Guide: Depositum og forudbetalt leje – hvad må du som udlejer?

Det kan være en god idé som udlejer at kræve, at lejer ved lejeaftalens indgåelse betaler et beløb til henholdsvis forudbetalt leje og depositum. Der er i lejelovens § 59 en regulering af, hvad man som udlejer kan kræve beløbsmæssigt af lejer til disse poster.

Depositum

Depositummet er udlejers sikkerhed for, at lejer afleverer lejemålet i ordentlig stand ved fraflytning. Er lejemålet ikke i ordentlig stand ved lejers fraflytning, kan det påkrævede istandsættelsesarbejde eller andre skyldige pengeydelser vedrørende lejemålet dækkes ved brug af depositummet. Det kan derfor være praktisk at sikre sig, at lejer indbetaler et depositum ved aftalens indgåelse for at undgå en langvarig proces med at få dækket istandsættelsesomkostningerne eller øvrige skyldige beløb af lejer efter lejers fraflytning.

Er der en del af depositummet i behold efter det endelige mellemværende mellem lejer og udlejer er gjort op, skal dette betales tilbage til lejer. Tilbagebetalingen skal ske inden for rimelig tid efter lejers fraflytning og skal ske, når udlejer kan gøre mellemværendet mellem parterne op. Der er dog ikke en bestemt tidsfrist i disse tilfælde som udlejer skal overholde. Typisk vil det være rimeligt, at udlejer tilbagebetaler depositummet inden for 1-2 måneder efter lejers fraflytning. Er der ved lejers fraflytning nogle forpligtelser, som ikke på dette tidspunkt kan fastsættes, kan udlejer ligeledes tilbageholde et rimeligt beløb hertil i depositummet. Der sker ofte tilbageholdelse af et rimeligt beløb til brug ved den endelige opgørelse af forbrug, da den endelige opgørelse for forbrug ofte ikke kan fastlægges før ved forbrugsårets udløb. Størrelsen på det beløb der kan tilbageholdes, må vurderes ud fra de konkrete omstændigheder. Det er efter praksis set tilladt, at udlejer kan tilbageholde 2000 kr. til den endelige opgørelse af vand og varme. Lejer kan ikke modsat den forudbetalte leje bo depositummet op i opsigelsesperioden.

Efter reglen i Lejelovens § 59, stk. 1 kan man som udlejer opkræve et beløb i depositum svarende til højst tre måneders husleje. Depositummets størrelse kan kun udregnes på baggrund af den rene huslejepris og man kan dermed ikke medregne acontobetalinger eller andre tillægsydelser i depositummets størrelse. Det står udlejer frit for at opkræve et hvilket som helst beløb op til maksimum 3 måneder husleje. Depositummets størrelse kan reguleres efter en lejestigning efter Lejelovens § 59, stk. 3. En efterfølgende regulering er ligeledes begrænset af, at depositummet højst kan udgøre tre måneder husleje. Der vil derfor ved en huslejestigning, kunne reguleres op til lejens størrelse efter stigningen. En efterfølgende regulering af depositummet kræver ikke, at man som udlejer forudgående har forbeholdt sig retten hertil. Betaler lejer ikke depositummet eller en efterregulering af depositummets størrelse, kan dette give udlejer ret til at ophæve lejeaftalen efter Lejelovens § 182, da der er tale om en pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Se mere om reglerne for lejers udsættelse ved manglende betaling af pligtige pengeydelser.

Forudbetalt leje

Den forudbetalte leje er udlejers sikkerhed for, at der betales leje i hele opsigelsesperioden. Det er for eksempel en god idé at have opkrævet forudbetalt leje i de tilfælde, hvor lejer fraflytter fra den ene dag til den anden, hvor man dermed som udlejer ikke er sikker på at få dækket lejeomkostningerne af den fraflyttende lejer, indtil lejemålet igen kan lejes ud. Man må dog ikke som udlejer få dobbelt husleje i en periode og derfor skal udlejer tilbagebetale den forudbetalte leje til fraflyttende lejer, hvis en ny lejer overtager lejemålet i den fraflyttende lejers hæftelsesperiode. I de tilfælde skal udlejer tilbagebetale det resterende forudbetalte leje til den fraflyttende lejer.

Den forudbetalte leje kan også anvendes til huslejebetaling af en fraflyttende lejer i opsigelsesperioden og dermed slipper lejer for at betale husleje i opsigelsesperioden. Det skal dog bemærkes, at den forudbetalte leje ikke dækker forbrug, hvorfor man som udlejer skal huske at kræve forbrug i opsigelsesperioden, hvor lejer ”bor” den forudbetalte leje op. Anvender lejer ikke den forudbetalte leje til at betale huslejen i opsigelsesperioden, er udgangspunktet, at den forudbetalte leje herefter kan anvendes på samme måde som lejers depositum ved fraflytningen. Det står udlejer frit for om, de ønsker at opkræve forudbetalt leje af lejer. Er der en del af den forudbetalte leje tilbage ved opgøret af det endelige mellemværende mellem lejer og udlejer, skal lejer have denne del tilbagebetalt.

Den forudbetalte leje kan ligesom depositummet maksimum udgøre 3 måneders ren husleje og man kan dermed heller ikke her medregne tillægsbetalinger såsom acontobetalinger og lignende i den forudbetalte leje, jf. Lejelovens § 59. Den forudbetalte leje kan ligeledes reguleres ved huslejestigninger efter samme regler som ved depositummet efter Lejelovens § 59, stk. 3. Både den forudbetalte leje og efterreguleringen af den forudbetalte leje er en pligtig pengeydelse efter Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, hvilket betyder, at hvis ikke lejer betaler, kan udlejer ophæve lejeaftalen efter reglerne i Lejelovens § 182, stk. 2. Se mere om reglerne for lejers udsættelse ved manglende betaling af pligtige pengeydelser.

Hvad må man opkræve i alt ved lejers indflytning?

Udlejer kan dermed opkræve et beløb svarende til 7 måneders husleje ved lejers indflytning. Det skal bemærkes, at der ikke kan ”flyttes rundt” på beløbene således, at depositummet udgør 5 måneder og den forudbetalte leje udgør 1 måned. Opkrævningen for den første måneds husleje kan modsat opkrævningerne for forudbetalt leje og depositum godt indeholde evt. acontobetalinger og andre tillægsydelser til lejen.

Opkrævningen ved lejeaftalens indgåelse kan alene ske med følgende fordeling:

1 måneds husleje medregnet tillægsydelser, evt. forbrug (betaling for første måned) + 3 måneders husleje (depositum) + 3 måneder husleje (forudbetalt leje) = 7 måneders leje