Ny praksis – kravet om forhåndsgodkendelse efter Lejelovens § 19, stk. 3
Med den omdiskuterede lovændring af Boligreguleringslovens § 5, som trådte i kraft pr. 1. juli 2020, blev der i § 5, stk. 3 indskrevet et krav om forhåndsbesigtigelse af huslejenævnet af det lejemål, der påtænkes gennemgribende forbedret. Forhåndsbesigtigelsen skal foretages med det formål at konstatere, at lejemålet før forbedringen har en sådan stand, at en gennemgribende forbedring væsentligt kan forøge det lejedes værdi. Ved lovændringen d. 1. juli 2022 blev Boligreguleringsloven udfaset. Dennes bestemmelser var herefter at finde andre steder. Nærværende bestemmelse blev til Lejelovens (LL) § 19, stk. 3, hvilket denne herefter vil benævnes som i artiklen.
Den udlejer, der påtænker at foretage en gennemgribende forbedring og genudleje lejemålet efter LL § 19, stk. 2, skal således inden der foretages nogle arbejder i lejemålet have en godkendelse fra Huslejenævnet om, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Det koster udlejer 4.000 kr. at få en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet om, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi og udlejer skal ligeledes afvente nævnets afgørelse førend arbejdet kan igangsættes.
Lovændringen havde som udgangspunkt alene til formål at forhindre kortsigtede investorers spekulation i at foretage gennemgribende forbedringer i utide for at opnå en gevinst. Lovændringen rammer dog samtlige udlejere, der vil foretage en gennemgribende forbedring af et lejemål og genudleje efter LL § 19, stk. 2. Dette kommer særligt til udtryk ved den nye bestemmelse i stk. 3 om forhåndsgodkendelse, da den forhaler udlejers igangsættelse af forbedringsarbejdet og ovenikøbet koster udlejer 4.000 kr. Hvordan denne bestemmelse nærmere skal forstås og anvendes i forhold til gennemførelsen af en gennemgribende forbedring, er nu nærmere klarlagt ved en boligretsdom afsagt den 29. juni 2021 af boligretten på Frederiksberg.
Afgørelse af den 29. juni 2021 af boligretten på Frederiksberg
Udlejer havde i august 2020 indsendt en anmodning til huslejenævnet om forhåndsbesigtigelse af et lejemål med henblik på at foretage en gennemgribende forbedring. Huslejenævnet afviste (med dissens) udlejers anmodning med den begrundelse, at lejemålet allerede fremstod med forholdsvis nye moderniseringer. Ankenævnet for huslejenævnene i København afviste ligeledes sagen og lagde ligeledes vægt på, at lejemålets seneste moderniseringer fra 2001 og lejemålet generelt fremstod i pæn og nydelig stand. De af udlejer planlagte rumændringer med forøgelse af badets størrelse og bedre fordeling af lejemålets gangareal ændrede ikke på afgørelsens resultat. Der var dog ligeledes dissens ved Ankenævnets afgørelse og de dissenterende dommere bemærkede, at lejemålets tidligere moderniseringer fremstod nedslidte i en sådan grad, at der kunne foretages en gennemgribende forbedring.
Udlejer ankede sagen til boligretten på Frederiksberg, som gav udlejer medhold i, at der kunne foretages en gennemgribende forbedring efter LL § 19, stk. 3. Boligretten udtalte i den forbindelse følgende:
”Efter bestemmelsens forarbejder er der ikke grundlag for at fastslå, at bestemmelsen ændrer kravene til, hvornår forbedringer af et lejemål kan anses for at være “gennemgribende” i § 5, stk. 2’s forstand. Formålet med bestemmelsen i stk. 3 ses derimod at være et værn mod kortsigtede investorer, som alene anvender lejeboliger som investeringsobjekter for at opnå hurtige gevinster, og som med henblik derpå gennemfører moderniseringer, som savner realitet. På den baggrund indførtes et krav om forudgående besigtigelse med henblik på at kunne dokumentere lejlighedens stand før og efter moderniseringen.”
Boligretten anførte ligeledes, at formålet med Lejelovens § 19, stk. 3 er at give udlejer incitament til at forbedre ældre og utidssvarende boliger og at sådanne forbedringer kan udgøre én meget omfattende forbedring eller flere forbedringer. Boligretten henviser i den forbindelse til U2016.2446H, hvor det er fastslået, at kravet til hvornår en forbedring væsentligt forøger det lejedes værdi, ikke er svær at opfylde, i det tilfælde hvor udgifterne ved forbedringerne overstiger de fastsatte beløbsgrænser i bestemmelsen. Udlejer havde i sagen fremlagt veldokumenterede forbedringer, hvis omkostninger væsentligt oversteg beløbsgrænserne i bestemmelsen, hvorfor Ankenævnet tilpligtedes til at anerkende, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
Hvad betyder det for dig som udlejer?
Boligretten bekræfter, at lovændringen og særligt det nye krav til forhåndsgodkendelse ikke ændrer kravene til, hvornår der foreligger en gennemgribende forbedring. Der skal med andre derfor ikke mere til end før lovændringen for at man kan opfylde kravene til en gennemgribende forbedring. Boligretten har ved afgørelsen af denne sag behandlet sagen grundigt og der har været 5 enige dommere med til at afgøre sagen.
Udlejer har i sagen skulle afvente påbegyndelsen af forbedringen i næsten et helt år, hvor udlejer har tabt lejeindtægter og sagsomkostninger ved at skulle føre sagen for adskillige instanser. Det oplyses ligeledes i dommen, at siden bestemmelsens ikrafttræden har Huslejenævnet i København modtaget 710 anmodning om besigtigelse og af disse er det kun 27 sager, hvor der er givet afslag. Af de 27 sager er 11 af dem omgjort ved ankenævnet for de Københavnske huslejenævn. Bestemmelsen ses derfor ikke at have nogen nævneværdig betydning og særligt ikke i relation til styrkelse af lejerne. Bestemmelsens betydning i praksis er derfor alene en ulempe for de udlejere, der vil gøre brug af lejefastsættelsesreglen i LL § 19, stk. 3, hvor det er tydeligt, at der realistisk kan gennemføres en gennemgribende forbedring, som forøger det lejdes værdi.
