Opkrævning af istandsættelse ved lejers fraflytning uden at lade arbejdet udføre

Udlejer kan have et krav på betaling af istandsættelse ved lejers fraflytning. Dette krav er i princippet et krav om erstatning. Istandsættelseskravet kan rettes mod lejer i de tilfælde, hvor lejer er blevet pålagt vedligeholdelsespligten efter lejekontrakten og lejer ikke har udført istandsættelse af lejemålet ved fraflytning. Lejer kan dermed siges ikke at have overholdt parternes aftale efter lejekontrakten. Udlejer kan for at begrænse sit tab lade arbejdet udføre på sin foranledning og rette kravet om betaling herfor mod lejer.

Det er et krav, at udlejer skal kunne bevise, at der er lidt et tab ved lejers manglende overholdelse af vedligeholdelsespligten i lejeperioden. Der er efter praksis set sager, hvor domstolene har godkendt, at udlejer retter et istandsættelseskrav mod lejer, selvom der ikke ved lejers fraflytning rent faktisk foretages istandsættelse af lejemålet.

Vestre Landsrets dom af den 2. juni 2016 (TBB 2016.802)

Sagen handler om en lejer, der opsiger sit lejemål efter en lejeperiode på ca. 2 år. Lejer har overtaget lejemålet nyistandsat og efter lejeaftalen var det gyldigt aftalt, at lejer skulle aflevere lejemålet nyistandsat ved lejers fraflytning. Efter lejers fraflytning rettede udlejer et istandsættelseskrav mod lejer på betaling af 9.500 kr., som blev fratrukket i lejers depositum. Arbejdet, som lejer skulle betale for, blev dog ikke foretaget inden lejemålet igen blev udlejet. Lejer rettede derfor krav om tilbagebetaling af hele depositummet, da istandsættelsesarbejdet jo ikke var udført og lejer mente derfor, at udlejer ikke kunne tilbageholde noget af lejers depositum hertil.

Boligretten finder frem til, at lejer er erstatningsansvarlig for manglende overholdelse af den vedligeholdelsespligt, som parterne har aftalt ved lejekontraktens indgåelse. Boligretten finder dog ikke, at udlejer har afholdt nogle udgifter i denne forbindelse eller har bevist at lejemålet udlejes til en lavere pris grundet den manglende vedligeholdelse. Boligretten pålægger derfor udlejer at betale den del af lejers depositum tilbage, der er afsat til istandsættelse.

Landsretten kommer modsat Boligretten frem til, at udlejer har lidt et tab ved lejers manglende overholdelse af istandsættelsespligten. Dette tab finder de, at udlejer godt kan pålægge lejer at dække. Landsretten fastsætter dog et skønsmæssigt beløb på 5.0000 kt. for udlejers tab, som er lavere end hvad udlejer har opkrævet ved lejers fraflytning. Dette må nok begrundes i, at udlejer ikke ved opkrævning af 9.500 kr. hos lejer, har indhentet et tilbud på det udførte arbejde forinden, hvorfor udlejers tab derved ikke kan fastsættes præcist.

Landsretten kommer frem til, at udlejer har lidt et tab ved at lejemålet leveres i en ringere stand, end det er overtaget i. Dette tab kan udlejer ikke pålægge en indflyttende lejer at hæfte for, da lejer ikke har pligt til at levere det lejede i bedre stand, end det er overtaget i. Det fremhæves ligeledes i afgørelsen, at udlejers genudlejning uden forinden at have foretaget istandsættelse ikke medfører, at udlejer ikke kan anses for at have lidt noget tab. Landsretten fastlægger yderligere, at lejers forpligtelse kun kan bortfalde i de tilfælde, hvor der grundet særlige omstændigheder, ikke kan siges at være lidt noget tab, selvom lejer har misligholdt vedligeholdelsespligten.

Højesterets afgørelse af den 26. august 2009 (U 2009.2779 H)

Denne sag handler om et firma, der havde lejet fire lejemål i udlejers ejendom. Ved lejers fraflytning blev parterne enige om, at der skulle udføres nogle istandsættelsesarbejder og der var ligeledes enighed om, at lejer skulle hæfte for dette arbejde. Udlejer kunne dog ikke genudleje ejendommen, hvorfor ejendommen i stedet blev solgt uden at istandsættelsesarbejdet forinden var udført. Lejer mente derfor, at det indbetalte beløb til istandsættelse skulle tilbagebetales.

Alle tre instanser er enige i, at udlejer har lidt et tab grundet lejers misligholdelse af sin vedligeholdelsespligt. Denne forpligtelse kan ikke anses for bortfaldet, selvom lejemålet efterfølgende sælges. Parterne er i denne sag enige om, at ejendommens salgspris ikke har været påvirket af den manglende vedligeholdelse. Højesteret finder derfor af denne grund, at udlejer ikke har lidt et tab ved salget uden, at ejendommen forinden er istandsat for lejers regning. Lejer kan derfor ikke pålægges at hæfte for ejendommens istandsættelse i dette tilfælde. Dette kan dermed siges at være et af de tilfælde, hvor lejers forpligtelse til at dække udlejers tab grundet misligholdelse af vedligeholdelsespligten bortfalder. Et andet tilfælde hvor lejers pligt til at betale for istandsættelse kan siges at bortfalde, er de tilfælde hvor ejendommen efterfølgende nedrives.

Opsummering

Den fremhævede praksis fastlægger, at udlejer godt kan opkræve istandsættelse af lejer, selvom arbejdet ikke udføres. Dette skal dog modsvare det tab, udlejer kan siges at have lidt ved ikke at udføre istandsættelsesarbejdet. Det beløb udlejer kan kræve, skal vurderes ud fra behovet for istandsættelse og lejers misligholdelse af istandsættelsespligten. Det fremgår ligeledes, at lejers pligt til at dække udlejers tab grundet lejers misligholdelse bortfalder, hvor lejers misligholdelse ikke kan sige at have påført udlejer et reelt tab.

Det kan ud fra praksis fastlægges, at der stilles store krav til udlejers dokumentation af sit tab. Det er derfor først og fremmest vigtigt, at lejemålet synes både ved ind- og fraflytning og at lejemålets stand herved dokumenteres grundigt. Hvis ikke der foreligger en grundig dokumentation fra ind- og fraflytning, vil der være risiko for, at udlejers krav bortfalder, da man i så fald ikke har lidt et beviseligt tab, som fraflyttende lejer hæfter for. Herudover vil det være gavnligt at indhente flere tilbud på det istandsættelsesarbejde, som lejer skal hæfte for, da et fastsat skøn af udlejer ellers kan fremstå udokumenteret og dermed være under større risiko for at blive nedsat eller bortfalde helt.

I de tilfælde hvor en ejendom efter lejers fraflytning sælges, vil det være fordelagtigt at få en vurdering af ejendommen med og uden istandsættelse. Udlejer vil på denne måde have dokumentation for sit tab, såfremt ejendommen vurderes til en højere pris med istandsættelse end prisen uden.