Tidsbegrænsede lejemål – det skal du vide, inden du indgår i en tidsbegrænset lejeaftale

For at indgå aftale om et tidsbegrænset lejemål, skal det være udtrykkeligt anført i lejekontraktens § 11, at der er tale om et tidsbegrænset lejemål. Det skal endvidere tydeligt fremgå, hvornår lejeaftalen udløber.

Det er vigtigt at kende til reglerne vedrørende tidsbegrænsede lejemål, inden der indgås en sådan lejeaftale. Det skyldes især, at udlejer kan komme til at ”hænge på sine lejere”, hvis ikke reglerne iagttages.

Tidsbegrænsningens tilstrækkelige begrundelse i udlejers forhold

Det er først og fremmest vigtigt, at den tidsbegrænsede lejeaftale er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold – ellers kan tidsbegrænsningen tilsidesættes af Boligretten. Dette fremgår af Lejelovens § 173, stk. 3. Det betyder således, at udlejer vil stå tilbage med en tidsubegrænset lejeaftale, der kun kan ophøre efter Lejelovens begrænsede regler om udlejers adgang til opsigelse og ophævelse af lejer.

Bestemmelsen oplister ikke, hvilke forhold, der kan begrunde en tidsbegrænsning. Disse skal i stedet findes i retspraksis, hvor det er nærmere fastlagt. Det er dog vigtigt at holde for øje, at eksemplerne fra retspraksis er meget konkret begrundede og at der således altid vil være tale om en konkret vurdering af den enkelte sag.

Der kan nævnes nogle tilfælde, der synes at være lagt fast i retspraksis, som værende tilstrækkelige begrundelser for tidsbegrænsede lejeaftaler:

• I tilfælde, hvor det ikke er muligt at sælge lejemålet uden et større økonomisk tab.
• I tilfælde af udlejers midlertidige udstationering eller bortrejse.
• I tilfælde af udlejers midlertidige behov for at flytte til anden bolig af hensyn til private, uddannelses- eller arbejdsmæssige forhold.
• I tilfælde af boligens senere planlagte nedrivning eller ombygning.
• I tilfælde af udlejers ønske om senere selv at benytte boligen til sig selv eller sine nærmeste.
• I tilfælde af udlejers stavnsbinding til boligen på grund af gæld.

Det vil derimod ikke være en gyldig begrundelse, at udlejer tidsbegrænser lejeaftalen for at se lejeren an og på den måde holde muligheden åben for at komme af med den pågældende lejer igen.

Ændringer i udlejers forhold, der medfører, at boligen ikke vil blive benyttet som planlagt, kan medføre, at tidsbegrænsningen vil blive tilsidesat af Boligretten.

Tidsbegrænsningens varighed

Der findes ingen regler for, hvor længe en tidsbegrænset lejeaftale må indgås for. Den kan således være på 1 måned, 5 år eller 10 år. Tidsperioden skal blot være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Der er ej heller en begrænsning for at forlænge den tidsbegrænsede aftale med den samme lejer eller i øvrigt at indgå i en tidsbegrænset lejeaftale med en ny lejer. Det kræver blot, at der igen foreligger en tilstrækkelig begrundelse i udlejers forhold til at forlænge aftalen eller til at indgå i en ny lejeaftale. Forlængelsen eller den nye aftale  kan være begrundet i de samme forhold som tidligere, men også i et nyligt opstået, andet forhold.

Lejer fraflytter ikke lejemålet ved lejeaftalens udløb – hvad gør du?  

Det fremgår af Lejelovens § 173, stk. 2, at lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, hvis lejer, med udlejers vidende, benytter det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejer har opfordret lejer til at fraflytte.

For at undgå, at lejemålet bliver tidsubegrænset, skal udlejer altså aktivt opfordre lejer til at fraflytte boligen. I Vestre Landsrets Kendelse af 30. august 2013, havde udlejer ikke bevist, at lejer rettidigt var blevet opfordret til at fraflytte det tidsbegrænsede lejermål. Det medførte, at lejer ikke kunne udsættes af lejemålet. Det tidsbegrænsede lejemål udløb d. 1. april 2013. Udlejer forklarede, at han en af de første dage i april havde lagt en seddel i lejers postkasse om, at lejer skulle fraflytte lejemålet.  Dette blev bekræftet af et af udlejers vidner. Lejer bestred imidlertid at have modtaget en opfordring til at flytte, før d. 16. maj, hvor udlejer telefonisk anmodede hende herom. Landsretten udtalte at bevisbyrden påhvilede udlejer. Eftersom udlejer ikke havde foretaget yderligere for at sikre, at lejer modtog beskeden, fandtes denne ikke at have løftet bevisbyrden for, at lejer var blevet bedt om at flytte, som påkrævet af Lejelovens § 173, stk. 2.

Det er således vigtigt, at udlejer sikrer sig bevis for, at der aktivt er blevet opfordret til lejers fraflytning og at dette er sket rettidigt. Det kan eksempelvis sikres ved, at opfordringen til fraflytning sker via anbefalet brev. Der må desuden gøres opmærksom på, at udlejers opfordring skal ske i umiddelbar forlængelse af lejeaftalens udløb.

Opsigelse af lejeaftalen under tidsbegrænset lejemål

En tidsbegrænset lejeaftale er uopsigelig i lejeperioden, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt i lejekontrakten eller hvis en af parterne misligholder aftalen, jf. Lejelovens § 173, stk. 1, 2. pkt. Det betyder, at udlejer skal angive i lejekontraktens § 11, hvorvidt der er adgang til at opsige lejemålet og med hvilken varsel dette skal ske. Det er dog vigtigt at holde for øje, at opsigelsesbeskyttelsen (uopsigelighedsprincippet) ligeledes finder anvendelse for tidsbegrænsede lejemål. Det følger af Københavns Fogedrets kendelse af 15. juni 2000, der blev stadfæstet af Østre Landsret. I sagen blev et tidsbegrænset lejemål med aftale om ret til opsigelse i lejeperioden opsagt med tre måneders varsel af udlejer, der selv ønskede at benytte det lejede. Lejelovens § 171 fandt anvendelse for tidsbegrænsede lejemål, og da der ikke var givet et varsel på et år, jf. § 175, stk. 2, og opsigelsen ikke indeholdt frist til at gøre indsigelse, jf. § 176, kunne lejemålet ikke bringes til ophør som sket, og sagen kunne ikke fremmes ved fogedretten.

Lejer kan således ikke ved forudgående aftale afgive sine rettigheder i denne forbindelse. Derimod vil udlejer og lejer, efter eller i forbindelse med opsigelsen af lejer, kunne aftale en kortere opsigelsesperiode – evt. mod kompensation.