Praksis – Lempelse af reglerne om udlejers indkaldelse til fraflytningssyn

Lempelse af reglerne om udlejers indkaldelse til fraflytningssyn – Vestre Landsrets dom af den 8. marts 2019

Lejelovens regler er som hovedregel til for at beskytte lejerne. Efter ændringen af lejeloven i 2015 blev der i lovens § 187 indsat skærpede regler for udlejers indkaldelse til fraflytningssyn.

Disse regler har særligt betydning for den udlejer, der udlejer mere end ét lejemål. Udlejer af flere lejemål skal nemlig afholde et fraflytningssyn senest 2 uger efter lejers fraflytning.

Afholder udlejeren af flere lejemål ikke dette syn inden 2 uger, mister udlejer retten til at kræve istandsættelsesomkostningerne betalt af lejer.

Reglerne for udlejers indkaldelse til fraflytningssyn

I forhold til fraflytningssynet er der ligeledes regler for, at udlejer skal indkalde lejer hertil inden for en bestemt frist.

Overholdes denne frist ikke, mister udlejer ligeledes retten til at rette krav om istandsættelse mod lejer.

Det er derfor vigtigt, at man som udlejer har disse frister for øje, når man skal afholde fraflytningssyn med den fraflyttende lejer.

Udlejers mulighed for at rette krav om istandsættelse mod lejer bortfalder derfor som udgangspunkt, hvis lejer indkaldes til fraflytningssynet for sent eller slet ikke indkaldes.

Reglerne for lejers indkaldelse til fraflytningssyn findes i lejelovens § 187, stk. 3, 2. pkt. som kræver, at lejer skriftlig skal indkaldes til synet med mindst en uges varsel.

Lejer og udlejer kan dog efter lejemålets opsigelse eller ophævelse aftale afholdelse af et flyttesyn med kortere varsel.

Efter de nye regler om digital kommunikation trådte i kraft i starten af 2018, kan lejer indkaldes til fraflytningssyn pr. mail eller sms.

Manglende iagttagelse af reglen om rettidige indkaldelse af lejer til fraflytningssynet har dermed store konsekvenser for udlejere med flere lejemål.

Reglen har medført en praksis, hvor det tidligere er set muligt, at lejere kan møde op på et fraflytningssyn, hvor der ikke var indkaldt rettidigt, hvor udlejers krav om istandsættelse efterfølgende bortfalder, da der ikke er indkaldt til synet korrekt. Dette på trods af at lejer var til stede på synet!

Vestre Landsrets dom af den 8. marts 2019 – lempelse af kravet til indkaldelsen

Denne sag handler om en lejer og udlejer, som pr. sms aftaler at mødes i lejemålet med to dages varsel i september 2016.

Lejer og udlejer møder begge op i lejemålet efter aftalen og lejemålet bliver på mødet gennemgået af udlejer og lejer, hvorefter lejer underskriver udlejers rapport om, hvad der skal udføres af istandsættelse.

Lejer kræver efterfølgende hele sit depositum tilbagebetalt med den begrundelse, at der ikke er indkaldt til fraflytningssynet korrekt.

Udlejer finder det ikke rimeligt, at kravet kan bortfalde, når lejer var til stede, da synet blev foretaget og lejer tillige underskrev udlejers rapport.

Udlejer indbringer derfor tvisten for domstolene.

Boligretten finder, at der ikke er indkaldt retmæssigt, da lejers sms-besked ikke kan tolkes, som et initiativ fra lejer til at afholde et flyttesyn.

Boligretten finder derfor ligeledes, at udlejer har fortabt sin ret til at gøre istandsættelseskrav gældende mod lejer.

Udlejer skal derfor betale hele lejers depositum tilbage.

Vestre Landsret kommer frem til, at lejer ikke kan kræve hele sit depositum tilbagebetalt, når lejer faktisk møder op på fraflytningssynet, selvom der ikke er indkaldt til fraflytningssynet korrekt.

Udlejers krav om istandsættelse opretholdes hermed og lejer skal betale det udførte istandsættelse.

Hvad betyder denne praksis for dig som udlejer?

Denne nye praksis lemper på det ellers strenge krav om udlejers rettidige indkaldelse til fraflytning.

Efter denne praksis vil udlejers krav mod lejer ikke bortfalde, når lejer rent faktisk møder op på et flyttesyn, selvom der ikke er indkaldt retmæssigt. Det er blot vigtigt, at man sikrer sig bevis for, at lejer rent faktisk er mødt på synet. Dette sker i praksis ved, at lejer skriver under på fraflytningsrapporten.

Det vil dog altid være en god idé at overholde indkaldelsesfristen, da udlejer mister sin ret til at gøre krav gældende mod lejer i de tilfælde, hvor lejer ikke møder på synet ved en for sen indkaldelse. Det er ligeledes udlejer, der har bevisbyrden for, at der er indkaldt korrekt. Det er derfor vigtigt, at der sikres tilstrækkeligt bevis for, at der er indkaldt korrekt efter loven.

MoveOn – løsningen på alle dine problemer!

Med MoveOn nedsætter du væsentligt risikoen for fejl i forbindelse med lejers fraflytning.

MoveOn kan indkalde lejeren til syn. Sker indkaldelsen senere end 1 uge før synet, minder MoveOn dig om, at du skal sørge for en accept af den forkortede frist fra lejer.

På selve synet sørger MoveOn for, at din synsmand tager stilling til samtlige indretninger i lejemålet. Det er også muligt at tage billeder med appen, så eventuelle mangler kan dokumenteres. Efter gennemgangen af lejemålet, generer MoveOn automatisk en rapport.

Når et flyttesyn er færdiggjort, sender MoveOn automatisk rapporten til lejers angivne mail og sikrer, at lejer skriver under på modtagelsen. Skulle det ske, at lejer ikke skriver under på modtagelsen, fremsender MoveOn automatisk en mail til lejer med link til rapporten. Når lejer klikker ind på linket, giver MoveOn besked om, at rapporten er modtaget. I tilfælde af, at lejer ikke klikker på linker, påminder MoveOn udlejer om, at der skal afsendes anbefalet brev til lejer indeholdende rapporten, så dette nås inden for fristen på 2 uger.