Hvornår har lejer (ikke) ret til tilbagebetaling af erlagt aconto

Konsekvenserne ved, at udlejer ikke erlægger forbrugsregnskaber for lejer i overensstemmelse med Lejelovens regler, er imidlertid ikke reguleret yderligere end ved Lejelovens § 79. Heraf fremgår, at udlejer mister sit krav på efterbetaling, såfremt forbrugsregnskabet ikke kommer frem ved udløbet af fristerne i § 75. Det fremgår endvidere heraf, at såfremt forbrugsregnskabet endnu ikke er kommet frem til lejer inden for 2 måneder efter fristerne i § 75, har lejer mulighed for at tilbageholde aconto indtil et forbrugsregnskab foreligger.

Det fremgår dermed ikke af Lejelovens regler, at udlejer mister sit krav på erlagte aconto-indbetalinger, hvis ikke denne fremsender forbrugsregnskaber i hele lejeperioden.

Der findes dog tre landsretsafgørelser, der synes at tage stilling til situationen. Disse kan imidlertid ikke tages til udtryk for, at lejer altid vil have krav på tilbagebetaling af erlagte aconto-indbetalinger i situationen, hvor der ikke i lejeperioden har forelagt forbrugsregnskaber.

I 2008 tager Vestre Landsrets stilling til emnet (TBB 2009.253). I den specifikke sag, har lejer ikke modtaget vand- og varmeregnskabet for de seneste to år. Udlejer fremlægger ikke oplysninger om forbruget overfor hverken huslejenævnet, boligretten eller landsretten. Herefter fastslår landsretten, at lejer har krav på tilbagebetaling af det erlagte aconto, da retten pga. manglende oplysninger fra udlejer ikke har mulighed for skønsmæssigt at anslå lejers forbrug.

I 2009 tager Vestre Landsret endnu en gang stilling til emnet (TBB 2010.192). Af sagen fremgår, at det mellem lejer og udlejer er aftalt, at lejer hver måned skal betale kr. 2.000 til dækning af udgifter til forbrug af el, vand og varme. Det er ikke anført i lejeaftalen, at dette beløb udgør acontobetaling. Der er endvidere ikke installeret selvstændige forbrugsmålere for det pågældende lejemål. Lejemålet har varet knap tre år og ved dets ophør, har lejer ikke modtaget nogen form for regnskab vedrørende det faktiske forbrug. Derfor kræver lejer tilbagebetaling af samtlige a conto-betalinger.
Landsretten giver lejer fuldt medhold og begrunder dette med, at aftalen om betaling af forbrug er stridende mod ufravigelige regler i Lejeloven og dermed ugyldig. Særligt i henhold til betaling af el, bemærker landsretten, at der ikke i lovgivningen findes særlig hjemmel til at opkræve betaling for el til andet end opvarmning udover huslejen. Endvidere bemærker landsretten, at der ikke lovligt kan opkræves separat betaling for vand, når der ikke findes separate målere i lejemålet. Endeligt bemærker landsretten, at separat betaling for varme alene kan ske, såfremt udlejer følger Lejelovens regler om udarbejdelse af varmeregnskab.

I en nyere Vestre Landsretsdom fra 2016 (U 2016.3673 V) tog landsretten stilling til retsfølgerne af ugyldige forbrugsregnskaber. I lejeperioden på knap 3 år, har udlejer hvert år udarbejdet vand- og varmeopgørelse for lejers forbrug. Forbrugsopgørelserne er imidlertid ugyldige eftersom de ikke indeholder oplysninger om lejers mulighed for at gøre indsigelse mod regnskaberne. Regnskaberne er i øvrigt retvisende i forhold til lejerens faktiske forbrug, og udlejer fremlægger dokumentation herfor.
Lejer mener at være berettiget til at tilbagebetaling af sine acontobetalinger for hele lejeperioden grundet de ugyldige forbrugsregnskaber. Landsretten fastslår imidlertid, at det forhold, at forbrugsregnskaberne er ugyldige alene medfører, at udlejer mister sit krav på efterbetaling for vand og varme. Ugyldigheden medfører derimod ikke, at lejer har krav på tilbagebetaling af de allerede erlagte acontobetalinger.

Den altovervejende hovedregel, må således være, at lejer ikke har krav på tilbagebetaling af allerede erlagte acontobetalinger. Dette vil alene være tilfældet, hvor udlejer ikke kan eller vil dokumentere lejers faktiske forbrug. Det vil naturligvis også være tilfældet, hvor der i første omgang er blevet opkrævet aconto for forbrug i strid med Lejelovens ufravigelige reger herom.