Fraflytningsrapporten – et krav om specifikation

Der er flere forhold udlejer skal være opmærksom på ved lejers fraflytning. Disse fremgår af Lejelovens § 187. Udlejer man flere end ét lejemål har man pligt til at afholde et fraflytningssyn senest to uger efter fraflytning og lejer skal indkaldes til fraflytningssynet rettidigt. Der skal derudover ligeledes udarbejde en fraflytningsrapport i forbindelse med synet.

Udover dette er der også et krav om specifikation i forhold til de poster, man noterer i fraflytningsrapporten. Er fraflytningsrapporten ikke tilstrækkeligt specificeret, kan man som udlejer risikere at miste retten til at rette et istandsættelseskrav mod lejer. Det er derfor et vigtigt krav at have med i tankerne når man udfærdiger fraflytningsrapporten.

Specifikationskravet angår ikke priserne på, hvad istandsættelsen kommer til at koste, men nærmere hvilke poster ved istandsættelsen udlejer vil pålægge lejer at hæfte for. Det er et krav, at lejer skal kunne identificere den mangel, som udlejer påberåber sig for, at den kan gøres gældende. Hovedreglen er derfor, at jo mere præcist udlejer kan beskrive manglerne, jo mindre er risikoen for, at kravet senere kan bortfalde.

Specifikationskravet er svært endeligt at klarlægge og for at finde ud af, hvad der endeligt må gælde herom, er det gavnligt at kigge på praksis vedrørende denne problemstilling.

Praksis om specifikationskravet

Der er ikke specifikke formkrav til udformningen af fraflytningsrapporten. Der er dog ud fra praksis skabt et krav om, at de poster, der påføres på fraflytningsrapporten, skal være tilstrækkeligt specificeret.

Denne praksis kommer blandt andet til udtryk i følgende dom fra Vestre Landsret fra september 2015. I den pågældende sag havde udlejer beskrevet istandsættelsesarbejderne i fraflytningsrapporten med et beløb til ”maling” og et beløb til ”tæpper”. Landsretten fandt i den sammenhæng, at selvom det fremgik af lejekontrakten, at lejemålet var overtaget nyistandsat og at lejemålet skulle afleveres nyistandsat ved fraflytning, var fraflytningsrapporten stadig ikke specificeret tilstrækkeligt. Det blev i den forbindelse tilføjet af Landsretten, at kravet ikke senere er blevet præciseret af udlejer inden for fristen i Lejelovens § 186, stk. 2. Udlejers krav bortfaldt derfor og lejer havde krav på tilbagebetaling af sit depositum, da fraflytningsrapporten ikke var tilstrækkeligt specificeret.

Denne praksis er støttet op af tidligere praksis i TBB 2009.625 V, hvor kravet om specifikation ikke var opfyldt, da udlejer alene i fraflytningsrapporten havde anført, at lejer ikke havde malet og rengjort lejemålet som aftalt. Udlejer anførte derfor, at udlejer ville indhente tilbud på istandsættelse af lejemålet, som lejer vil blive opkrævet for efter arbejdets udførelse. Dette var ikke tilstrækkeligt specificeret, da det ikke fremgik klart, hvad der skulle istandsættes i lejemålet. Det fremgik derimod blot, at lejemålet skulle istandsættes. Udlejer mistede derfor sit krav på betaling af istandsættelsesudgifterne hos lejer.

En anden dom, der belyser problemstillingen vedrørende specifikationsproblematikken, er TBB 2013.70 Ø. I denne dom var der ligeledes i lejekontrakten aftalt nyistandsættelse ved fraflytning. Lejer og udlejer havde ved lejers fraflytning afholdt et fraflytningssyn, hvor begge parter var til stede. Udlejer havde samme dag udarbejdet fraflytningsrapporten, hvoraf det fremgik, at der for lejers regning skulle foretages ”Afslibning og beh. af trægulve, maling af vægge, lofter og træværk, rengøring efter håndværkere”. Dette fandt Landsretten var tilstrækkeligt specificeret til, at der for lejers regning kunne foretages istandsættelse af samtlige flader i lejemålet. Dette særligt henset til det aftalte vilkår om nyistandsættelse. Udlejers krav bortfaldt derfor ikke i denne situation.

En anden dom, der belyser en anden side af specifikationskravet, er TBB 2013.34 V, hvor udlejers krav bortfaldt, da ikke let kunne læses af udlejers håndskrevne fraflytningsrapport, hvad udlejer påberåbte sig. Udlejers krav bortfaldt derfor af denne grund.

Konklusion

Fælles for de anførte domme er, at de alle er fra en tid, hvor man kunne aftale nyistandsættelse ved fraflytning, hvorfor der i nogle af dommene ikke er så meget at diskutere vedrørende istandsættelsesomfanget og dennes beskrivelse i fraflytningsrapporten. Det er derfor nemmere for udlejer at overholde kravet til specifikation i de tilfælde, hvor der efter lejeaftalen kan kræves istandsættelse af alle flader i lejemålet ved fraflytning.

Det kan ikke længere gyldigt aftales, at der ved lejers fraflytning skal nyistandsættes. Det er derimod alene muligt at opkræve lejer for, hvad der går ud over almindeligt slid og ælde. Specifikationskravet til fraflytningsrapporten må derfor i denne henseende anses for skærpet med den begrundelse, at der efter de nye regler skal foretages en konkret vurdering af hele lejemålet og alle de påberåbte mangler.

Udlejer skal derfor være særlig grundig ved udarbejdelsen af fraflytningsrapporten for at sikre sig mod den risiko, at kravet på istandsættelse bortfalder, fordi manglerne på fraflytningsrapporten ikke er klare nok.