Hvad kan man som udlejer gøre, når lejer vanrøgter lejemålet?

Det følger af Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 5, at lejemålet kan ophæves af udlejer, når lejeren vanrøgter det lejede og bringer det lejede i stand uden ophold efter udlejers påkrav. Lejer kan dog kun ophæves grundet vanrøgt, når der foreligger væsentlig misligholdelse af det lejede, jf. Lejelovens § 183, stk. 1. Misligholdelse der ikke kan siges at være væsentlig, kan alene føre til at udlejer har mulighed for at opsige lejeaftalen.

Reglerne om udlejers ophævelse grundet vanrøgt hører sammen med bestemmelsen i Lejelovens §§ 182, stk. 1, nr. 5 og 153, stk. 1, nr. 7, da disse bestemmelser handler om tilsidesættelse af god skik og orden. Det er nemlig muligt også at ophæve lejer med henvisning til brud på god skik og orden, når lejer er til gene for de øvrige beboere i ejendommen. Det er ikke altid klart, hvilken regel der skal anvendes. Det er derfor i praksis set, at bestemmelserne påberåbes sammen.

Sagens behandling afhænger dog af hvilken bestemmelse man gør gældende, da påberåbelse af brud på god skik og orden kan behandles ved Huslejenævnet, hvilket en ophævelsessag efter Lejelovens § 182 ikke kan. Huslejenævnet har nemlig ikke mulighed for at træffe afgørelse om, at lejer skal fraflytte, men kan i stedet gøre lejeforholdet betinget af, at lejer udbedre forholdene. Ønsker man som udlejer, at lejer direkte skal fraflytte lejemålet grundet vanrøgt, skal man anlægge sagen ved de almindelige domstole.

Hvornår er der tale om vanrøgt?

Vanrøgt foreligger i de tilfælde, hvor lejer ikke overholder sin vedligeholdelses pligt og lejemålet derved lider skade eller er under stor risiko herfor. Vanrøgt forekommer i mange forskellige situationer og der er i retspraksis eksempler på, hvad vanrøgt kan udgøre.

TBB 2018.231 V – lejer opbevarede brandfarligt materiale på lejemålets komfur og der havde tidligere været en brandepisode i lejemålet grundet dette forhold. Lejer kunne ophæves retmæssigt grundet vanrøgt, da det var dokumenteret, at lejer stadig havde brandfarligt materiale anbragt på lejemålets komfur og der generelt i lejemålet var en massiv ophobning af genstande.

GD 2013.44 Ø – Udlejer konstaterede i forbindelse med udbedring af en vandskade i lejemålet, at elforsyningen til lejemålet var afbrudt og lejemålet i øvrigt var så beskidt, at det gav grobund for skadedyr. Lejer opvarmede lejemålet med en petroleumsovn, som udgjorde en væsentlig brandfare. Der var ligeledes ophobning af genstande i lejemålet. Alt dette fandtes at udgøre vanrøgt, der kunne begrunde ophævelse, da lejers forhold udgjorde en sundhedsfare for de øvrige lejere i ejendommen.

GD 2004.43 V – lejemålet var ikke rengjort eller vedligeholdt i flere år og udlejer kunne ophæve efter fremsendelse af flere påkrav. Lejer havde således haft over 2 måneder til at udbedre forholdene fra første påkrav og indtil udlejer ophævede lejemålet.

Generelt kan det anføres, at manglende vedligeholdelse af lejemålet i form af rengøring/oprydning over en årrække vil kunne være vanrøgt. Om vanrøgten kan anses for væsentlig eller ej, må afhænge af den konkrete situation. Er der fare for brand eller andre sundhedsfare for lejer, må det dog altid anses for væsentligt.

Hvordan ophæves lejer ved vanrøgt?

I de tilfælde hvor udlejer vil ophæve lejeaften efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 5 eller 7, skal der forinden være fremsendt et påbud til lejer om udbedring/ophør af de forhold, der udgør vanrøgt, jf. Lejelovens § 183, stk. 2. Påbuddet skal være så specifikt og præcist som muligt, så man som udlejer kan sikre sig, at lejemålet bringes i en acceptabel stand. Der bør ligeledes i påbuddet varsles en kontrolbesigtigelse, så udlejer har mulighed for at efterse, at lejemålet rent faktisk er bragt i en acceptabel stand. Lader lejer ikke udlejer besigtige lejemålet ved en varslet besigtigelse, kan lejemålet ligeledes ophæves af denne grund, jf. Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 3.

Lejer skal efter påbuddets indhold have rimelig tid til at bringe forholdet til ophør og dermed ikke længere vanrøgte lejemålet, forinden udlejer endeligt kan ophæve lejeaftalen. Fristen til at udbedre skal tilpasses de forhold, der gøres gældende. Har man som udlejer givet en for kort frist, vil påbuddet kunne tilsidesættes og udlejers mulighed for at ophæve vil dermed være udelukket.

Påbuddet skal være skriftligt og udlejer skal kunne bevise, at brevet er kommet frem til lejer. Det anbefales derfor, at der sendes et fysisk brev med anbefalet post eller anden sporing. Et digitalt påbud vil ikke være tilstrækkeligt, da der er krav om skriftlighed i form af en fysisk meddelelse.

Er man i tvivl om, det forhold der påberåbes, er væsentligt og dermed kan begrunde ophævelse, kan man vælge at lave en subsidiær påstand, om at lejemålet i stedet opsiges grundet forholdene.