Hvordan er udlejer stillet ved fremleje?

I forbindelse med fremleje, kan det være relevant at stille spørgsmålet om, hvilke rettigheder udlejer har i forbindelse med at lejer vælger at fremleje sit lejemål, og hvilke reaktionsmuligheder udlejer har, hvis lejemålet fremlejes uden, at udlejer gøres opmærksom på det.

Reglerne om fremleje er reguleret i Lejelovens §§ 159-160. Denne artikel vil behandle bestemmelserne i §§ 157-159.

Fremleje efter Lejelovens § 157

Retten til fremleje efter § 157 gælder for lejere af beboelseslejligheder og blandede lejemål. Det vil sige lejemål, der delvist må anvendes til andet end beboelse. Som følge af denne afgrænsning vil lejere af enkeltværelser således ikke have en fremlejeret efter § 157. Fremleje efter § 157 kan alene ske, såfremt lejer selv bor i lejligheden. En lejer må således ikke fremleje hele lejligheden efter § 157. Skulle det ske at lejer overlader hele lejemålet til fremlejeren, vil udlejer være berettiget til at ophæve lejeaftalen. Dette gælder selvfølgelig kun, såfremt der ikke i stedet kan fremlejes efter § 158[MV1]  om fremleje af beboelseslejligheder, der alene må anvendes til beboelse.

Det følger yderligere af § 157 at lejeren kun har ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene i lejligheden. Det betyder, at ved blandede lejemål, vil alene rum som anvendes til beboelse tælle med.

En fremlejeaftale efter § 157 kræver ikke udlejers godkendelse, men det forudsætter at udlejer orienteres herom forinden fremlejeforholdet etableres. Udlejer kan således ikke modsætte sig at lejemålet delvist fremlejes efter § 157, hvis det opfylder betingelserne i lejelovens § 157, stk. 2. Heraf fremgår det at:

’’ Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde.’’

Ud fra bestemmelsens stk. 2 kan det udledes, at der er tale om en egentlig pligt for udlejer til at modsætte sig fremlejeforhold i strid med § 157, stk. 2. Undlades dette af udlejer, er der hjemmel til at pålægge udlejer en bøde. Det bør bemærkes at det samme gør sig gældende for fremleje efter § 158 om fremleje af beboelseslejligheder, der alene må anvendes til beboelse.

Med hensyn til indgåelse af lejeaftalen mellem lejer og fremlejer, lyder § 157, stk. 3, som følgende:

’’Stk. 3. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.’’[MV2] 

Skulle det således være tilfældet, at lejer undlader at tilsende udlejeren en kopi af fremlejeaftalen, vil udlejer være berettiget til at ophæve lejeaftalen med lejer. Hæveberettigelsen kræver dog, at udlejer sender lejer en påmindelse om, at udlejer mangler en kopi af aftalen. Reagerer lejer ikke på påmindelsen og dermed undlader at sende kopien, vil udlejer være berettiget til ophæve lejeaftalen. Både kravet om skriftlighed og udlejers reaktionsmuligheder ved manglende overholdelse herom, finder tilsvarende anvendelse ved fremleje efter § 158, jf. Lejelovens § 158, stk. 4.

Fremleje efter § 158

Retten til fremleje efter lejelovens § 158 gælder alene for beboelseslejligheder, der udelukkende anvendes til formålet beboelse. En lejer af et blandet lejemål vil således ikke have mulighed for at fremleje sit lejemål efter § 158, der skal i dette tilfælde i stedet henvises til lejelovens § 157.

En lejer vil efter § 158 være berettiget til at fremleje hele sin lejlighed og samtidigt fraflytte lejligheden, uden dette medfører, at udlejer kan gøre misligeholdelsesbeføjelser gældende. Fremlejeperioden efter § 158 må maksimalt udgøre 2 år. Det er dog intet til hinder for, at der aftales en længere periode end 2 år med udlejer.

En lejer har kun ret til fremleje, hvis lejers fravær skyldes årsagerne oplistet i § 158, stk. 1. Heraf fremgår, at lejers fravær berettiger fremleje, hvis det skyldes; sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lign. Formuleringen ’’eller lign.’’ åbner op for fortolkning. Der er således ikke tale om en udtømmende liste af årsager, der kan berettige fremleje. Det eneste krav må være, at fraflytningen skal være lig de situationer der er direkte nævnt i § 158, stk. 1. Det vil sige, at fravær, der skyldes, at lejer skal passe en syg ægtefælle eller familiemedlem også vil være omfattet af bestemmelsen. Dette blev slået fast i U 2013.1931 Ø, hvor en andelshaver var fraflyttet sit lejemål, for at passe sin kræftsyge tidligere ægtefælle. Dette fravær blev anset som værende omfattet af § 158, stk. 1.

Som tidligere fremhævet er retten til fremleje efter lejelovens § 70 en rettighed for lejer, der opfylder betingelserne nævnt ovenfor. Lejelovens § 158, stk. 2 giver dog udlejer en række muligheder for at modsætte sig fremlejeforholdet:

• Lejelovens § 158, stk. 2, nr. 1, giver udlejer mulighed for at modsætte sig fremlejeforholdet, såfremt ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder.
• Lejelovens § 158, stk. 2, nr. 2, giver udlejer mulighed for at modsætte sig fremlejeforholdet, såfremt det samlede antal personer i lejemålet overstiger antallet af beboelsesrum.
• Lejelovens § 158, stk. 2, nr. 3, giver udlejer en ret til at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis udlejer har rimelig grund hertil. Hvad rimelig grund er, giver bestemmelsen intet videre svar på. Bestemmelsen er ment som en opsamlingsbestemmelse for at ’’fange’’ situationer som ikke er nævnt i hhv. Nr. 1-2, men som alligevel må være urimelige for udlejer. En situation kunne f.eks. være, hvis lejer tidligere ikke har overholdt god skik og orden i forbindelse med lejemålet. Hvor grænsen går i forbindelse hermed er svært at fastlægge endeligt.

Ansvar for skader under fremlejeforholdet 

Lejelovens § 159 har følgende ordlyd:

’’Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 157 og 158 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1, nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 142, stk. 3, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1, nævnte personer har foretaget i det lejede.’’

Det kan således udledes heraf, at en lejer som ønsker at fremleje sin lejlighed vil hæfte for skader som fremlejer forårsager ved uforsvarlig adfærd. Dette gælder for begge fremlejesituationer (§§ 157 og 158). Ydermere vil lejer hæfte overfor udlejer for skader forvoldt lejeformålet, som følge af installationer installeret af fremlejetager jf. Stk. 3.

Afgørelse af tvister om fremleje 

Det bør bemærkes at huslejenævnet ikke har kompetence til at behandle sager om lejers ret til fremleje. Skulle en tvist opstå i forbindelse hermed, vil alene boligretten være kompetent til at behandle sagen.