Praksis – lejer kan ophæves, når lejer framelder sig el
Praksis – lejer kan ophæves, hvis lejer framelder sig el-forsyning
Lejer kan efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1 ophæves i de tilfælde, hvor lejer udebliver med betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse. Denne regel betyder, at også betaling af depositum og aconto-bidrag kan udgøre pligtig pengeydelse. Det antages at alle betalinger, der har stammer fra lejeforholdet, kan udgøre en pligtig pengeydelse. Dog stilles der hertil et yderligere krav om, at der ikke må være berettiget tvivl om, at forpligtelsen til at betale faktisk består.
Pligtig pengeydelse er efter praksis defineret som enhver ydelse, der med hjemmel i loven eller lejeaftalen skal betales af lejeren, samt accessorier til denne og morarenter og andre sagsomkostninger i forbindelse med inddrivelse, jf. U 2000.905 H. Det er dermed ikke alle betalinger, der udspringer af lejeforholdet, som er omfattet af anden pligtig pengeydelse. Det er blandt andet efter praksis fastlagt, at PBS-gebyr ikke er pligtig pengeydelse og ikke kan pålægges lejer, da dette gebyr er en del af udlejers driftsomkostninger. Derimod er påkravsgebyret efter LL § 182, stk. 2 på 287 kr. (2021-niveau) en pligtig pengeydelse. Det er dermed heller ikke al betalingsmisligholdelse i et lejeforhold, som kan være ophævebegrundende efter LL § 182, stk. 1, nr. 1. Denne problemstilling har i nedenstående sag været prøvet ved domstolene, hvor lejer havde frameldt sig el og udlejer dermed kom til at betale herfor. Spørgsmålet er dermed om udlejer kan ophæve lejeaftalen efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, når lejer ikke betaler for udlejers krav på betaling af elforbruget for lejemålet og dermed om betaling af el til udlejer nu er en pligtig pengeydelse i aftaleforholdet.
GD 2017/59 V
Sagen handler om, hvorvidt der kan ske ophævelse af lejer på baggrund af manglende betaling af el. Efter lejeaftalen leverer udlejer ikke el til lejemålet og lejer er dermed forpligtet til at melde sig til direkte hos elforsyningen. Lejer framelder sig el i februar 2016 og udlejer får dermed en regning fra elforsyningen for betaling af el til lejemålet for perioden februar – juni 2016. Udlejer retter et krav om betaling af denne regning hos lejer. Lejer betaler ikke regningen.
Udlejer ophæver dermed lejeaftalen grundet lejers manglende betaling af udlejers afholdte afgifter til el, som reelt påhviler lejer efter lejeaftalen. Udlejer indleder dermed en udsættelsesforretning af lejer på denne baggrund.
Fogedretten finder ikke, at der er tale om en pligtig pengeydelse efter LL § 182, stk. 1, nr. 1, da det ikke følger direkte af lejekontraktens § 5, at udlejer leverer el til lejemålet. Fogedretten finder derfor, at der ikke kan ske ophævelse af lejer på baggrund af den manglende betaling af el. Fogedretten er dermed af den overbevisning, at selvom kravet udspringer af lejeforhold, er der ikke tale om en pligtig pengeydelse, som har afsæt i lejeaftalen eller lejelovens bestemmelser. Fogedretten afviser dermed udsættelsessagen.
Udlejer kærer herefter Fogedrettens kendelse til Landsretten. Landsretten finder modsat Fogedretten frem til, at der er tale om en pligtig pengeydelse. Landsretten kigger nærmere på lejekontraktens vilkår. Efter lejekontraktens § 5 leverer udlejer ikke el til lejemålet og betaling af el er dermed ikke direkte en del af de pligtige pengeydelser. Det er dog nærmere specificeret i lejekontraktens § 11, at ”L tilmeldes som el forbruger hos Forsyningen og betaler direkte hertil for el og kan først frameldes igen på ophørsdatoen, såfremt L selv framelder sig tidligere, kan U kræve regningen betalt frem til ophørsdatoen også selvom den er fremsendt i U’s navn”. Landsretten finder af denne grund, at der ikke er berettiget tvivl om, at betalingsforpligtelsen består i de tilfælde, hvor lejer framelder sig el. Landsretten finder dermed, at der er tale om manglende betaling af en pligtig pengeydelse og at der dermed kan ske lovlig ophævelse af lejer. Landsretten ophæver derfor Fogedrettens kendelse og hjemviser sagen til videre behandling. Udsættelsessagen mod lejer skal dermed genoptages.
Hvad betyder dette for dig som udlejer?
Denne praksis betyder, at ikke al betalingsmisligholdelse i et lejeforhold udgør en pligtig pengeydelse. Der kan dermed ikke ske ophævelse efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, hvis ikke ydelsen er en pligtig pengeydelse i aftalen mellem parterne.
Hvad der kan være en pligtig pengeydelse, følger som udgangspunkt af lejelovens bestemmelser. Herudover kan der efter parternes aftale være andre ydelser, der udgør en pligtig pengeydelse. Det skal dog klart fremgå af parternes aftale, at der er tale om en pligtig pengeydelse mellem parterne og i de tilfælde, hvor der er begrundet tvivl herom, kan denne ikke udgøre pligtig pengeydelse. Der er ligeledes nogle tillægsbetalinger, som ikke lovligt kan gøres gældende mod lejer og opkrævning af disse vil dermed aldrig kunne være en pligtig pengeydelse. Dette gælder eksempelvis for opkrævning af renovation hos lejer, jf. Højesterets afgørelse af den 11. november 2020.
Efter GD 2017/59 V kan opkrævning af el være en pligtig pengeydelse, selvom udlejer ikke direkte leverer el til lejemålet. Dette kræver dog, at det er aftalt i lejekontrakten, at udlejer kan opkræve el overfor lejer, hvis denne framelder sig el hos forsyningen og udlejer dermed får tilsendt regninger for el. Det skal dermed være tydeligt aftalt mellem parterne, at der består en lovlig betalingsforpligtelse, førend der kan ske ophævelse ved lejers manglende betaling, jf. Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1.
Hvordan ophæver man lejeaftalen ved betalingsmisligholdelse?
Lejer kan som sagt ophæves efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, hvis lejer ikke betaler en pligtig pengeydelse til tiden. Fremgangsmåden for lejers ophævelse følger af bestemmelsens stk. 2. Ønsker du nærmere information om reglerne og fremgangsmåden ved udlejers ophævelse, kan du se følgende artikel:
