Tilbudspligten

Hvilke ejendomme

Tilbudspligten omfatter ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som har mindst 6 beboelseslejligheder. Bestemmelsen ligger med ordene ”udelukkende anvendes til beboelse” op til en streng ordlydsfortolkning, hvilket der må tages højde for, når det skal fastlægges hvilke ejendomme, der omfattes af tilbudspligten.

I afgørelsen U 1983.830 Ø, er østre landsret også kommet frem til, at en ejendom ikke har været omfattet af tilbudspligten, idet ejendommen, udover fire rene beboelseslejemål, har indeholdt to blandede lejemål, som er blevet benyttet dels til beboelse dels til henholdsvis lægekonsultation og hjemmekontor.

Pligten gælder endvidere for blandede ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Hvilke overdragelser

Det er  vigtigt, at udlejer er opmærksom på, at tilbudspligten ikke alene gælder ved almindeligt salg af ejendommen, men også hvis ejendommen overdrages ved gave, fusion eller mageskifte. Tilbudspligten gælder videre ved overdragelse af aktier og anparter, når erhververen ved overdragelsen opnår en majoritet af stemmerne i selskabet.

Der gælder dog undtagelser til tilbudspligten. En overdragelse af en ejendom til en ægtefælle eller til en beslægtet/besvogret i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje, så nær som søskende eller disses børn udløser ikke en tilbudspligt. Overdrages en ejendom til en hidtidig medejer, udløses tilbudspligten heller ikke. Det samme gælder arv til fysiske personer

Højesteret har i afgørelsen U 1993.868 H udtalt at ”Lejelovens § 198, stk. 1, 2. pkt., er udtryk for en egentlig tilbudspligt og ikke blot en forkøbsret, og bestemmelsen indebærer således et væsentligt indgreb i de sædvanlige ejerbeføjelser. Bestemmelsens anvendelsesområde kan på denne baggrund ikke udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund”.

Østre Landsret har da også med afgørelsen af 26. april 2019 fastslået, at bestemmelsen om tilbudspligt ved overdragelse af aktier og anparter, ikke kan udvides til ligeledes at udløse en tilbudspligt, når der ikke opnås en majoritet af stemmer i de købte selskaber, der ejer ejendommene. Der var tale om fem sager, der angik spørgsmålet om, hvorvidt Carlsbergfondets salg i 2016 af en række ejendomsselskaber, der hver ejede en udlejningsejendom, udløste tilbudspligt efter lejeloven. Carlsbergfondet havde solgt aktierne i ejendomsselskaberne til datterselskaber af PFA Pension, JØP og DIP, der købte henholdsvis 49 %, 34 % og 17 % af aktierne i hvert af ejendomsselskaberne.

Opfyldelse af tilbudspligten

Udlejer opfylder tilbudspligten ved at sende skriftligt tilbud til alle lejere i ejendommen. Lejerne skal tilbydes at erhverve ejendommen på samme vilkår, som en evt. interesseret køber.

Tilbuddet skal indeholde oplysninger om ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som udlejer skal holde.

Herefter har lejerne en frist på minimum 10 uger til at beslutte om de vil erhverve ejendommen på andelsbasis. Her skal udlejer dog være opmærksom på, at juli måned ikke indgår i fristen – således vil lejernes frist forlænges med 1 måned, hvis juli indgår i 10-ugers-fristen.