Dødsfald, plejehjem, skilsmisse og ophævelse af parforhold

Dødsfald

Ved en lejers dødsfald, skal udlejer være opmærksom på eventuelle efterlevendes rettigheder efter lejelovens § 163. Af bestemmelsens stk. 1 følger, at afdøde lejers ægtefælle har ret til at fortsætte lejeforholdet.

Det følger endvidere af stk. 2, at såfremt afdøde ikke efterlader sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet, har haft fælles husstand med afdøde lejer, ret til at fortsætte lejeforholdet. I denne situation, skal der ofte foretages en vurdering af, hvornår en efterladt kan siges at have haft fælles husstand med afdøde.

Fælles husstand har bestået, når den efterladte i mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har bidraget i ikke uvæsentlig grad til hjemmet. Bidrag til hjemmet kan udgøre betaling af en del af lejen og forbrugsudgifterne, indkøb af madvarer, rengøring, madlavning og lignende. Det er således set i praksis, at en lejer, der oprindeligt har været fremlejetager, efter omstændighederne, vil kunne opfylde betingelserne for at være husstandsmedlem.

Øvrige krav set opstillet i praksis er, at efterladte skal have været registret på adressen i den omtalte 2-årige periode for at kunne løfte bevisbyrden for fælles husstand og derudover er der opstillet krav om en personlig tilknytning mellem afdøde og efterladte.

Den efterlevende indtræder i det bestående lejemål og fortsætter på uændrede vilkår. Det betyder også, at den efterlevende hæfter for eventuelle restancer og at denne hæfter for istandsættelse ved fraflytning.

Opfylder den efterlevende ikke kravene efter § 163, vil udlejer være berettiget til at ophæve lejeforholdet.

Plejehjem

Det følger af lejelovens § 164, at hvis en lejer af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig eller lignende, finder § 163, stk. 1 og 2 tilsvarende anvendelse. Det betyder, at ”efterladte” er stillet retsmæssigt på samme måde som ved lejerens død.

Separation og skilsmisse

I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse, følger det af lejelovens § 165, at det om nødvendigt skal afgøres ved bevilling eller dom, hvilken af ægtefællerne, der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Såfremt en af ægtefællerne har erhvervsvirksomhed tilknyttet et forretningslokale, har denne fortrinsret hertil og den dertil hørende beboelse. Herudover er det ikke reguleret ved lov, hvad der er afgørende ved vurderingen.

Det er set i retspraksis, at der i vurderingen lægges vægt på hensynet til mindreårige børn. Der kan ligeledes lægges vægt på, om en af ægtefællerne f.eks. har boet i lejemålet lang tid forud for indgåelsen af ægteskabet.

Ophævelse af parforhold

Ophævelse af parforhold er reguleret i lejelovens § 166, når parterne i mindst 2 år har haft fælles husstand. Det følger af bestemmelsen, at parterne selv kan aftale, hvem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet i den fælles bolig. Udlejer er herefter bundet af, hvad parterne aftaler med hensyn til at fortsætte lejeforholdet.

Kan parterne ikke blive enige om, hvem der skal fortsætte lejeforholdet, kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler for, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne, der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. Det gør sig ligeledes gældende i denne situation, at såfremt en af parterne har sin erhvervsvirksomhed tilknyttet et forretningslokale, har denne fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at bestemmelsen ikke alene omfatter ægteskabslignende samliv. Bestemmelsen finder således også anvendelse på forhold, hvor fx søskende bor sammen, på samme måde som § 163, stk. 2, hvor husstandskriteriet også anvendes.