Genudlejningspligten

Det sker jævnligt, at lejere opsiger deres lejemål. Efter lejelovens § 175, stk. 1 har lejer et opsigelsesvarsel på tre måneder, fra den 1. i den efterfølgende måned. Opsiger lejer eksempelvis lejemålet den 25. februar 2019, så hæfter lejer for lejemålet til og med den 31. maj 2019. Baggrunden for opsigelsesvarslet er at give udlejer en rimelig frist til at finde en ny lejer til lejemålet.

Der forekommer dog ofte situationer, hvor lejer ønsker at fraflytte lejemålet inden opsigelsesvarslets udløb. Lejer kan fx ønske at fraflytte lejemålet straks efter opsigelse eller kort tid efter, hvilket kan være flere uger eller måneder inden opsigelsesvarslets udløb. Det generelle udgangspunkt efter dansk ret vil herefter være, at det er lejers eget ansvar, at vedkommende er flyttet før opsigelse, hvorfor lejer skal betale husleje i hele opsigelsesperioden – også selvom lejer ikke længere benytter lejemålet. Der findes dog en væsentlig modifikation hertil i lejelovens § 175, stk. 3. Bestemmelsen foreskriver, at hvis lejer fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejer bestræbe sig på at genudleje lejemålet. Hvis udlejer lykkes med genudlejning, skal eventuelle sparede udgifter fratrækkes i udlejers krav overfor lejer, da udlejer ellers opnår en ubegrundet berigelse.

Hvor langt rækker genudlejningspligten?

Et væsentligt spørgsmål er herefter, hvornår udlejer har gjort sig rimelige bestræbelser for at genudleje lejemålet. Spørgsmålet har været behandlet i retspraksis flere gange og kravene til udlejers genudlejningspligt er ganske beskedne. Det er således tilstrækkeligt, at udlejer laver en annoncering af lejemålet, enten via et elektronisk medie, en avis eller andet lokalt medie. Der gælder dog ikke noget generelt annonceringskrav – eksempelvis må udlejer gerne henvende sig til boligsøgende af egen drift. Det fremgår af Aalborg Boligretsdom af 29. november 1994, at det var tilstrækkeligt, at udlejer havde udført tilstrækkelige genudlejningsbestræbelser ved at tilbyde lejligheden til potentielle lejere på ventelisten.
Der er ikke noget krav om, at udlejer lykkes i sine genudlejningsbestræbelser, men udlejer skal kunne godtgøre overfor lejeren at have udført rimelige genudlejningsbestræbelser.

Udlejers nægtelse af potentielle lejere

Udlejer har ikke pligt til – på egen bekostning – at genudleje lejemålet for enhver pris. Udlejer er således berettiget til at sætte prisen op på lejemålet, i forhold til hvad den fraflyttede lejer har betalt, så længe stigningen ikke er i konflikt med boligreguleringsloven. Udlejer må også gerne være selektiv i sit valg af lejer, så længe det er rimeligt begrundet. I dommen U 1994.77, har retten godkendt, at udlejer alene har ønsket at udleje lejligheden som herskabslejlighed/familiebolig, da han har begrundet det med, at han har ønsket en lejer, der passer til lejligheden.
Det står den opsagte lejer frit for at hjælpe udlejer med at få lejligheden udlejet, men udlejer behøver som nævnt ikke acceptere enhver potentiel lejer. Udlejer må også gerne forsøge at sælge lejemålet, selvom et salg sjældent vil kunne fuldføres i lejers favør.

Gebyr for utidig fraflytning

Hvis udlejer afholder ekstraordinære udgifter ved straksudlejning, som følge af lejers utidige fraflytning, kan udlejer kræve disse udgifter afholdt af lejer. Der behøver ikke være hjemmel hertil i lejekontrakten, men udlejer skal selvfølgelig kunne dokumentere, at der er tale om faktiske, rimeligt afholdte udgifter, som udlejer ikke havde haft, hvis lejeren først var fraflyttet ved endt opsigelsesvarsel og lejer skal have sparet et tilsvarende beløb af samme grund. Udlejers mulighed for at påregne gebyr ved fraflytning gælder dermed ikke generelt.

Sammenfatning

Som udlejer er det vigtigt at være opmærksom på reglen i lejelovens § 175, stk. 3. Udlejer kan dog ikke pålægges at gøre væsentlige eller tidskrævende forsøg på genudlejning, såfremt lejer vælger at fraflytte lejemålet før tid. Rimelige bestræbelser i form af annoncering, ventelister eller forespørgsler til potentielle lejere er således tilstrækkeligt.
Det anbefales, at lejer og udlejer går i dialog herom, hvis lejer ønsker at fraflytte lejemålet før opsigelsesvarslets udløb. På den måde sikrer udlejer, at lejer er klar over konsekvenserne af utidig fraflytning og eventuelt kan bistå udlejer med at finde en ny lejer til lejemålet, så begge parter opnår det mest hensigtsmæssige forløb.

Denne artikel er forfattet i samarbejde med Valhal Connect.

Valhal Connect tilbyder softwareløsninger til ejendomsadministrationsbranchen. Ønsker du at læse mere om Valhal Connects løsninger, der blandt andet omfatter synsappen MoveOn og den digitale opslagstavle FlatCom, så kan du klikke her.