Behandling af sager ved huslejenævnet – Sådan skal du forholde dig som udlejer

Huslejenævnet er et tvistløsningsorgan, som findes i hver kommune. Man kan gå til Huslejenævnet, hvis der opstår tvister i et privat lejeforhold mellem lejer og udlejer. Nævnet er ikke kompetent til at afgøre tvister i almene lejeforhold og her skal man i stedet gå til beboerklagenævnet. Efter indbringelse af sagen for Huslejenævnet træffer denne afgørelse i sagen på baggrund af parternes fremstilling af sagens problemstilling. Indbringelse kan både ske af lejer og udlejer. Det koster pr. 2021 315,00 kr. i indbringelsesgebyr, som skal betales af den, der indbringer sagen. Indbringelsesgebyrets størrelse gør det til et billigt alternativ i forhold til at indbringe sagen for domstolene, hvor der mindst skal betales et gebyr på kr. 500,00 (i sager hvor sagens værdi er under 50.000 kr., hvilket må antages at gælde for de fleste sager om private lejeforhold) og derudover påløber der ofte også øvrige sagsomkostninger eksempelvis til advokatbistand. I de fleste nævn er behandlingstiden også væsentligt kortere end ved behandlingstiden ved domstolene.

Hvad kan Huslejenævnet træffe afgørelse om?

Huslejenævnets kompetence til at træffe afgørelse er begrænset til de i Lejeloven nævnte forhold. Det følger bl.a. heraf, at Nævnet kan træffe afgørelse i sager om lejens størrelse og regulering af lejen. Nævnet er også kompetent til at træffe afgørelse i sager, hvor der foreligger en tvist ved lejers fraflytning, herunder særligt om istandsættelsesomfanget efter lejers fraflytning. Herudover også i sager om vedligeholdelsespligten, husordenssager og tvister om betaling af aconto forbrug og regnskaber herfor.

I de tilfælde hvor Nævnet ikke er kompetent til at træffe afgørelse, må man i stedet søge tvisten løst ved brug af de almindelige domstole. Lejesager behandles ved Boligretten, som er en særlig afdeling ved Byretten.

Fremgangsmåden ved behandling af en sag for huslejenævnet

Det er vigtigt at have for øje som udlejer, at Huslejenævnet er til for at forvalte Lejelovens regler, som beskytter lejer. Det er dermed udlejer, der har bevisbyrden ved Huslejenævnet og det er udlejer, der skal sørge for at frembringe dokumenter af relevans for sagen. Huslejenævnssager behandles som udgangspunkt skriftligt. Bevisførelse for Huslejenævnet kan kun ske ved indsendelse af dokumenter og billeder og der kan dermed ikke ske bevisførelse i form af vidner eller video- og lydoptagelser. Vidner kan dog fremsende et udsagn på skrift, som kan sendes til Nævnet. I sager om lejens størrelse er Huslejenævnets medlemmer dog også ofte på besigtigelse i det pågældende lejemål og dermed indgår der i disse sager anden bevisførelse end alene skriftlige dokumenter.

Efter indbringelsen af sagen ser Huslejenævnet dokumenterne igennem og sender dem herefter til høring hos modparten, hvor denne kan komme med sine modargumenter til det, der er anført af modparten. Herefter høres parterne på skift og Nævnet træffer afgørelse, når sagen er oplyst tilstrækkeligt og begge parter har haft mulighed for at komme med kommentarer. Afgørelsen meddeles parterne skriftligt. Huslejenævnet kan også afvise helt at træffe en afgørelse i de sager, som ikke kan afgøres på baggrund af den begrænsede bevisførelse, der kan ske for nævnet. I de tilfælde hvor lejer har indbragt sagen for Huslejenævnet og hvor man som udlejer forholder sig passivt ved Huslejenævnets høring, kan man risikere at tabe sagen helt alene af den grund, at man ikke har svaret på høringsskrivelsen. Det er derfor vigtigt at give besked til Nævnet, også selvom man måske ikke har nogle kommentarer til det indsendte, fordi lejer har indsendt alle sagens bilag og præsenteret tvisten objektivt.

Huslejenævnets afgørelse

Huslejenævnets afgørelse kan ankes i 4 uger efter afgørelsens afsigelse. Nævnets afgørelser ankes til Boligretten. Dog skal afgørelser afsagt af Københavns Kommunes Huslejenævn ankes til det særlige ankenævn for Huslejenævnet. Ankes sagen ikke inden for fristen, er afgørelsen endelig og parterne kan herefter agere efter afgørelsens indhold.

Hvad kan man gøre, hvis lejer ikke betaler det pengekrav, udlejer har efter afgørelsen?

Det er vigtigt at påpege, at huslejenævnsafgørelser ikke er eksigible. Dette betyder, at hvis udlejer har krav på betaling fra lejer efter Nævnets afgørelse, så kan man ikke på baggrund af nævnsafgørelsens indhold tvangsfuldbyrde kravet ved Fogedretten. Huslejenævnsafgørelser kan dermed ikke udgøre det påkrævede fundament for en fogedretssag. I de tilfælde hvor modparten ikke betaler det skyldige beløb efter afgørelsens indhold, skal man dermed have skabt et fundament inden kravet kan tvangsfuldbyrdes. Dette kan gøres på forskellige måder. Ønsker modparten ikke at acceptere betalingsforpligtelsen, er der ofte kun den mulighed at anlægge en sag ved domstolene om betaling af det pågældende beløb. Hvis modparten godt vil betale, men måske ikke har tilstrækkelige midler til at betale på en gang, kan der udarbejdes et frivilligt forlig med en afdragsordning. I det frivillige forlig kan man indsætte en tvangsfuldbyrdelsesklausul, hvori der står, at ”forliget kan tjene som fundament til tvangsfuldbyrdelse”, hvorefter det frivillige fundament er eksigibelt. Har skyldner ikke mulighed for at betale, kan man forsøge at få skyldner til at underskrive en skyldnererklæring, som også kan udgøre et fundament.

Ændringer af betydning for udlejer ved Huslejenævnssager pr. juli 2020

Der er efter lejelovsændringen pr. juli 2020 sket en væsentlig ændring i forhold til det strafgebyr, som udlejer kan blive pålagt, hvis sagen falder ud til lejers fordel 100 % efter Huslejenævnets afgørelse. Tidligere kunne man som udlejer blive pålagt et strafgebyr på 2.180,00 kr., men efter lovændringen er dette tal steget til 6.024,00 kr. (pr. 2021) Det er derfor værd at overveje om, man skal føre sagen mod lejer eller ej i de tilfælde, hvor det beløb der er uenighed om, måske ikke er så stort beløbsmæssigt. Det skal derfor fra udlejers side overvejes nøje, om udlejer med en vis sandsynlighed har mulighed for at tabe sagen helt ved Huslejenævnets afgørelse. I disse tilfælde vil det være gavnligt at søge sagen løst på anden vis, da man ellers som udlejer ikke blot taber sagen, men også bliver pålagt et strafgebyr på 6.024,00 kr.

Der er herudover også kommet en ny meddelelsespligt for udlejer i de tilfælde, hvor lejer får helt eller delvist medhold. Det er efter lovændringen pr. juli 2020 indskrevet i Lejelovens § 194, stk. 1, at udlejer når lejer får helt eller delvist medhold, skal orientere de øvrige lejere i ejendommen om afgørelsens indhold senest 2 uger efter ankefristens udløb. Denne meddelelsespligt gælder kun i de tilfælde, hvor der ikke er tale om en husordenssag. Der er her modsat af strafgebyret, ikke krav om, at lejer skal have fået 100 % medhold. Meddelelsespligten udløses dermed i de tilfælde, hvor udlejer efter afgørelsen ikke får fuldt medhold. Det kan dermed have en yderligere konsekvens for udlejer, hvis Huslejenævnets afgørelse indeholder forhold, som ejendommens øvrige lejere også er underlagt. Det ville eksempelvis være af stor betydning for udlejer, hvis lejer får hel eller delvis medhold i en sag om lejens størrelse og udlejer derefter skal orientere de øvrige lejere herom. I de tilfælde kan én huslejenævnsafgørelse have stor betydning for udlejeren af en ejendom med flere lejemål, hvis samme forhold gør sig gældende i samtlige lejemål i ejendommen. Overholdes denne pligt ikke kan man blive pålagt bøde og i de tilfælde, hvor udlejer driver udlejningsvirksomhed i privat regi, kan man ligeledes blive pålagt fængselsstraf. Det vides dog endnu ikke, hvad den endelige konsekvens er af tilsidesættelse af pligten i praksis og hvor bødeniveauet ligger.