Praksis – Hvornår er et påkrav kommet frem?

Fremgangsmåden ved ophævelse af lejer

Når man vil ophæve en lejeaftale, fordi der ikke er betalt husleje eller anden pengepligtig ydelse, er der en del regler, man skal overholde for, at man som udlejer lovligt kan bringe lejeforholdet til ophør.

Fremgangsmåden ved ophævelsen af lejer grundet manglende betaling af pengepligtige ydelser findes i lejelovens § 182. Fremgangsmåden er som følger:

3 dage efter forfaldsdagen: er det skyldige beløb ikke betalt 3 dage efter betalingsfristen, skal der fremsendes et påkrav til lejer.

Krav til påkravsskrivelsen:

• Skriftlig: Påkravet skal sendes skriftligt, hvilket vil sige, at påkravsskrivelsen ikke kan fremsendes digitalt pr. mail eller sms. (se følgende artikel om ny praksis vedr. digital kommunikation og kravet om skriftlighed) Det anbefales, at påkravsskrivelsen sendes både med almindeligt og anbefalet brev.
• Frist for betaling: Lejer skal have 14 dage til at betale det skyldige beløb.
• Retsvirkninger: Det skal i påkravsskrivelsen udtrykkeligt angives, at lejeforholdet kan bringes til ophør, hvis ikke det skyldige beløb betales senest 14 dage efter fremkomsten af påkravsskrivelsen.
• Gebyr: Der kan opkræves et gebyr på 286 kr. (satsen for 2020) for fremsendelsen af påkravet.

14 dage efter påkravsskrivelsens fremkomst: er betaling ikke sket efter udløbet af 14-dages fristen efter fremkomsten af påkravsskrivelsen, kan lejer ophæves.

Krav til ophævelsesskrivelsen:

• Skriftlig: Der er for denne skrivelse ligeledes et krav om skriftlighed for at lejeaftalen gyldigt kan ophæves. Det anbefales, at ophævelsen sendes både med almindeligt og anbefalet brev.
• Klarhed: Grunden til at lejeaftalen ophæves, skal angives med en vis klarhed. Dette betyder, at det i ophævelsen klart skal anføres, at lejeaftalen ophæves og med hvilken grund dette sker.

Særligt om påkravets afsendelse og modtagelse

Påkravet har først retsvirkning ved fremkomsten. Det er udlejer, der har forsendelsesrisikoen for påkravsskrivelsen. Dette betyder, at det er udlejer, der bærer risikoen for, at påkravet er kommet frem. Det anbefales derfor, at påkravet afsendes som almindeligt og anbefalet brev. Der er herefter som hovedregel en formodning om, at påkravet er kommet frem til lejer, medmindre særlige konkrete forhold kan afkræfte formodningen. Det princip fremgår af Højesterets kendelse af den 14. august 2015, hvor Højesteret udtalte:

”Højesteret finder, at et brev til en lejer med betalingspåkrav eller ophævelse af lejemålet, som udlejer har adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post, som udgangspunkt må anses for at være kommet frem til lejeren på den dag, hvor brevet og meddelelsen om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen, herunder i brevkasse. Dette gælder, uanset at lejer undlader at afhente det anbefalede brev på posthuset. Udgangspunktet må fraviges, f.eks. hvis postbesørgelsen ikke er normal, eller hvis udlejeren ved eller burde vide, at særlige forhold hos lejeren såsom bortrejse eller hospitalsindlæggelse kan bevirke, at han ikke ser posten.”

Denne kendelse fastlægger, at et påkrav fremsendt som anbefalet brev anses for fremkommet, når der afleveres en kvittering i lejers postkasse. Dette gælder også, selvom lejer ikke faktisk afhenter brevet på posthuset.

Fremkomsttidspunktet er derfor underlagt en form for objektiv vurdering hos domstolene, hvor det skal vurderes, om lejer under normale omstændigheder vil have haft mulighed for at gøre sig bekendt med indholdet af brevet. Det vil også være en urimelig retstilling, såfremt det kunne tillægges betydning, at lejer ikke faktisk afhenter brevet på posthuset.

Højesterets dom af den 11. marts 2020 – hvornår anses et brev for at være kommet frem?

Der er både for påkravs- og ophævelsesskrivelsen et krav om skriftlighed. Det er særligt for påkravsskrivelsen, at 14 dages fristen først løber fra fremkomsten af påkravet. Spørgsmålet er herefter, hvornår et brev er kommet frem. Dette har Højesteret taget stilling til i deres dom afsagt den 11. marts 2020.

Selvom dommen ikke handler direkte om reglerne i lejelovens § 182, vil dommens resultat kunne bruges til at belyse problemstillingen vedrørende fremkomsten af påkravsskrivelsen efter lejelovens regler.

Sagen handler om en andelsboligforenings påkrav om betaling af en pengepligtig ydelse. Der er i påkravsskrivelsen givet andelshaveren 14 dage til at betale. Det er ligeledes i skrivelsen anført, at manglende betaling inden for fristen, kan medføre ophævelse af andelshaverens brugsret til andelsboligen. Påkravet afsendes skriftligt pr. almindeligt og anbefalet brev den 11. januar 2019.

Andelshaveren bliver ikke bekendt med påkravsskrivelsen inden for fristen for betaling, hvorfor brugsretten ophæves den 4. februar 2019 pr. almindeligt og anbefalet brev.

Andelshaveren mener ikke, at der er sket gyldig ophævelse, da andelshaveren ikke mener, at påkravsskrivelsen er kommet frem, inden 14 dage inden ophævelsen er fremsendt.

Andelsboligforeningen fører bevis for fremsendelsen af påkravsskrivelsen ved fremvisning af ”Track and Trace” for det anbefalede brev og ved ligeledes at fremvise en skriftlig bekræftelse fra PostNord på, at brevet er forsøgt afleveret på andelshaverens adresse den 14. januar 2019. Af ”Track and Trace” fremgår det blandt andet, at brevet ligger til afhentning på posthuset fra den 15. januar 2019 og 14 dage frem, hvorefter det sendes retur til andelsboligforeningen.

Højesteret finder, at andelsboligforeningen har ført tilstrækkeligt bevis for, at påkravsskrivelsen er kommet frem den 14. januar 2019 ved fremvisningen af ”Track and Trace” og den skriftlige bekræftelse fra Post Nord. Der er dermed sket gyldig ophævelse af andelshaverens brugsret den 4. februar 2019, da påkravets 14-dages frist på dette tidspunkt er udløbet.

Hvad betyder denne praksis for dig som udlejer?

Denne praksis viser, at man som udlejer skal sikre sig tilstrækkeligt bevis for, at påkravsskrivelsen er kommet frem. Kan man ikke bevise, at påkravsskrivelsen er kommet frem til lejer, kan man risikere at skulle afsende et nyt påkrav og dermed forsinke ophævelsesprocessen.

Af den tidligere praksis er der en formodning, om at et anbefalet brev er kommet frem inden for almindelig postbesørgelse, hvis det er adresseret korrekt. Efter Højesterets dom af den 11. marts 2020 kan man som udlejer sikre sig tilstrækkeligt bevis for påkravsskrivelsens fremkomst, hvis man kan fremvise ”Track and Trace” for brevet og hvis man kan få en skriftlig bekræftelse fra postbuddet.

Det kan derfor anbefales, at man som udlejer fremsender påkravsskrivelsen på en sådan måde, at man kan fremvise en kvittering for brevets levering hos lejer eller for buddets forsøg på levering. Dette kan eks. gøres ved fremvisning af ”Track and Trace”, hvis brevet sendes med PostNord.