Hvad betyder det, at lejer kan bytte bolig?

Lejelovens §§ 161-162 indeholder regler om lejers ret til at bytte bolig med en anden lejer. Reglerne går ud på, at lejer har mulighed for at overgive den efterfølgende brugsret af sit lejemål til en anden lejer. Dette kan også betegnes som, at lejer kan give en forlejeret til en anden lejer.

Et bytte betragtes som en fraflytning af en lejer og indflytning af en ny lejer. Alle de almindelige regler om fraflytning og indflytning efter lejeloven skal derfor overholdes. Det betyder derfor, at reglerne om opsigelse, syn af lejemålet og muligheden for at foretage istandsættelse stadig gælder.

Et bytte kan foretages mellem alle former for privat udlejning. Der kan dog også foretages et bytte mellem en lejlighed, der udlejes privat og lejligheder der udlejes af et alment boligselskab, en kommune eller andet. I de tilfælde hvor et bytte foretages med andre former for udlejning end private, er der dog ofte knyttet nogle øvrige betingelser til muligheden for at overtage et lejemål, som ligeledes skal opfyldes. Dette kan f.eks. være et bytte med et alment lejemål, hvor der er yderligere krav om studieaktivitet. Der kan derimod som regel ikke foretages et bytte mellem med en ejerlejlighed eller en privat andelsbolig.

Man kan som udlejer fastsætte nye lejevilkår ved et bytte, hvilket vil sige, at lejer ved et bytte ikke nødvendigvis overtager lejemålet under samme vilkår, som den fraflyttende lejer havde. De vilkår der aftales med den nye lejer efter byttet, må alene ikke være i strid med lejelovens regler. Det forhold at bytteaftalen er begrænset af lejelovens regler, betyder blandt andet også, at man som udlejer ikke kan opkræve et gebyr for at byttet foretages.

Særligt om ændring af huslejefastsættelsen ved et bytte

Det er heller ikke udelukket, at man som udlejer i forbindelse med byttet vil ændre huslejefastsættelsen til at følge reglen i f.eks.  Lejelovens § 19, stk. 2 i stedet for Lejelovens § 19, stk. 1. Disse tilfælde er direkte reguleret i lejelovens §162, stk. 3 og 4.

Der gælder nogle særlige regler, i de tilfælde hvor udlejer i forbindelse med byttet vil udføre gennemgribende renovering, som kan betyde en ændring i huslejefastsættelsen efter reglerne i Lejelovens § 19, stk. 2.

Udlejer skal straks meddele lejer om sit ønske om at foretage gennemgribende renoveringer i forbindelse med byttet, som dermed kan betyde, at lejen forhøjes.

Udlejer skal ligeledes indbringe en forhåndsgodkendelse af renoveringen for huslejenævnet senest 4 uger efter, udlejer er blevet oplyst om, at lejer ønsker at bytte.

Lejer har efter huslejenævnet forhåndsgodkendelse 2 uger til at komme med indsigelser mod den forhåndsgodkendte leje.

Betingelser for at bytte

Reglerne for lejers ret til at bytte bolig følger af lejelovens § 161. Efter denne bestemmelses stk. 2 har lejer ret til at bytte bolig med en anden lejer, når følgende betingelser er opfyldt:

1. Lejer har beboet lejemålet i mindst 3 år.
2. Hvis udlejer bor i ejendommen, skal der være mindst 7 lejemål i ejendommen eller hvis udlejer ikke bor i ejendommen, er der ikke nogen begrænsninger i forhold til antal lejemål i ejendommen.
3. Lejemålets samlede antal lejere må ikke efter byttet overstige én lejer pr. værelse.

Udlejers mulighed for at modsætte sig byttet

Man har som udlejer mulighed for at modsætte sig, at et bytte gennemføres. Udlejer kan modsætte sig byttet, hvis en af betingelserne for at kunne bytte ikke er opfyldt eller hvis udlejer har en anden rimelig grund til at modsætte sig byttet.

Man skal dog være opmærksom på, at byttet kan foretages selvom ikke alle betingelser for at bytte er opfyldt. Det kræver derfor en reel indsigelse fra udlejerens side, hvis udlejer ønsker at forhindre et bytte, hvor betingelserne ikke er opfyldt.

I forhold til de tilfælde hvor betingelserne er opfyldt, kan udlejer kun gøre indsigelse, hvis der foreligger en anden rimelig grund til at udlejer er imod byttet. Dette kan f.eks. være de tilfælde, hvor den ene lejer reelt ikke ønsker at overtage den varige brugsret over den bolig, de bytter sig til.

Denne praksis følger blandt andet af GD 2008.69 Ø, hvor lejer 1 og lejer 2 ønskede at bytte, men lejer 2 flyttede ikke ind i lejer 1’s lejlighed grundet uhelbredelig sygdom, som lejer 2 godt vidste inden byttet skete. Udlejer var her berettiget til at modsætte sig byttet, da der ikke var tale om et reelt bytte, da den ene lejer ikke havde planer om at overtage den varige brugsret over lejemålet.

Udlejer vil dog også kunne modsætte sig byttet i de tilfælde, hvor den lejer der skal flytte ind, tidligere har boet til leje hos udlejer og lejer i det gamle lejeforhold har misligholdt sine forpligtelser.

Det er ikke udelukket, at udlejer kan have andre rimelige grunde til at modsætte sig byttet. Det vil derfor afhænge af den pågældende situation og hvilken indsigelse udlejer har mod byttet, om lejer kan få ret til at bytte bolig med en anden lejer.