Forfatter: stud.jur. Clara Christine Guldbæk

Lejeloven er udformet således, at den er beskyttelsespræceptiv for lejeren. Med beskyttelsespræceptiv menes, at store dele af loven ikke kan fraviges til skade for lejeren. Vedtager udlejer og lejer en klausul, som indskrænker lejers rettigheder på et præceptivt område, er denne klausul uden videre ugyldig, uanset om begge parter har underskrevet og lejer derigennem har givet samtykke.

Et område der er særligt reguleret, er udlejers opsigelse af lejer. Det kræver klar hjemmel i lejeloven at opsige lejer, hvilket overvejende findes i lejelovens §§ 170-171. Bestemmelserne omhandler generelt, at udlejer kun kan opsige lejer, hvis der er tale om leje af et værelse, en ud af to beboelseslejligheder, hvor udlejer bebor den anden eller hvis lejekontrakten er tidsbegrænset. Er der tale om et selvstændigt beboelseslejemål ud over førnævnte, hvilket der oftest vil være i tilfælde af salg, kan udlejer opsige lejer, såfremt udlejer selv agter at bebo lejemålet, jf. lejelovens § 172, stk. 1, nr. 1, jf. § 171, stk. 1, nr. 1.

Der er således enkelte muligheder for at opsige lejer. Der er dog tale om et længere opsigelsesvarsel end sædvanligt, nemlig et år, hvis lejer opsiges fordi udlejer ønsker at bebo lejemålet. Det bemærkes i den forbindelse, at det skal være udlejer selv, som ønsker at bebo lejemålet. Udlejer kan således ikke opsige leje med henblik på salg.

Ønsker man at købe en bolig, hvor der bor en lejer, er det derfor afgørende, at man beder om et gennemsyn af lejekontrakten for at sikre sig, at den ikke indeholder følgende:

1)      Uopsigelighed for udlejers vedkommende

2)      En bestemmelse om, at udlejer ikke kan overdrage kontraktforholdet til tredjemand

Nummer 1 forekommer relativt ofte og som køber skal man være ekstra opmærksom på dette punkt. Nummer 2 forekommer sjældent, men bør alligevel iagttages. Særligt hvor der er tale om en udlejer/sælger, som kun udlejer én bolig, kan man forestille sig, at udlejer og lejer har indgået lejeaftalen pga. et personligt forhold og der derfor er blevet indsat en bestemmelse om uoverdragelighed for udlejers vedkommende. Indeholder kontrakten en eller flere af disse bestemmelser kan man ikke opsige lejer/indtræde i sælgers stilling som udlejer.

Indeholder lejekontrakten ingen af ovenstående punkter og vælger man som køber at købe boligen, succederer køber i sælgers stilling overfor lejer, hvorefter køber vil have mulighed for at opsige lejer, såfremt køber selv ønsker at bebo lejemålet. Lejer vil herefter have et opsigelsesvarsel på et år.

I det bedst mulige scenarie vil man derfor som køber skulle vente et år på at kunne flytte ind, medmindre lejer samtykker i at flytte ud tidligere. Dermed er det som udgangspunkt ikke favorabelt at købe en bolig, hvor der bor en lejer. Medmindre lejekontrakten indeholder bestemmelser om uopsigelighed eller uoverdragelighed, er det dog alligevel muligt at flytte ind i boligen, men man skal påregne et års ventetid efter, man har købt boligen og opsagt lejer. Det er derfor vigtigt at gøre sig overvejelser om, hvorvidt man kan opretholde en anden bolig i mellemtiden, indtil lejer er flyttet ud.

Det sker jævnligt, at lejere opsiger deres lejemål. Efter lejelovens § 175, stk. 1 har lejer et opsigelsesvarsel på tre måneder, fra den 1. i den efterfølgende måned. Opsiger lejer eksempelvis lejemålet den 25. februar 2019, så hæfter lejer for lejemålet til og med den 31. maj 2019. Baggrunden for opsigelsesvarslet er at give udlejer en rimelig frist til at finde en ny lejer til lejemålet.

Der forekommer dog ofte situationer, hvor lejer ønsker at fraflytte lejemålet inden opsigelsesvarslets udløb. Lejer kan fx ønske at fraflytte lejemålet straks efter opsigelse eller kort tid efter, hvilket kan være flere uger eller måneder inden opsigelsesvarslets udløb. Det generelle udgangspunkt efter dansk ret vil herefter være, at det er lejers eget ansvar, at vedkommende er flyttet før opsigelse, hvorfor lejer skal betale husleje i hele opsigelsesperioden – også selvom lejer ikke længere benytter lejemålet. Der findes dog en væsentlig modifikation hertil i lejelovens § 175, stk. 3. Bestemmelsen foreskriver, at hvis lejer fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejer bestræbe sig på at genudleje lejemålet. Hvis udlejer lykkes med genudlejning, skal eventuelle sparede udgifter fratrækkes i udlejers krav overfor lejer, da udlejer ellers opnår en ubegrundet berigelse.

Hvor langt rækker genudlejningspligten?

Et væsentligt spørgsmål er herefter, hvornår udlejer har gjort sig rimelige bestræbelser for at genudleje lejemålet. Spørgsmålet har været behandlet i retspraksis flere gange og kravene til udlejers genudlejningspligt er ganske beskedne. Det er således tilstrækkeligt, at udlejer laver en annoncering af lejemålet, enten via et elektronisk medie, en avis eller andet lokalt medie. Der gælder dog ikke noget generelt annonceringskrav – eksempelvis må udlejer gerne henvende sig til boligsøgende af egen drift. Det fremgår af Aalborg Boligretsdom af 29. november 1994, at det var tilstrækkeligt, at udlejer havde udført tilstrækkelige genudlejningsbestræbelser ved at tilbyde lejligheden til potentielle lejere på ventelisten.
Der er ikke noget krav om, at udlejer lykkes i sine genudlejningsbestræbelser, men udlejer skal kunne godtgøre overfor lejeren at have udført rimelige genudlejningsbestræbelser.

Udlejers nægtelse af potentielle lejere

Udlejer har ikke pligt til – på egen bekostning – at genudleje lejemålet for enhver pris. Udlejer er således berettiget til at sætte prisen op på lejemålet, i forhold til hvad den fraflyttede lejer har betalt, så længe stigningen ikke er i konflikt med boligreguleringsloven. Udlejer må også gerne være selektiv i sit valg af lejer, så længe det er rimeligt begrundet. I dommen U 1994.77, har retten godkendt, at udlejer alene har ønsket at udleje lejligheden som herskabslejlighed/familiebolig, da han har begrundet det med, at han har ønsket en lejer, der passer til lejligheden.
Det står den opsagte lejer frit for at hjælpe udlejer med at få lejligheden udlejet, men udlejer behøver som nævnt ikke acceptere enhver potentiel lejer. Udlejer må også gerne forsøge at sælge lejemålet, selvom et salg sjældent vil kunne fuldføres i lejers favør.

Gebyr for utidig fraflytning

Hvis udlejer afholder ekstraordinære udgifter ved straksudlejning, som følge af lejers utidige fraflytning, kan udlejer kræve disse udgifter afholdt af lejer. Der behøver ikke være hjemmel hertil i lejekontrakten, men udlejer skal selvfølgelig kunne dokumentere, at der er tale om faktiske, rimeligt afholdte udgifter, som udlejer ikke havde haft, hvis lejeren først var fraflyttet ved endt opsigelsesvarsel og lejer skal have sparet et tilsvarende beløb af samme grund. Udlejers mulighed for at påregne gebyr ved fraflytning gælder dermed ikke generelt.

Sammenfatning

Som udlejer er det vigtigt at være opmærksom på reglen i lejelovens § 175, stk. 3. Udlejer kan dog ikke pålægges at gøre væsentlige eller tidskrævende forsøg på genudlejning, såfremt lejer vælger at fraflytte lejemålet før tid. Rimelige bestræbelser i form af annoncering, ventelister eller forespørgsler til potentielle lejere er således tilstrækkeligt.
Det anbefales, at lejer og udlejer går i dialog herom, hvis lejer ønsker at fraflytte lejemålet før opsigelsesvarslets udløb. På den måde sikrer udlejer, at lejer er klar over konsekvenserne af utidig fraflytning og eventuelt kan bistå udlejer med at finde en ny lejer til lejemålet, så begge parter opnår det mest hensigtsmæssige forløb.

Denne artikel er forfattet i samarbejde med Valhal Connect.

Valhal Connect tilbyder softwareløsninger til ejendomsadministrationsbranchen. Ønsker du at læse mere om Valhal Connects løsninger, der blandt andet omfatter synsappen MoveOn og den digitale opslagstavle FlatCom, så kan du klikke her.