Ny praksis – ikke muligt for lejer digitalt at gøre gyldig indsigelse mod udlejers opsigelse

Digital kommunikation mellem udlejer og lejer

I dag kommunikerer udlejer og lejer næsten udelukkende digitalt enten pr. mail eller sms. Dette er ligeledes understreget ved, at der pr. 1. januar 2018 kom nye regler for digital kommunikation mellem parterne i et lejeforhold. Før reglerne om digital kommunikation trådte i kraft var udgangspunktet, at der skulle kommunikeres pr. brev, medmindre andet var aftalt mellem parterne. Efter de nye reglers ikrafttræden er udgangspunktet omvendt – nemlig at alt kommunikation foregår digitalt, medmindre man har frabedt sig dette.

På trods af det nu tidssvarende udgangspunkt om digital kommunikation, er der en regel i Lejelovens § 13, stk. 2, som påbyder, at nogle meddelelser mellem parterne ikke kan være digitale. Der er her tale om udlejers opsigelse, lejers indsigelse mod udlejers opsigelse, og meddelelser vedrørende betalingspåkrav.

Reglerne om udlejers opsigelse og lejers indsigelse hertil følger af Lejelovens § 176. Kravene til udlejers opsigelse findes i bestemmelsens stk. 1, hvorefter opsigelsen skal være skriftlig, indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse og indeholde en opsigelsesgrund. Hvis ikke udlejers opsigelse opfylder disse tre betingelser er den ugyldig. Lejers mulighed for at gøre indsigelse findes i bestemmelsens stk. 2, hvorefter lejer senest 6 uger efter modtagelse af opsigelsen kan gøre skriftlig indsigelse. Hvis der gøres skriftlig indsigelse inden for fristen, skal udlejer for at opretholde opsigelsen indbringe sagen for Boligretten.

Spørgsmålet er herefter, om disse krav om skriftlighed efter Lejeloven stadig gælder, når der mellem lejer og udlejer gælder et udgangspunkt om digital kommunikation og der i øvrigt kun er kommunikeret digitalt?

Ny praksis

Dette spørgsmål er behandlet af Højesteret i en dom afsagt den 5. maj 2020. I denne sag opsiger udlejer sine lejere pr. anbefalet brev med et års varsel med den begrundelse, at udlejer selv ønsker at benytte sig af lejemålet til helårsbolig. Lejers advokat sender herefter inden for fristen en indsigelse mod denne opsigelse pr. mail. Sagen drejer sig derfor om gyldigheden af lejers digitale indsigelse pr. mail.

Både Boligretten og Landsretten når frem til, at udlejers opsigelse er gyldig, hvorimod lejers indsigelse mod udlejers opsigelse ikke lever op til de krav, der stilles til skriftlighed efter Lejelovens § 176, stk. 2, 1. pkt. Begge instanser konkluderer dermed, at der ikke er sket gyldig indsigelse mod udlejers opsigelse inden for fristen, hvorfor udlejers opsigelse opretholdes. Lejerne er dermed forpligtet til at fraflytte lejemålet.

Højesteret fandt frem til samme resultat som både Boligretten og Landsretten gjorde og nævnte i den forbindelse, at selv om der udelukkende var kommunikeret digitalt mellem parterne, kunne dette ikke undtage fra kravet om skriftlighed i forhold til Lejelovens § 176.

Hvilken betydning har dette for dig som udlejer?

Denne praksis betyder, at der ikke kan ses bort fra kravet om skriftlighed, selvom der mellem lejer og udlejer udelukkende er kommunikeret ved brug af digitale kommunikationsmidler.

Man skal derfor som udlejer stadig iagttage reglerne om skriftlighed efter Lejelovens § 176, stk. 1, når man ønsker at opsige sine lejere. Dette gælder ligeledes, hvor man ønsker at ophæve lejemålet grundet betalingsmisligholdelse, hvor man forinden skal rette et skriftligt påkrav mod lejer, jf. Lejelovens § 182, stk. 2.

Endeligt betyder dette også, at lejers indsigelse mod udlejers opsigelse skal være skriftlig, førend udlejer har pligt til at indbringe sagen for Boligretten for at opretholde opsigelsen efter Lejelovens § 176, stk. 2.