Udlejers mulighed for at opsige lejer – Lejelovens §§ 170 og 171

Lejeloven er til for at beskytte lejer. Dette kommer til udtryk ved udlejers muligheder for at opsige lejer loven. Udlejer kan nemlig kun opsige lejer i de tilfælde, hvor lejer kan opsiges efter reglerne i Lejelovens §§ 170 og 171. Disse regler er ufravigelige, hvilket vil sige, at udlejer og lejer ikke kan aftale, at udlejer skal kunne opsige lejemålet med andre grunde end dem, der følger af lejeloven.

Frit opsigelige lejemål

Af lejelovens § 170 er der oplistet nogle specielle situationer, hvorefter udlejer vil have mulighed for at opsige lejer uden grund. Denne regel er begrundet i det forhold, at udlejers interesse i at opsige lejer overstiger lejers interesse i at bo i lejemålet. Følgende fire lejeaftaler kan frit opsiges af udlejer:

1) Accessoriske enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i lejemålet eller værelset er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,

2) Tofamiliehuse, hvor der på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse kun er to beboelseslejligheder, hvoraf udlejer(ejer) bor i den ene,

3) Ejer- eller andelsboliger, hvor udlejer(ejer) selv ønsker at flytte ind, hvor udlejer (ejer) kun ejer den ene udlejede ejerlejlighed eller andelsbolig på tidspunktet for opsigelsen,

4) Etablissementslejemål, hvor der også er beboelse.

Opsigelsesfristen er forskellig for de frit opsigelige lejeaftaler. Der er en opsigelsesfrist på 1 måned ved leje af et enkeltværelse. Der er et 1 års opsigelsesfrist på lejeaftaler om tofamiliehuse og for de lejeaftaler, hvor udlejer ønsker at bo i lejemålet selv. For aftaler om leje etablissementslejemål er opsigelsesfristen 3 måneder.

Begrænset opsigelige lejemål

Der er i lejelovens § 171 oplistet de opsigelsesmuligheder udlejer har, når lejeaftalen ikke kan opsiges efter reglerne i lejelovens § 170. Udlejer kan opsige lejeaftalen i følgende tilfælde,

1) Når udlejer selv ønsker at bo i lejemålet,

2) Når ejendommen skal rives ned eller skal ombygges til andelsboliger,

3) Når lejeaftalen omhandler leje af en viceværtslejlighed, hvor lejer har været funktionær ved ejendommens drift,

4) Når lejemålet er udlejet som funktionærbolig stillet til rådighed af en virksomhed i forbindelse med ansættelse, hvor lejer fratræder sin stilling,

5) Når lejer har tilsidesat god skik og orden,

6) Når lejemålet er gjort betinget grundet en tidligere tilsidesættelse af god skik og orden,

7) Når andre vægtige grunde for udlejer gør det særligt magtpåliggende at blive løst fra lejeforholdet.

Opsigelsesfristen er forskellig for de oplistede opsigelsesmuligheder. Der er et års opsigelse, når udlejer selv ønsker at flytte ind i lejemålet. Der er 3 måneders opsigelses, når lejeaftalen angår en funktionærbolig eller en viceværtslejlighed.

Krav til udlejers opsigelse

Der er nogle specifikke krav, der skal opfyldes, når udlejer ønsker at opsige lejer. Disse følger af lejelovens § 176. Opfylder opsigelsen ikke de krav der stilles til opsigelsen efter loven, er opsigelsen ikke gyldig og der er dermed ikke opsagt retmæssigt. Udlejer må herefter sende en opsigelse på ny, såfremt den første opsigelse ikke er gyldig. Det er derfor vigtigt, at formkravene i lejelovens § 176 overholdes. Kravene er som følger:

1) Skriftlighed: opsigelsen skal være skriftlig. Meddelelser om opsigelse skal være skriftlige og kan ikke afgives som digitale dokumenter, jf. Lejelovens § 176, stk. 1. Der er her et krav om skriftlighed, som ikke kan fraviges. Udlejers opsigelse skal derfor sendes i fysisk brevform. Det er udlejer der har bevisbyrden for, at dokumentet er kommet frem, hvorfor det anbefales at sende opsigelsen pr. anbefalet post eller med mulighed for spore brevet.

2) Begrundelse: udlejer skal begrunde, hvorfor lejer opsiges, hvis opsigelsen sker efter lejelovens § 83. Det skal direkte fremgå af opsigelsen, med hvilken grund opsigelsen sker. Det er ikke et krav, at der henvises til specifikke bestemmelse opsigelsen begrundes i, men samtidigt vil det ikke være tilstrækkeligt blot at henvise til den bestemmelse, opsigelsen sker efter og ikke skriver mere. Det skal derfor klart og tydeligt fremgå af opsigelsen, med hvilken grund lejer opsiges.

3) Lejers ret til at gøre indsigelse: Det følger af lejelovens § 176, stk. 2, at en opsigelse skal indeholde en vejledning til lejer om lejers mulighed for at gøre indsigelse mod udlejers opsigelse. Se mere herom i nedenstående afsnit.

Lejers mulighed for at gøre indsigelse

Efter lejelovens § 176, stk. 2 har lejer mulighed for at gøre indsigelse mod udlejers opsigelse inden for 6 uger, efter lejer har modtaget opsigelsen. Denne indsigelse skal som udlejers opsigelse være skriftlig og i fysisk brevform for at være gyldig. Se følgende artikel om fastholdelse af denne praksis efter indførslen af de nye regler om digital kommunikation.

Gør lejer indsigelse, har udlejer pligt til at indbringe sagen for huslejenævnet inden for 6 uger efter lejefristens udløb. Dette betyder, at hvis udlejer sender en opsigelse til lejer og denne kommer frem til lejer den 15. januar, så har lejer fra denne dag indtil den 1. marts (6 uger) til at gøre skriftlig indsigelse imod opsigelsen. Udlejer har derefter en frist på at indbringe sagen for huslejenævnet senest seks uger efter den 1. marts, hvor lejers frist udløber. Udlejers frist løber ikke fra det tidspunkt, hvor der reelt gøres indsigelse fra lejer, hvorfor det ikke vil have en betydning i ovenstående eksempel, at lejer gør indsigelse den 16. januar.

Modtager man en skriftlig indsigelse fra lejer og indbringer man ikke sagen for huslejenævnet inden for fristen i bestemmelsen, så bortfalder opsigelsen. Det kræver dog, at lejers indsigelse selv opfylder kravet om skriftlighed. Er dette krav ikke opfyldt, har udlejer ikke en pligt til at indbringe sagen for huslejenævnet og opsigelsen opretholdes.