lejer, kunne aftale en kortere opsigelsesperiode – evt. mod kompensation.