Ny praksis – Udlejers 2 ugers frist for at gøre krav gældende ved lejers fraflytning

Af lejelovens § 187, stk. 2, 1. pkt., fremgår, at udlejer ikke kan gøre krav gældende mod lejer, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet eller fra selve fraflytningsdagen, hvis ikke udlejer er pligtig til at afholde flyttesyn. Af bestemmelsens 2. pkt. fremgår, at udgifter til istandsættelse, der ikke fremgår af flyttesynsrapporten, er lejer uvedkommende. 2 uger fristen gælder dog ikke forhold, som udlejer ikke kunne konstatere ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller hvis lejeren har handlet svigagtigt.

Benævnelsen af alene ”udgifter til istandsættelse” har ført til en uklar retsstilling, da det ikke har været klart, hvorvidt det kun er istandsættelseskrav, der er omfattet af 2 ugers fristen eller om fristen reelt angår samtlige krav mellem lejer og udlejer ved lejers fraflytning. Højesteret har ved deres afgørelse af den 29. september 2021 endeligt fastlagt, hvorvidt denne del af bestemmelsen skal fortolkes og dermed hvilke krav, der er omfattet af 2 ugers fristen i Lejelovens § 187, stk. 2.

Sagens faktum

Udlejer og lejer i sagen havde en måned inden lejers fraflytning foretaget en fælles besigtigelse af lejemålet og udlejer havde på baggrund heraf fremsendt en mail med 10 forhold, som lejer skulle udbedre inden dennes fraflytning. Af denne mail fremgik bl.a. lejemålets køkkenbordplade, som skulle udbedres grundet en vandskade. Efter lejers fraflytning konstaterer udlejer, at bordpladen ikke er udbedret som aftalt og udlejer begynder straks at undersøge, hvad det vil koste at erstatte bordpladen.

Udlejer i sagen har kun det ene lejemål og udlejer afholder dermed ikke et fraflytningssyn, men skriver en mail til lejer 11 dage efter lejers fraflytning, hvori udlejer gør en række forhold gældende. Denne mail indeholder dog ikke et krav vedrørende bordpladen, da udlejer er ved at undersøge, hvad det præcis kommer til at skal koste lejer at erstatte den. Udlejer retter først endeligt krav mod lejer vedrørende bordpladen senere end 2 uger efter lejers fraflytning og tvisten angår dermed om udlejers erstatningskrav for skaden på bordpladen kan gøres gældende mod lejer efter 2 ugers fristens udløb.

Højesterets afgørelse af den 29. september 2021 (U 2021.5395 H)

Samtlige instanser finder, at de forhold udlejer har reklameret over 11 dage efter lejers fraflytning kan gøres gældende mod lejer i overensstemmelse med 2 ugers fristen i lejelovens § 187, stk. 2. I relation til udlejers reklamation vedrørende lejemålets bordplade efter udløbet af 2 ugers fristen finder Højesteret:

”at § 98, stk. 2 (daværende bestemmelse), efter sin ordlyd må forstås sådan, at den omfatter alle krav, der er en følge af, at lejer ikke har opfyldt sin forpligtelse efter stk. 1 til at aflevere det lejede i samme stand som ved modtagelsen. Dette gælder, uanset om kravet skyldes, at lejeren ikke har opfyldt sin vedligeholdelsespligt, eller at lejeren ved uforsvarlig adfærd har påført det lejede skader. Denne forståelse understøttes af bestemmelsens formål, der er at sikre, at der hurtigt efter fraflytningen skabes klarhed over, hvilke krav udlejer vil gøre gældende mod lejeren.”

På baggrund af denne forståelse af bestemmelsen finder Højesteret således, at udlejers krav på erstatning ikke kan rettes mod lejer, når der er forløbet mere end 2 uger efter lejers fraflytning. Fristen omfatter således også de erstatningskrav, som udlejer måtte have mod lejer efter lejelovens § 149, stk. 1. Højesteret har således fastlagt, at 2 ugers fristen omfatter samtlige krav, som udlejer har mod lejer efter dennes fraflytning, hvad end der er tale om istandsættelseskrav, misligholdelseskrav eller erstatningskrav.

I overensstemmelse med § 187 , stk. 2, sidste led fremhæver domstolene dog, at 2 ugers fristen ikke gælder forhold, der udgør skjulte mangler og de tilfælde, hvor lejer har handlet svigagtigt.

Hvad har dette af betydning for fremtiden?

På baggrund af denne præcisering af retstilstanden skal udlejer være ekstra opmærksom på at reklamere over for lejer med hensyn til de krav, som denne vil gøre gældende ved lejers fraflytning. Udlejers 2 ugers frist efter fraflytningssynet er således absolut i forhold til alle krav, der måtte være mellem lejer og udlejer vedrørende lejemålet. Særligt i relation til denne afgørelse kan fremhæves, at selvom lejer har handlet culpøst og påført lejemålet skade herved, er fristen stadig 2 uger, så længe forholdet kan konstateres ved et almindeligt flyttesyn.

Fristen på de 2 uger er ufravigelig for udlejere, der har mere end ét lejemål, jf. Lejelovens 187, stk. 3, hvorfor det ikke er muligt at aftale sig ud af denne fristskærpelse. Modsat vil den udlejer, der kun har et enkelt lejemål, kunne aftale sig til en forlængelse af fristen. Det vil derfor være fordelagtigt at tilføje en fristforlængelse i tillægget til lejekontrakten, så vilkåret udtrykkeligt er aftalt mellem parterne.

Denne problemstilling er således en skærpelse af udlejers reklamationspligt i forhold til lejemålets stand ved lejers fraflytning. Denne praksis indeholder dermed endnu en faldgrube for udlejer ved lejers fraflytning. Denne kan imødegås ved, at udlejer afholder et syn, hvor lejemålet gennemgås grundigt og udlejer i den forbindelse sørger for, at fraflytningsrapporten udfyldes udførligt med dokumentation for alle krav.

MoveOn – løsningen på alle dine problemer!

Med MoveOn nedsætter du væsentligt risikoen for fejl i forbindelse med lejers fraflytning.

MoveOn kan indkalde lejeren til syn. Sker indkaldelsen senere end 1 uge før synet, minder MoveOn dig om, at du skal sørge for en accept af den forkortede frist fra lejer.

På selve synet sørger MoveOn for, at din synsmand tager stilling til samtlige indretninger i lejemålet. Det er også muligt at tage billeder med appen, så eventuelle mangler kan dokumenteres. Efter gennemgangen af lejemålet, generer MoveOn automatisk en rapport.

Når et flyttesyn er færdiggjort, sender MoveOn automatisk rapporten til lejers angivne mail og sikrer, at lejer skriver under på modtagelsen. Skulle det ske, at lejer ikke skriver under på modtagelsen, fremsender MoveOn automatisk en mail til lejer med link til rapporten. Når lejer klikker ind på linket, giver MoveOn besked om, at rapporten er modtaget. I tilfælde af, at lejer ikke klikker på linket, påminder MoveOn udlejer om, at der skal afsendes anbefalet brev til lejer indeholdende rapporten, så dette nås inden for fristen på 2 uger.