Ny praksis – Hvornår skal udlejer reklamere for skjulte mangler?

Ved lejers fraflytning skal lejer levere det lejede tilbage i samme stand med undtagelse af forringelser, der skyldes almindeligt slid og ælde og som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt samt mangler, det påhviler udlejer at udbedre, jf. Lejelovens § 187, stk. 1. Til denne bestemmelse hører sig adskillige regler til fremgangsmåden ved lejers fraflytning for at udlejer ikke fortaber et evt. krav på istandsættelse mod lejer. De væsentlige regler for udlejer findes i bestemmelsens stk. 3 og 4, hvor udlejer af mere end ét lejemål efter stk. 3 skal afholde et fraflytningssyn, som lejer skal indkaldes til med mindst en uges varsel. På selve synet er der efter stk. 4 et krav om, at udlejer skal udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejer på synet eller sendes senest 2 uger efter synets afholdelse. Overholder udlejer ikke reglerne i stk. 3 og 4, mister udlejer sit krav på istandsættelse overfor den fraflyttende lejer efter bestemmelsens stk. 5.

De krav som udlejer kan gøre gældende overfor lejer skal være fremsat senest 2 uger efter synets afholdelse og skal fremgå af fraflytningsrapporten, jf. Lejelovens § 187, stk. 2. Dette gælder dog ikke ved de mangler, som ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller hvis lejeren har handlet svigagtigt. Udlejer har derfor mulighed for at rette et krav mod lejer senere end 2 uger efter synets afholdelse, når disse mangler var skjulte på flyttesynet eller hvis manglen ikke konstateres på synet grundet lejers svigagtige adfærd. Det fremgår ikke af bestemmelsen, hvornår udlejer skal reklamere overfor lejer med et krav om skjulte mangler ved det fraflyttede lejemål. Denne tvivl har været til pådømmelse ved samtlige instanser ved domstolene, hvor der er kommet en endelig højesteretsafgørelse af den 1. september 2021.

Sagens faktum

Lejer opsagde sit lejemål med fraflytning pr. 31. marts 2017. Lejer havde inden fraflytningssynet selv udført malerarbejde i lejemålet. På fraflytningssynet fandt udlejer, at noget af lejers arbejde ikke var udført korrekt og udlejer iværksatte derfor maling af lejemålet af en professionel. Malerfirmaet oplevede, at malingen nogle steder ”boblede op” og årsagen hertil var, at lejer havde malet særligt karmene i lejemålet med en forkert type maling. Dette blev konstateret i dagene efter synets afholdelse den 20. marts 2017. Udlejer retter først krav om dette yderligere behov for istandsættelse over lejer den 4. maj 2017 og spørgsmålet i sagen var dermed, om udlejer kunne rette et krav på baggrund af skjulte mangler mod lejerne over en måned efter forholdet var konstateret af udlejer.

Rettens begrundelse og resultat

Byretten finder frem til, at udlejer på flyttesynet ikke ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed kunne forudse, at den efterfølgende maling ville ”boble op” og dermed åbnes der op for, at udlejer kan rette et efterfølgende krav mod lejer på baggrund af skjulte mangler. To af boligrettens medlemmer finder dog frem til ”at [udlejer] har haft pligt til uden ugrundet ophold og i hvert fald inden for rimelig tid at fremsende endelig flytteafregning til [lejer] efter modtagelse af fakturaer, jf. herved også princippet i den i lejelovens § 98, stk. 2, anførte frist, og vi finder ikke at denne pligt er overholdt i sagen.” Det sidste medlem af boligretten mener ikke, at udlejer har fortabt retten til at gøre kravet gældende på baggrund af de skjulte mangler over en måned efter, at udlejer blev klar over manglens eksistens. Udfaldet af boligrettens afgørelse er dermed, at udlejers krav er tabt, idet flertallet ikke finder, at der reklameret rettidigt overfor lejer.

Landsretten finder frem til det samme som byrettens medlemmer på baggrund af en nærmere fortolkning af reglens formål og oprindelse. Landsrettens udtaler følgende herom:

”Efter indholdet af og formålet med bestemmelsen i lejelovens § 98, stk. 2, finder landsretten, at udlejer imidlertid må gøre sit krav gældende overfor lejer uden unødigt ophold efter at være blevet bekendt med manglen. I modsat fald fortabes retten til at gøre kravet gældende.” Landsretten mener dermed, at udlejer ikke har gjort sit krav gældende rettidigt, da udlejer konstaterer manglen i slutningen af marts måned og først gør lejer opmærksom herpå i starten af maj måned. Udlejers reklamation er dermed ikke sket inden unødigt ophold ved en reklamation lidt over en måned efter forholdets konstatering.

Højesteret lægger ligeledes til grund, at udlejer fik kendskab til manglen i slutningen af marts måned 2017 og at der er tale om en skjult mangel, som ikke er omfattet af den almindelige 2 uger frist. Højesteret konkluderer herefter følgende i spørgsmålet om, hvorvidt manglen rettidigt er gjort gældende over for lejer:

”Lejeloven regulerer ikke udtrykkeligt, om der gælder en reklamationsfrist for skjulte mangler, og hvor lang den i givet fald er. Det følger imidlertid af forarbejderne til den tilsvarende bestemmelse i § 72, stk. 2, i lejeloven af 1937 (Folketingstidende 1936-37, tillæg A, sp. 2855, jf. sp. 2827), at sådanne skjulte mangler skal gøres gældende over for lejeren ”uden ufornødent ophold”. Dette svarer til, hvad der følger af almindelige obligationsretlige grundsætninger, hvorefter en part, der ønsker at påberåbe sig en mangel, skal give sin medkontrahent meddelelse herom uden ugrundet ophold fra det tidspunkt, hvor parten opdagede eller burde have opdaget manglen, jf. herved princippet i købelovens § 52, stk. 1.”

Højesteret finder herefter, at der ikke er omstændigheder, som begrunder, hvorfor reklamationen ikke skete tidligere end den 4. maj, hvorfor udlejer ikke rettidigt har gjort kravet gældende overfor lejer.

Hvad betyder denne praksis for dig som udlejer?

Det er på baggrund af denne afgørelse endeligt fastlagt, at udlejer er underlagt en bestemt reaktionsfrist overfor den fraflyttede lejer i de tilfælde, hvor udlejer konstatere mangler efter synets afholdelse, som ikke ved sædvanlig agtpågivenhed kunne konstateres på fraflytningssynet. Udlejer skal her reklamere uden ugrundet ophold overfor lejer for at kunne opretholde sit krav mod lejer i forbindelse med de skjulte mangler ved lejemålet.

Det er derfor vigtigt, at man som udlejer giver lejer besked lige så snart man konstaterer mangler ved lejemålet efter lejers fraflytning for fortsat at kunne gøre et istandsættelseskrav gældende overfor lejer i forbindelse hermed.