Flere lejere på lejekontrakten – hvilken betydning har dette for dig som udlejer, når den ene lejer fraflytter?

I det tilfælde hvor udlejer har udlejet et lejemål til et kærestepar eller to venner, opstår spørgsmålet om hvorledes udlejer skal forholde sig, når den ene lejer ønsker at fraflytte lejemålet og den anden ønsker at blive boende. I nogle tilfælde beslutter lejerne internt, hvem der fraflytter og hvem der bliver boende, uden at udlejer i samme omgang bliver oplyst herom. Hvad kan man som udlejer så foretage sig i denne situation, når lejemålet er udlejet til to personer og hvem hæfter fremadrettet for husleje og omkostninger ved fraflytning?

Den helt store grund til, at man som udlejer ser en fordel i at have flere lejere på lejekontrakten er, at lejerne derved som udgangspunkt hæfter solidarisk over for udlejer i forhold til krav opstået på baggrund af lejeforholdet. Udlejer vil derfor f.eks. kunne rette det fulde krav mod den lejer, der har den bedste betalingsevne.

Udgangspunktet for opsigelse af lejeforhold med flere lejere

Lejemål der er udlejet til flere lejere på den samme kontrakt, skal overfor udlejer ligeledes opsiges af lejerne samlet. Dette skyldes, at lejerne ved at indgå i lejeforholdet sammen, skal agere som en enhed overfor udlejer. Opsigelsen skal dermed som udgangspunkt være behæftet med begge parters underskrift. Den ene lejer kan selv opsige lejemålet overfor udlejer ved at have en behørig fuldmagt fra den anden lejer. Det er her væsentligt at være opmærksom på de almindelige gyldighedsbetingelser for en fuldmagt. Er man som udlejer i ond tro om fuldmagtens gyldighed eller er fuldmagten fremkaldt ved en stærk ugyldighedsgrund, eks. forfalskning, kan man ikke støtte ret på den som udlejer.

Hvornår skal udlejer tåle, at en lejer ud af flere opsiger lejeaftalen?

Det er vigtigt for udlejer at have for øje, hvad der ligger til grund for, at lejeaftalen opsiges. Dette har nemlig betydning for, hvorvidt man skal tåle, at en enkelt lejer ud af flere opsiger lejeaftalen.

Den første undtagelse er selvfølgelig, hvis man som udlejer vælger at acceptere opsigelsen fra den ene lejer. Det står nemlig udlejer frit for at acceptere, at den ene lejer fraflytter uden at dette betyder, at hele lejeforholdet for alle lejere ophører. Udlejer er ikke forpligtet hertil på nogen måde, men kan vælge at gøre det.

Den anden undtagelse skal findes i lejelovens bestemmelser om ophør af ægteskab eller samlivsforhold mellem lejere.

I det tilfælde, hvor den ene lejer fraflytter grundet skilsmisse mellem lejerne, skal udlejer tåle en opsigelse af den ene lejer, jf. Lejelovens § 165. Det er op til lejerne selv at afgøre, hvem der skal fortsætte i lejeforholdet og denne ret tilkommer også en lejer, som måske slet ikke er på lejekontrakten. Lejer skal dog meddele udlejer herom og skal ligeledes på anfordring fra udlejer, kunne fremvise et bevis på ægteskabets opløsning. Restancer i lejeforholdet opstået før opsigelsen af den ene lejer, kan rettes mod begge parter fortsat. Fremtidige restancer kan derimod alene rettes mod den fortsættende lejer. Det er vigtigt at påpege, at der her er tale om en ret for lejer til at fortsætte i det allerede eksisterende lejeforhold og dermed ikke en ret til at indgå en ny lejeaftale med udlejer.

Udlejer skal ligeledes tåle, at den ene lejer fraflytter, idet denne forlader sin ægtefælle, hvor ægteskabet ikke ophører. Den efterladte ægtefælle kan her ligeledes fortsætte lejeforholdet, jf. Lejelovens § 167.

Udlejer skal ligeledes i nogenlunde samme omfang tåle en opsigelse fra en lejer ud af flere, når der er tale om et samlivsophør mellem lejere, jf. Lejelovens § 166. Det er dog her en betingelse, at lejerne har boet i sammen i et samlivsforhold/”kæresteforhold” i mindst 2 år forinden opsigelsen. Denne periode behøves ikke at være i det pågældende lejemål, men lejerne skal kunne bevise, at der har bestået et samlivsforhold i mindst 2 år. Herudover skal det kunne bevises, at samlivsforholdet mellem lejerne er ophørt. Denne bestemmelse kan også anvendes af en lejer, som ikke står på lejekontrakten. Den solidariske hæftelse ophører i dette tilfælde ligeledes for fremtidige restancer, når den ene lejer opsiger.

Sker der en ændring i lejerforholdet, som udlejer skal tåle grundet skilsmisse eller samlivsophør, bør det påtegnes lejekontrakten, hvornår den ene lejers del af lejeforholdet ophører. Dette er med til at bevise, hvornår hæftelsen for den fraflyttende lejer i dette tilfælde ophører.

Hvad kan udlejer gøre, når den ene lejer fraflytter?

Opsiger den ene lejer lejeaftalen, uden at ovenstående bestemmelser finder anvendelse, kan udlejer ophæve lejeforholdet efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4. Denne bestemmelse giver udlejer en ret til at ophæve lejemålet, når en lejer fraflytter lejemålet i utide uden aftale med udlejer. Bestemmelsen kan anvendes når én eller samtlige lejere fraflytter lejemålet uden at meddele udlejer behørigt herom.

Er en af flere lejere fraflyttet uden udlejers viden og finder udlejer først ud af dette efter lejemålet er opsagt eller ophævet, kan udlejer rette eventuelle krav på huslejebetaling eller fraflytningsomkostninger mod den fraflyttede lejer.

Den solidariske hæftelse ophører ikke ved fraflytning og den fraflyttede lejer kan ikke ved en aftale mellem lejerne internt træde ud af sin hæftelse over for udlejer. Udlejer vil derfor i dette tilfælde ligeledes kunne rette krav mod den fraflyttede lejer, som først er opstået efter dennes fraflytning. Det har i denne forbindelse ingen betydning, at den fraflyttede lejer kan bevise tidspunktet for dennes fraflytning eller lignende.