Ændring af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 – Betingelserne for gennemgribende moderniseringer pr. 1/7 2020 (Opdateret 2023)

17. november 2023: Boligreguleringsloven blev d. 1. juli 2022 udfaset og integreret i Lejeloven. Boligreguleringslovens § 5 findes nu i Lejelovens §§ 19-22. Indholdsmæssigt er bestemmelsen ganske ensartet. Nedenstående artikel skal derfor læses i lyset af den ændring, som blev foretaget d. 1. juli 2020, som skulle skærpe reglerne for huslejereguleringer som følge af gennemgribende moderniseringer af lejemålet.

 

Der er pr. 1/7 2020 foretaget ændringer i både Lejeloven og Boligreguleringsloven. Der er i denne forbindelse ændret i betingelserne og fremgangsmåden for at kunne benytte sig af lejefastsættelsesreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 efter foretagelsen af en gennemgribende modernisering af lejemålet.

De nye regler gennemgås i det nedenstående og til sidst oplistes betingelserne for foretagelsen af en gennemgribende renovering med inkorporering af den nye regler.
 

Ændringerne i BRL § 5 efter den 1/7 2020

Væsentlighedskravet bortfalder

Der var tidligere mulighed for at huslejen lovligt kunne fastsættes til lidt over eller under det lejedes værdi. Det var derfor muligt at lejen kunne fastsættes til +/- 10-15 % i forhold til de lejedes reelle værdi. Det har derfor medført en praksis, hvor særligt høje huslejepriser blev fastsat efter denne regel. Dette krav om, at lejen væsentligt skal overstige det lejedes værdi for at være for høj, er dog med lovændringen fjernet. Lejeaftaler der indgås efter den 1/7 2020 med lejefastsættelse efter reglen i BRL § 5, stk. 2, vil man derfor alene kunne fastsætte lejen til det lejedes værdi. der vil dermed ikke kunne afviges herfra på samme måde, som det er set muligt før.

Forhåndsgodkendelse af huslejenævnet

Det er et krav efter den nye lovændring, at huslejenævnet på forhånd skal besigtige lejemålet, inden den gennemgribende renovering gennemføres, jf. BRL § 5, stk. 3. Huslejenævnet skal på besigtigelsen af lejemålet sikre sig, at lejemålet er i en sådan stand, at en gennemgribende renovering kan medføre en forøgelse af det lejedes værdi.

I den forbindelse er det vigtigt, at man ikke inden forhåndsbesigtigelsen har påbegyndt arbejdet. Huslejenævnet kan afvise udførelsen af den gennemførte renovering, hvis det ser ud til, at udlejer så småt er begyndt på den gennemgribende renovering. Udlejer skal derfor være meget opmærksom på, hvad man gør ved lejemålet inden forhåndsbesigtigelsen. Dette syn er med til at forsinke processen for den udlejer, der gerne vil foretage en gennemgribende renovering af et lejemål. Huslejenævnet skal inden for 4 uger efter modtagelse af en anmodning om en forhåndsgodkendelse, besigtige lejemålet. Huslejenævnet skal herefter inden for 2 uger sende resultatet af besigtigelsen til udlejer. En godkendelse har gyldighed i 3 år. Forhåndsbesigtigelsen kan foretages i den fraflyttende lejers opsigelsesperiode, hvor man efter fraflytning vil påbegynde den gennemgribende renovering.

Det koster udlejer 4.000 kr. pr. lejemål at få huslejenævnet til at forhåndsgodkende en gennemgribende renovering. Omkostningerne hertil kan dog indgå i prisen på forbedringsforhøjelserne, hvis de godkendes.

Øget krav til energimærkning efter BRL § 5, stk. 4

Efter lovændringen kan en ejendom der er gennemgribende renoveret, kun udlejes med en leje fastsat efter BRL § 5, stk. 2, såfremt ejendommen har en energimærkning mellem A-C. Der ses bort fra dette krav, hvis ejendommens energimærkning er steget med to klasser i forbindelse med udførelsen af den gennemgribende renovering. Kravet om en bestemt energimærkning gælder ikke, hvis der er tale om en fredet ejendom.

Karensperiode på 5 år efter BRL § 5, stk. 5

Et lejemål kan først lejes ud efter BRL § 5, stk. 2, når der er gået mere end 5 år efter, at ejendommen er overtaget. Ordlyden af bestemmelsen tilsiger, at karensperioden gælder, når der foretages et kontrolskifte. Det følger af BRL § 5, stk. 5, nr. 1-8, hvornår der er tale om et kontrolskifte. Et kontrolskifte foreligger kort sagt når der overgår mere end 50 % af ejendommens ejerandele, ejerskab, bestemmende indflydelse og ret til afkast. Reglen er reguleret meget grundigt for at undgå omgåelse af reglerne og bestemmelsen indeholder i BRL § 5, stk. 5, nr. 8 en generalklausul, som opfanger alle de øvrige forsøg på omgåelse. Dette er en skærpet regel, der er indført for at forhindre kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme.

Der er dog i BRL § 5, stk. 6 oplistet nogle undtagelser hertil, hvor der alligevel vil kunne udlejes, selvom der i princippet er foretaget et kontrolskifte efter BRL § 5, stk. 5. Karensperioden på 5 år gælder f.eks. ikke i de tilfælde, hvor andelsboliger omdannes til en udlejningsejendom, hvor ejendommens energimærke ved en gennemgribende renovering er løftet 3 energiklasser og hvor man har arvet ejendommen.

(den nedenstående oplistning er hentet fra vores tidligere artikel: “konsekvenser ved en skærpelse af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2” og tilpasset i forhold til de nye ændringer)

Samlet oplistning af betingelser for at anvende BRL § 5, stk. 2:

• Der skal være tale om en nyudlejet lejlighed – lejligheden skal således være tom førend forbedringsarbejderne kan påbegyndes. (Her skal det bemærkes, at der sammen med ændringen i Boligreguleringsloven, ligeledes er ændret i Lejeloven, hvorefter det er gjort forbudt at tilbyde lejer betaling med at fraflytte lejemålet efter Lejelovens § 6 a)
• Ejendommen, hvor i lejemålet er beliggende, skal bestå af mere end 6 lejemål (pr. 01-01-1995).
• Ejendommen skal være beliggende i en kommune, der er omfattet af Boligreguleringsloven.
• Ejendommen må ikke være omfattet af karensperioden i BRL § 5, stk. 5.
• Det planlagte forbedringsarbejde skal forhåndsgodkendes af Huslejenævnet.
• Ejendommen må ikke trænge til vedligeholdelse.
• Ejendommen skal have opnået en energiramme A-C i energimærkningsordningen.
• Udlejer skal inden for en periode på to år, som minimum have anvendt kr. 2.271 pr. kvm. eller mindst kr. 259.699 for hele lejligheden til forbedringsarbejder – her medregnes vedligeholdelsesarbejder ikke. Beløbene reguleres endvidere én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse. (de anførte tal er tallene for 2020).
• Forbedringsarbejderne skal fremadrettet opretholdes af udlejer.
• De udførte forbedringer skal væsentligt have forøget det lejedes værdi, hvortil kommer, at en lang række formalia skal være overholdt fra udlejers side.