Det digitale fraflytningssyn – hvordan og hvorfor

Når en lejer fraflytter et lejemål, skal lejer og udlejer via et flyttesyn afgøre om lejer skal betale for istandsættelse af lejemålet, samt andre ydelser, og i bekræftende tilfælde hvor meget.

Fraflytninger før 1. juli 2015

Før ændringerne af lejeloven trådte i kraft d. 1. juli 2015, var der ingen pligt til at afholde flyttesyn jf. Lejeloven § 98, stk. 2, 3. pkt, i LBK nr. 963 af 11. august 2010.
På trods af at flyttesyn skulle være aftalt i lejekontrakten, ville udlejer ikke miste sit krav på istandsættelse, hvis det ikke blev afholdt. Dog må det bemærkes at undladelse af flyttesyn kunne have bevismæssige konsekvenser for udlejer, i forbindelse med en tvist om istandsættelsesforpligtelser med lejer. I U 1959.241 Ø blev en andelsboligforening (udlejer) pålagt en strengere bevisbedømmelse, eftersom lejer ikke var blevet indkaldt til flyttesyn.

Ved fraflytninger før d. 1. juli 2015 var lejer forpligtet til at aflevere lejemålet i samme stand som lejemålet var på overtagelsesdagen. F.eks. ville udlejer kunne kræve en nyistandsættelse, hvis lejer overtog lejemålet som nyistandsat.

Det bør bemærkes at de hidtidige regler fortsat finder anvendelse for fraflytninger før 1. juli 2015, og eventuelle tvister der er startet før den nævnte dato.

Fraflytninger efter 1. juli 2015.

Den nutidige retstilling er efter ændringen af lejeloven, at udlejer er forpligtet til at afholde flyttesyn, såfremt udlejer på tidspunktet for lejers fraflytning udlejer mere end én beboelseslejlighed, jf. Lejelovens § 98, stk. 3. Ved nuværende fraflytninger kan udlejer kun kræve en normalistandsættelse, altså kan udlejer ikke længere kræve en ’nyistandsættelse’ som ellers var muligt før lovændringen. Det lovpligtige flyttesyn skal afholdes senest to uger efter at udlejer er blevet bekendt med at fraflytning er fundet sted, altså normalt på det tidspunkt hvor lejemålet afleveres. Lejer skal indkaldes til flyttesyn med mindst en uges varsel. En hensigtsmæssig løsning for udlejer kunne således at være udlejer samtidigt med at bekræfte opsigelsen indkalder til flyttesyn.

Såfremt udlejer ikke udlejer mere end én beboelseslejlighed på tidspunktet for lejers udflytning, er udlejer ikke forpligtet til at afholde flyttesyn. Udlejer skal blot reklamere over mangler i lejemålet senest to uger fra fraflytningsdagen jf. Lejelovens § 98, stk. 2, 1. pkt. Overholder udlejer ikke  denne reklamationsfrist, vil udlejer som udgangspunkt miste sit istandsættelseskrav i dets fulde omfang jf. Lejelovens § 98, stk. 1.

Udlevering af fraflytningsrapport

I det tilfælde hvor udlejer er forpligtet til at afholde fraflytningssyn skal udlejer udlevere en fraflytningsrapport til lejer hvis lejer møder op til synet jf. Lejelovens § 98, stk. 4. I det tilfælde hvor lejer ikke er til stede, eller ikke vil kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes til lejer senest to uger efter flyttesynet. Det er ikke muligt for udlejer at forlænge fristen, dog er dette en mulighed hvis lejekontrakten er indgået før 1. juli 2015, mod at der indgås en aftale med herom.

Som beskrevet ovenstående, fremgår det af Lejelovens § 98, stk. 4 at fraflytningsrapporten skal udleveres til lejeren. Umiddelbart stopper bestemmelsen der, der defineres ikke yderligere i hvilket format fraflytningsrapporten skal udleveres.

GA 2018/04 – I forbindelse med et flyttesyn udleverede udlejer fraflytningsrapporten til Lejer, ved at få Lejer til at tage billede af rapporten. Spørgsmålet blev først behandlet af Huslejenævnet, dernæst Ankenævnet. Lejers påstand om at istandsættelseskravet var bortfaldet blev godkendt af huslejenævnet. Begrundelsen fra huslejenævnet var bl.a. at ’’formalia efter LL § 98, stk. 4 ikke var opfyldt’’ som følge heraf mente huslejenævnet ikke at U kunne dokumentere at have udleveret fraflytningsrapporten til synet. – umiddelbart virker argumentet om ’formalia’ fjernt, da der ikke efter ordlyden af § 98, stk. 4 kan uddrages at lovgiver har stillet særlige krav til at fraflytingsrapporter skal opfylde et krav om formalia.

Ankenævnet behandlede derefter sagen, efter anke fra udlejer. Ankenævnet afviste Lejers påstand. Ankenævnet kom frem til at det at U fik L til at tage et billede af fraflytningsrapporten kunne siddestilles med udlevering af fraflytningsrapporten i henhold LL § 98, stk. 4. – Dette stemmer yderligere overens med fraflytingsrapportens egentlige funktion, netop det at være et reklamationsdokument.

Afgørelsen kan bruges til at understrege, som beskrevet ovenstående, at fraflytningsrapporter blot tjener til udlejers interesse i at kunne gøre lejer opmærksom på sine reklamationer over mangler. Altså kan man sige at så længe fraflytningsrapporten, uanset i hvilket format denne optræder, i dette tilfælde et billede, overholder Lejelovens § 98, stk. 4 så længe lejer kan gøre sig forstående overfor udlejers reklamation(er).

Nye regler om digital kommunikation pr. 1. januar 2018

De nye regler om digital kommunikation trådte i kraft d. 1. januar 2018, og har direkte virkning på lejekontrakter indgået efter denne periode. Dette gør det muligt for lejer og udlejer at kommunikere digitalt, uden at dette som før, krævede forhåndsaftale. Begge parter kan dog fortsat frabede sig anvendelsen af digital kommunikation i lejeforholdet. Yderligere gælder det at hvis enten lejer eller udlejer er fritaget fra Digital Post, vil det ikke være muligt at anvende digital kommunikation. Ved siden af disse forhold gælder det at meddelelser vedrørende opsigelse af lejeforholdet samt påkrav om betaling som følge af lejers misligholdelse ikke kan sendes via digital kommunikation – disse meddelelser skal fortsat sendes ved brug af almindelig post.

For lejekontrakter indgået før d. 1. januar 2018 finder reglerne om digital kommunikation først anvendelse pr. 1 januar 2019.

På trods af de nye regler ændres der ikke ved at risikoen for at meddelelsen kommer frem, fortsat påhviler afsenderen. Meddelelsen har således ingen retsvirkning såfremt afsender ikke kan bevise at meddelesen er kommet frem. Altså vil det for udlejer umiddelbart virke mest hensigtsmæssigt, i den situation hvor en særdeles vigtig meddelelse skal afsendes, at sende meddelelsen som almindelig post med f.eks. indleveringsattest, afleveringsattest eller anbefalet brev. Dette skyldes at hvis lejer ikke er der til at modtage det anbefalede brev betragtes brevet stadig som værende kommet frem på det tidspunkt hvor brevet lægges i lejers postkasse. Ud fra retspraksis kan det konkluderes at det er irrelevant om lejer afhenter det anbefalede brev på posthuset jf. U 2015.3852 H – Et brev var afsendt både almindeligt og anbefalet, ansås som kommet frem den dag, postvæsnet forsøgte at aflevere brevet på adressen.

Denne artikel er forfattet i samarbejde med Valhal Connect.

Valhal Connect tilbyder softwareløsninger til ejendomsadministrationsbranchen. Ønsker du at læse mere om Valhal Connects løsninger, der blandt andet omfatter synsappen MoveOn og den digitale opslagstavle FlatCom, så kan du klikke her.