Korttidsfremleje af boliglejemål gennem Airbnb

Airbnb er en online markedsplads for udlejning og booking af overnatningsmuligheder. Det kan være fristende for en lejer at fremleje sit lejemål i korte perioder ad gangen, hvor de selv er bortrejst, og på den måde tjene en ekstra skilling. Det er derfor et relevant emne for enhver udlejer og spørgsmålet, om hvorvidt lejer er berettiget hertil, opstår. For at komme nærmere et svar på dette spørgsmål, skal opmærksomheden først og fremmest rettes på lejekontrakten og Lejeloven.

Det fremgår af Typeformularens § 1 vedrørende benyttelse, at boliglejemål alene må anvendes til helårsbeboelse. Det fremgår ydermere af Lejelovens § 150, at et lejemål ikke må anvendes til andet formål end aftalt og at lejemålet ikke må overlades til andre end husstandsmedlemmer, medmindre der er tale om lovlig fremleje på helårsbasis efter Lejelovens §§ 157 og 158. Den lovlige fremleje skal underrettes til udlejer og udlejer skal modtage en kopi af fremlejekontrakten. Sker dette ikke vil udlejer være berettiget til at ophæve lejemålet efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6, omhandlende lejers uberettigede overladning af lejemålet.  Det vil under alle omstændigheder være anbefalelsesværdigt, at der alligevel i lejekontraktens § 11 understreges, at fremleje, herunder fremleje via Airbnb og lignede korttidsudlejning, ikke er tilladt uden udlejers accept.

Ud fra ovenstående kan udledes, at lejer således ikke er berettiget til kortidsfremleje via f.eks. Airbnb. Det skyldes, at der ikke sker sædvanlig ind-og fraflytning og det kan derfor ikke anses som anvendelse til helårsbeboelse. Gentagen korttidsfremleje er desuden en ulovlig erhvervsmæssig benyttelse med indtægt for øje, hvor løbende orientering til udlejer ikke vil ændre på det faktum, at der er tale om en uretmæssig anvendelse af lejemålet. Udlejer vil derfor være berettiget til at ophæve lejemålet. Det fremgår af dommen GD 2004/65 Ø, hvor et Bed & Breakfast lå ud over den almindelig fremleje.

En af de første domme vedrørende Airbnb i udlejningsejendomme er afsagt d. 15. juni 2016 (GD 2016/63 B).

Retten på Frederiksberg har i dommen bekræftet, at lejers fortløbende annoncering og fremleje af sit boliglejemål på korttidsbasis var en ulovlig anvendelse af lejemålet, som berettigede udlejer til at ophæve lejemålet. Der blev i dommen lagt vægt på, at lejer fortsatte med at annoncere og fremleje sit boliglejemål gennem Airbnb trods udlejers advarsel om ophævelse af lejeaftalen. Lejemålet blev annonceret under forskellige profiler og var angivet som værende til disposition på forskellige ledige datoer. Aktiviteterne fremstod på en sådan måde, at der var klar tale om fremleje på korttidsbasis med indtægt for øje. Der blev endvidere lagt vægt på, at et vidne kunne bekræfte, at der på skift befandt sig flere andre personer i lejemålet end lejer selv.

Boligretten kom på baggrund af ovenstående frem til, at det var bevist, at der var tale om en fortsat ulovlig brug af lejemålet, der berettigede udlejer til at ophæve lejeaftalen.

Ophævelsen kunne ske med hjemmel i både Lejelovens § 93, stk. 1, litra b og Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6.

§ 182, stk. 1, nr. 2: ” Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.”
§ 182, stk. 1, nr. 6: ”Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.” 

Af dommen fremgår det, at det ikke alene er anvendelsen af formidlere såsom Airbnb, der gør fremlejeaktiviteten ulovlig. Det er derimod dét faktum, at lejemålet anvendes til ulovlig korttidsudlejning trods udlejers indsigelse herimod. Derfor skal udlejer kunne bevise netop dette forhold og ikke blot at der er sket fremleje gennem en formidler som Airbnb.

Dommen tager stilling til en situation, hvor omfanget af den ulovlige fremleje klart giver adgang til ophævelse. Der er ikke i dommen taget stilling til grænsetilfælde, hvorfor det stadig er uafklaret, hvorvidt der foreligger en bagatelgrænse for omfanget af den ulovlige fremleje.

Dermed har udlejer adgang til at ophæve en lejeaftale, hvis lejer gentagne gange korttidsfremlejer sit lejemål, trods udlejers protester herimod.