Konsekvenser ved en skærpelse af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2

Siden d. 1. juli 2022 er Boligreguleringsloven blevet udfaset og integreret i Lejeloven. Nedenstående bestemmelser findes nu i Lejelovens § 19.

Artiklen bevares af hensyn til sin historiske værdi. Hensynene bag ændringen af Boligreguleringslovens § 5, stk. 1-2 er fortsat videnskabeligt relevante.

 

Flere politiske partier og lejerorganisationer mener, at der skal gøres noget ved BRL § 5, stk. 2. For Enhedslisten begrundes dette med en frygt for, at de billige boliger i hovedsaligt København forsvinder. Enhedslisten og LLO mener desuden, at bestemmelsen giver udlejer mulighed for at hæve huslejen voldsomt ved selv små forbedringer. Ifølge Enhedslisten og LLO er formuleringen ”gennemgribende modernisere” for  vag. De mener, at den åbner op for, at selv mindre forbedringer, som et ny køkken og badeværelse, kan medføre både fordobling og tredobling af huslejen.

Denne bekymring er forelagt for Transport-, Bygnings- og Boligminister Ole Birke Olesen. Han mener dog, at boligpriser er et kommunalt anliggende. Ifølge ministeren må det således være kommunernes opgave at sørge for, at der er grunde til rådighed til nye boliger og på den måde undgå at boligpriserne presses op grundet manglende boliger i kommunen. Der arbejdes nu i stedet på at samle et politisk flertal for at få en lovændring igennem.

Det er dog ikke alle, der mener, at en sådan ændring vil have gavn for samfundet og denne artikel vil forsøge at belyse nogle af de konsekvenser en sådan ændring kan have.

For at opnå en bedre forståelse for anvendelsen af bestemmelsen – og således også konsekvensen af en skærpelse heri – er det relevant at klarlægge nogle grundlæggende begreber om lejefastsættelse, da en skelnen mellem disse er afgørende.

Omkostningsbestemtleje efter BRL § 5, stk. 1:

Ved omkostningsbestemt leje fastsættes lejen ud fra de udgifter, som udlejeren har til at drive ejendommen. Herunder indgår skatter og afgifter, fælles el-udgifter, forsikringer mm. Dertil henlæggelser til vedligeholdelse, et fikseret afkast til udlejer og eventuelt et beregnet forbedringstillæg efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Leje fastsat efter det lejedes værdi, jf. § BRL § 5, stk. 2:
Når lejen fastsættes ud fra det lejedes værdi, er der ikke tale om markedsleje. Lejen fastsættes ud fra den leje, der er almindeligt gældende i samme kvarter for lejemål af en tilsvarende kvalitet og størrelse. Der foretages således en sammenligning med andre lignende lejemål.

Markedsleje:
Ved markedsleje fastsættes leje ud fra udbud og efterspørgsel.

Konsekvenser ved indgreb i bestemmelsen

Keld Frederiksen, Advokat og formand for Danske Udlejere mener, at et straks-indgreb mod bestemmelsen er en overreaktion. Han lægger netop vægt på, at huslejen fastsættes efter det lejedes værdi og altså ikke efter en markedsværdi – der er således ikke nogen, der skal betale mere end andre for at bo i tilsvarende lejemål. Karl Frederiksen påpeger endvidere, at investeringer i boliger vil falde og at dette afskærer den private udlejningssektor fra fortsat at tage del i byfornyelse og vedligeholdelse og forbedring af bygningsmassen til glæde for hele Danmark. Her er det også vigtigt at være opmærksom på, at netop den manglende investering i bygningsarbejder vil have en negativ effekt på erhvervslivet, her tænkes der især på håndværkere.

I debatten om § 5, stk. 2 er der gjort opmærksom på problematikken i, at udenlandske investorer investerer i bygninger med lejemål. Det må gøres klart, at en fjernelse eller en indskrænkning af brugen af § 5, stk. 2 ikke automatisk gør op med denne såkaldte problematik.

Ligeledes må det være relevant at belyse, at lejere i højere grad har ønsker om eller forventninger til at flytte ind i et moderniseret lejemål. Derfor må det også i flere tilfælde være nødvendigt for udlejer at modernisere lejemålene, så disse nemmere kan lejes ud.

En sidste – meget vigtig – pointe er også, at selvom der er mangel på boliger i København og at udlejerne dér ikke menes at have et problem med udlejning, er dette derimod et meget reelt problem i andre byer. I byer med rift om lejere, ses det ofte, at udlejer er nødsaget til at tage uortodokse midler i brug for at være med i konkurrencen. Flere steder ses det f.eks. at udlejer må opgive den forudbetalte leje, hvilket skaber problemer for udlejer såvel som lejer, hvis lejer skal flytte ud inden udløbet af sin opsigelsesfrist. For lejer bliver problematikken ofte, at denne ender med to huslejer, fordi udlejer har problemer med at leje sine lejemål ud. Derudover ses det endda, at nogle udlejere tyer til rabatter på de første måneders husleje.

Kan udlejer ikke følge med i konkurrencen, står denne tilbage med tomme lejemål.

Derfor må muligheden for at kunne renovere sine lejemål og hæve huslejen tilsvarende være en absolut nødvendighed for mange udlejere, således netop deres lejemål er attraktive for nye lejere. Fjernes en sådan mulighed, kan det have fatale konsekvenser for udlejere i byer, hvor der ikke er mangel på boliger.

Kriterier for at anvende bestemmelsen

Når ordlyden ”gennemgribende moderniseret” anses som værende for vag, kan der stilles spørgsmål tegn ved, om kritikerne i realiteten har sat sig ind i kriterierne for at anvende bestemmelsen.

For at anvende bestemmelsen skal samtlige følgende kriterier være opfyldt:

• Der skal være tale om en nyudlejet lejlighed – lejligheden skal således være tom førend forbedringsarbejderne kan påbegyndes.
• Ejendommen, hvor i lejemålet er beliggende, skal bestå af mere end 6 lejemål (pr. 01-01-1995).
• Ejendommen skal være beliggende i en kommune, der er omfattet af Boligreguleringsloven.
• Ejendommen må ikke trænge til vedligeholdelse.
• Ejendommen skal have opnået en energiramme A-D i energimærkningsordningen.
• Udlejer skal inden for en periode på to år, som minimum have anvendt kr. 2.255 pr. kvm. eller mindst kr. 257.894 for hele lejligheden til forbedringsarbejder – her medregnes vedligeholdelsesarbejder ikke. Beløbene reguleres endvidere én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.
• Forbedringsarbejderne skal fremadrettet opretholdes af udlejer.
• De udførte forbedringer skal væsentligt have forøget det lejedes værdi, hvortil kommer, at en lang række formalia skal være overholdt fra udlejers side.

Højesteretsdom af 8. april 2016:

En del af bekymringerne omkring bestemmelsen stammer sandsynligvis fra retspraksis. Den 8. april 2016 afsagde Højesteret en principiel dom om gennemgribende forbedrede lejemål – BRL § 5, stk. 2. Højesteret udtalte i afgørelsen bl.a., at ”der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen. Dette stemmer også med bestemmelsens formål, som er at sikre, at de private udlejere også fremover vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme.”

Det, der er vigtigt at ligge vægt på i denne sag er dog, at lempelsen af bevisbyrden gælder, når udlejer kan bevise, at der er sket en gennemgribende forbedring af lejemålet. Derudover er det vigtigt at påpege, at forbedringsbeløbet i den konkrete sag ligger langt over mindstebeløbet. Udlejer har således brugt kr. 463.204, hvoraf kr. 338.000 bliver vurderet at udgøre omkostninger til forbedring. Dermed overstiger det væsentligt mindstebeløbet på kr. 183.000. Det er således ikke bagateller, der skal til for at bevisbyrden lempes – og der er trods alt kun tale om en lempelse af bevisbyrden.