Forfatter: stud.jur. Stig Malmberg

I forbindelse med fremleje, kan det være relevant at stille spørgsmålet om, hvilke rettigheder udlejer har i forbindelse med at lejer vælger at fremleje sit lejemål, og hvilke reaktionsmuligheder udlejer har, hvis lejemålet fremlejes uden, at udlejer gøres opmærksom på det.

Reglerne om fremleje er reguleret i Lejelovens §§ 159-160. Denne artikel vil behandle bestemmelserne i §§ 157-159.

Fremleje efter Lejelovens § 157

Retten til fremleje efter § 157 gælder for lejere af beboelseslejligheder og blandede lejemål. Det vil sige lejemål, der delvist må anvendes til andet end beboelse. Som følge af denne afgrænsning vil lejere af enkeltværelser således ikke have en fremlejeret efter § 157. Fremleje efter § 157 kan alene ske, såfremt lejer selv bor i lejligheden. En lejer må således ikke fremleje hele lejligheden efter § 157. Skulle det ske at lejer overlader hele lejemålet til fremlejeren, vil udlejer være berettiget til at ophæve lejeaftalen. Dette gælder selvfølgelig kun, såfremt der ikke i stedet kan fremlejes efter § 158[MV1]  om fremleje af beboelseslejligheder, der alene må anvendes til beboelse.

Det følger yderligere af § 157 at lejeren kun har ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene i lejligheden. Det betyder, at ved blandede lejemål, vil alene rum som anvendes til beboelse tælle med.

En fremlejeaftale efter § 157 kræver ikke udlejers godkendelse, men det forudsætter at udlejer orienteres herom forinden fremlejeforholdet etableres. Udlejer kan således ikke modsætte sig at lejemålet delvist fremlejes efter § 157, hvis det opfylder betingelserne i lejelovens § 157, stk. 2. Heraf fremgår det at:

’’ Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde.’’

Ud fra bestemmelsens stk. 2 kan det udledes, at der er tale om en egentlig pligt for udlejer til at modsætte sig fremlejeforhold i strid med § 157, stk. 2. Undlades dette af udlejer, er der hjemmel til at pålægge udlejer en bøde. Det bør bemærkes at det samme gør sig gældende for fremleje efter § 158 om fremleje af beboelseslejligheder, der alene må anvendes til beboelse.

Med hensyn til indgåelse af lejeaftalen mellem lejer og fremlejer, lyder § 157, stk. 3, som følgende:

’’Stk. 3. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.’’[MV2] 

Skulle det således være tilfældet, at lejer undlader at tilsende udlejeren en kopi af fremlejeaftalen, vil udlejer være berettiget til at ophæve lejeaftalen med lejer. Hæveberettigelsen kræver dog, at udlejer sender lejer en påmindelse om, at udlejer mangler en kopi af aftalen. Reagerer lejer ikke på påmindelsen og dermed undlader at sende kopien, vil udlejer være berettiget til ophæve lejeaftalen. Både kravet om skriftlighed og udlejers reaktionsmuligheder ved manglende overholdelse herom, finder tilsvarende anvendelse ved fremleje efter § 158, jf. Lejelovens § 158, stk. 4.

Fremleje efter § 158

Retten til fremleje efter lejelovens § 158 gælder alene for beboelseslejligheder, der udelukkende anvendes til formålet beboelse. En lejer af et blandet lejemål vil således ikke have mulighed for at fremleje sit lejemål efter § 158, der skal i dette tilfælde i stedet henvises til lejelovens § 157.

En lejer vil efter § 158 være berettiget til at fremleje hele sin lejlighed og samtidigt fraflytte lejligheden, uden dette medfører, at udlejer kan gøre misligeholdelsesbeføjelser gældende. Fremlejeperioden efter § 158 må maksimalt udgøre 2 år. Det er dog intet til hinder for, at der aftales en længere periode end 2 år med udlejer.

En lejer har kun ret til fremleje, hvis lejers fravær skyldes årsagerne oplistet i § 158, stk. 1. Heraf fremgår, at lejers fravær berettiger fremleje, hvis det skyldes; sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lign. Formuleringen ’’eller lign.’’ åbner op for fortolkning. Der er således ikke tale om en udtømmende liste af årsager, der kan berettige fremleje. Det eneste krav må være, at fraflytningen skal være lig de situationer der er direkte nævnt i § 158, stk. 1. Det vil sige, at fravær, der skyldes, at lejer skal passe en syg ægtefælle eller familiemedlem også vil være omfattet af bestemmelsen. Dette blev slået fast i U 2013.1931 Ø, hvor en andelshaver var fraflyttet sit lejemål, for at passe sin kræftsyge tidligere ægtefælle. Dette fravær blev anset som værende omfattet af § 158, stk. 1.

Som tidligere fremhævet er retten til fremleje efter lejelovens § 70 en rettighed for lejer, der opfylder betingelserne nævnt ovenfor. Lejelovens § 158, stk. 2 giver dog udlejer en række muligheder for at modsætte sig fremlejeforholdet:

• Lejelovens § 158, stk. 2, nr. 1, giver udlejer mulighed for at modsætte sig fremlejeforholdet, såfremt ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder.
• Lejelovens § 158, stk. 2, nr. 2, giver udlejer mulighed for at modsætte sig fremlejeforholdet, såfremt det samlede antal personer i lejemålet overstiger antallet af beboelsesrum.
• Lejelovens § 158, stk. 2, nr. 3, giver udlejer en ret til at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis udlejer har rimelig grund hertil. Hvad rimelig grund er, giver bestemmelsen intet videre svar på. Bestemmelsen er ment som en opsamlingsbestemmelse for at ’’fange’’ situationer som ikke er nævnt i hhv. Nr. 1-2, men som alligevel må være urimelige for udlejer. En situation kunne f.eks. være, hvis lejer tidligere ikke har overholdt god skik og orden i forbindelse med lejemålet. Hvor grænsen går i forbindelse hermed er svært at fastlægge endeligt.

Ansvar for skader under fremlejeforholdet 

Lejelovens § 159 har følgende ordlyd:

’’Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 157 og 158 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1, nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 142, stk. 3, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1, nævnte personer har foretaget i det lejede.’’

Det kan således udledes heraf, at en lejer som ønsker at fremleje sin lejlighed vil hæfte for skader som fremlejer forårsager ved uforsvarlig adfærd. Dette gælder for begge fremlejesituationer (§§ 157 og 158). Ydermere vil lejer hæfte overfor udlejer for skader forvoldt lejeformålet, som følge af installationer installeret af fremlejetager jf. Stk. 3.

Afgørelse af tvister om fremleje 

Det bør bemærkes at huslejenævnet ikke har kompetence til at behandle sager om lejers ret til fremleje. Skulle en tvist opstå i forbindelse hermed, vil alene boligretten være kompetent til at behandle sagen.

Når lejer indgår i en lejekontrakt med udlejer, modtager lejeren i forbindelse hermed brugsretten over det lejede. Brugsretten omfatter, at lejer har ret til at råde ’’som ejer’’ over den lejede ejendom, hvorfor udlejer som udgangspunkt ikke er berettiget til at skaffe sig fysisk adgang til det lejede, efter at brugsretten er overgået til lejer. Ligeledes vil udlejer ikke have ret til at have en nøgle til det udlejede. I mange tilfælde er det dog gyldigt aftalt, at udlejer beholder en ekstra nøgle til ejendommen.

Lovreglerne omhandlende udlejers adgang til det lejede findes i Lejelovens §§ 102 og 110.

Når forholdene kræver det

Lejelovens § 102 giver udlejer, eller dennes stedfortræder, en ret til at skaffe sig adgang til det lejede, når forholdende kræver det. Hvornår ’’forholdende kræver det’’ giver bestemmelsen intet svar på. Det er således i realiteten et skøn, som udlejer må foretage. Almindeligvis vil udlejer kunne kræve adgang til det lejede, hvor der f.eks. er en vandinstallation, der er sprunget, eller der er risiko for væsentlig skade på lejemålet. Andre situationer som medfører væsentlig gene for andre lejere i ejendommen, må ligeledes give udlejer adgang til lejemålet efter § 102. Udlejer må dog gebærde sig med forsigtighed samt agtpågivenhed, når han/hun beslutter sig for, at der eksisterer forhold der kræver udlejers adgang. Som tidligere nævnt, skyldes dette, at der altid er tale om et skøn for udlejeren. I tilfælde hvor udlejer skaffer sig uberettiget adgang til det lejede, vil sådan en handling som udgangspunkt være omfattet af Straffelovens § 264, stk. 1, nr. 1. og er således strafbar.

Nægter lejer at give udlejer adgang til lejemålet, selvom udlejer er berettiget hertil, vil han/hun kunne skaffe sig adgang til lejemålet ved hjælp af fogeden.

Skulle lejer være hjemme i den situation hvor udlejer beslutter sig for at skaffe sig adgang, og bliver udlejer nægtet ved døren, kan udlejer skaffe sig adgang ved hjælp af fogeden. Skulle udlejers adgang være berettiget, vil lejer skulle afholde udgifterne hertil.

Vedligeholdelse og forbedringer

Udlejer har ligeledes ret til at skaffe sig adgang til lejemålet, i den situation, hvor udlejer ønsker at foretage vedligeholdelsesarbejde og/eller forbedringer af lejemålet. Dette spørgsmål er reguleret i lejelovens §§ 103-104.

Forudsat at udlejer er berettiget til at skaffe sig adgang til lejemålet, kræves det, at udlejer forinden giver lejer besked om arbejderne. Når arbejderne ikke er til væsentlig gene for lejer, skal der gives besked 6 uger inden arbejderne påbegyndes. I den situation hvor arbejderne må forventes at være til væsentlig gene for lejer, kræves det, at lejer orienteres herom 3 måneder forinden arbejderne påbegyndes. Når arbejderne er påbegyndt, er udlejer ydermere forpligtet til at foretage arbejderne uden afbrydelse, og til mindst mulig gene for lejer jf. Lejelovens § 104.

Aftaler mellem udlejer og lejer om adgang til lejemålet

Der kan ikke gyldigt indgås aftaler mellem udlejer og lejer, som begrænser lejerens rettigheder efter §§ 102-104. Dette følger af Lejelovens § 110. De førnævnte bestemmelser er således præceptive, hvilket betyder at bestemmelserne ikke kan fraviges ved aftale, når dette er til skade for lejer. Udlejer kan således ikke gyldigt indgå aftale med lejer om, at de i bestemmelsernes nævnte frister forkortes. Derimod kan længere frister gyldigt aftales.

Udlejers mulighed for ophævelse ved nægtelse af adgang til lejemålet

Såfremt udlejer nægtes adgang til lejemålet af lejer i tilfælde, hvor der er varslet korrekt, og de øvrige regler i Lejeloven er overholdt, vil udlejer have mulighed for at ophæve lejemålet. Dette følger af Lejelovens § 182, stk. 1,nr. 3.