Forbedringsforhøjelser – når udlejer vil forbedre lejemålet

Forbedringsforhøjelser efter Lejelovens § 127

Reglerne om forbedringsforhøjelser følger af Lejelovens § 127, hvoraf det fremgår, at har udlejer udført forbedringer af det leje, kan udlejer forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. I forhold til hvad der kan kategoriseres som en forbedring af lejede, skal der sondres mellem udgifter til vedligeholdelse og udgifter til forbedringer.

Lejelovens § 127 indeholder et krav om, at lejemålet ved forbedringsarbejdet skal tilføres kvaliteter eller egenskaber, som lejemålet ikke havde før. Forbedringsarbejderne skal dermed være brugsværdiforøgende for lejer.

Vedligeholdelse er derimod det arbejde der udføres for at opretholde det lejede i den stand, som udlejer er forpligtet til efter lejekontrakten. Det kan f.eks. være maling af opgangen eller renovering af ejendommens facader eller gårdareal. Disse arbejder vil uden tvivl kunne medføre en øget værdi til lejemålene, men det afgørende er, at der ved arbejdet ikke tilføres kvaliteter eller faciliteter til lejemålene, som disse ikke havde før. Der kan derfor også ses eksempler på forhold, hvor der er en del af arbejdet, der kan kategoriseres som istandsættelse og en del af arbejdet, der kan kategoriseres som forbedringer. I de tilfælde vil der kunne kræves en lejeforhøjelse for forbedringsdelen, men ikke for vedligeholdelsesdelen. Dette kan f.eks. være udskiftning af et tag, hvor der i samme omgang udføres isoleringsarbejde. Selve udskiftningen af taget vil ikke udgøre en forbedring, men det vil isoleringsarbejdet til gengæld.

Hvad kan udgøre en forbedring?

Loven indeholder ikke en klar oplistning, hvad der er forbedringer. Efter praksis er der forskellige arbejder, som kan kategoriseres som en forbedring af det lejede og dermed give anledning til en lejeforhøjelse. Dette kan f.eks. være:

–          Udskiftning og modernisering af køkken og bad,

–          Udskiftning af vinduer i lejemålet,

–          Opsætning af altaner

–          Opsætning af elevator i ejendommen,

–          Installering af dørtelefoner.

Udover de oplistede forbedringer kan installationer, der sparer ressourcer for lejeren ligeledes udgøre en forbedring. Disse forbedringer kan ikke siges direkte at øge brugsværdien for lejer, men kan derimod indirekte spare lejer for nogle omkostninger fremadrettet. Her er der fra praksis godkendt lejeforhøjelser efter forbedringer af lejemålets isolering, varmeanlæg og lignende.

Det er ligeledes efter praksis fastlagt at arbejde der øger lejers sikkerhed, ligeledes kan kategoriseres som forbedringer. Her er der set eksempler på, at forbedringer af elevatorer og elinstallationer har udgjort en forbedring af det lejedes brugsværdi.

Beregning af forbedringsforhøjelsens størrelse

I beregningen af en forbedringsforhøjelse er udgangspunktet, at lejeforhøjelsen skal kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt i forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende, jf. Lejelovens § 127, stk. 2.

Det er dermed de afgifter, der reelt er afholdt i forbindelse med anlægsarbejdet, der skal inddrages i vurderingen af om udgifterne er rimelige.

Det er ikke præcist klarlagt hvilke omkostninger, der kan inddrages. Det er dog sikkert, at der i omkostningerne til forbedringsarbejdet kan inddrages:

–          Håndværkerudgifter,

–          Udgifter til opsætning af stillads og etablering af byggeplads,

–          Nødvendige følgearbejder, som ikke kan kategoriseres som vedligeholdelse,

–          Øvrige udgifter (eks. gebyr for byggetilladelse, strøm- og vandomkostninger til håndværkerne, bortskaffelse af affald),

–          Teknikerhonorarer (Størrelsen heraf afhænger af forbedringsarbejdets kompleksitet),

–          Finansieringsudgifter,

–          Udgifter til entrepriseforsikring,

–          Udgifter til administration,

–          Øvrige udgifter kan indgå i de samlede, hvis udlejer kan dokumentere, at der er afholdt andre omkostninger end de oplistede i forbindelse med forbedringsarbejdet.

I omkostningerne for forbedringsforhøjelsen skal fratrækkes de omkostninger, som udlejer har sparet ved forbedringsforhøjelsen. Dette kan eks. være sparede omkostninger til fremtidig vedligeholdelse, som ikke længere er nødvendigt efter forbedringsarbejdet. Omkostningerne skal ligeledes nedsættes tilsvarende, hvis der er opnået tilskud til arbejdets udførelse.

Der er ligeledes tilfælde, hvor forbedringsdelen ikke udgår 100 % af det samlede arbejde. Dette er eks. set i praksis vedrørende udskiftning af vinduer, hvor forbedringen ved udskiftning fra ældre termoruder til nyere termoruder som hovedregel fastsættes til 50 % af de afholdte omkostningerne ved udskiftningen. I stil med dette er der f.eks. fastsat en forbedringssats på 66 % i forbindelse med udskiftning af vinduer med enkeltlagsglas til termoruder, hvor forbedringen alt andet lige må være højere end en udskiftning til fra ældre termoruder til nyere termoruder. Opsætning af altaner, hvor der ikke tidligere har været en altan, vil dermed udgøre en forbedring på 100 %.

Udover alt dette skal forbedringsforhøjelsen altid modsvare den opnåede brugsværdi. Det er derfor muligt, at forbedringsforhøjelsens reelle omkostninger er højere end den faktiske opnåede brugsværdi. Hvis dette er tilfælde, vil lejen alene kunne forhøjes med den forøgede brugsværdi og dermed ikke udgøre de samlede omkostninger ved forbedringsarbejdet.

Fordeling af forbedringsforhøjelsen

Når den årlige forbedringsforhøjelse er udregnet, skal denne fordeles på ejendommens lejemål. Fordelingen skal som udgangspunkt ske ud fra den brugsværdiforøgelse, forbedringen har medført for det enkelte lejemål. I praksis fordeles forbedringsforhøjelse ofte efter bruttoetagearealet af de enkelte lejemål. Der vil dog være visse situationer, hvor det ikke vil være rimeligt at fastsætte den øgede brugsværdi ud fra bruttoetagearealet. Dette et eks. tilfældet, hvor der er installeret en elevator i ejendommen, hvor stueetagens lejemål ikke kan siges at have en øget brugsværdi af en elevator. Efter praksis placeres forbedringsforhøjelserne ved modernisering af køkken og bad ofte efter de afholdte udgifter for det enkelte lejemål.

Varsling af forbedringsforhøjelser

Der gælder særlige regler efter både Lejeloven og Boligreguleringsloven for varsling af forbedringsarbejdet og forbedringsforhøjelsen. Reglerne varierer særligt, hvis der er tale om ejendom beliggende i en reguleret kommune eller ej. Det har ligeledes betydning for varslingen, om der er en beboerrepræsentation i ejendommen. Det har også betydning for varslingsreglerne, hvor stor forbedringsforhøjelsen forventes at være.

For ejendomme i uregulerede kommuner gælder der ikke specielle varslingsregler for forbedringsarbejdet. Udlejer har dog pligt til at varsle arbejdets udførelse seks uger inden påbegyndelse, jf. Lejelovens § 103, stk. 1. Vil arbejdet være til væsentlig ulempe for lejer, skal udlejer varsle arbejders iværksættelsen inden 3 måneder, jf. Lejelovens § 103 stk. 2.

I regulerede kommuner er der særlige regler for varsling af de forbedringsforhøjelser, der sammen med de øvrige forbedringsforhøjelser for de seneste 3 år overstiger 100 kr. pr. kvm. pr år (2020), jf. Lejelovens § 105. Hvis der ligeledes er en beboerrepræsentation i ejendommen, gælder der yderligere regler for inddragelse af denne, jf. Lejelovens § 105.

Udgør en forbedringsforhøjelse i en reguleret kommune sammenlagt med forbedringsforhøjelserne inden for de seneste 3 år mere end 199 kr. pr. kvm. pr. år (2020), skal lejer have tilbudt en erstatningsbolig efter reglerne i Lejelovens § 106.

I både uregulerede og regulerede kommuner gælder der for ejendomme med beboerrepræsentation særlige regler for inddragelse af denne, inden arbejdet udføres, hvis forbedringsforhøjelsen sammen de forbedringsforhøjelser for de seneste 3 år overstiger 62 kr. pr. kvm. pr år (2020), jf. Lejelovens § 191.

Overholdes de ovenstående varslingsregler kan man med 3 måneders varsel kræve en lejeforhøjelse efter forbedringsforhøjelsen, jf. Lejelovens § 127. Dette kan først kræves når forbedringsarbejdet er afsluttet. Overholdes varslingsreglerne derimod ikke, kan man ikke gøre en forbedringsforhøjelse gældende.