Forfatter: stud.jur. Synøve Larsen

Omkostningsbestemt leje

Ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, hvis ejendommen er beliggende i en reguleret kommune[1] og hvis ejendommen er opført/taget i brug til bolig før 31.12.1991.

Efter disse regler fastsættes lejen ud fra de udgifter, udlejer har i forbindelse med driften af ejendommen samt et fastsat afkast. En leje reguleret efter disse regler er typisk meget lavere end en leje reguleret efter det lejedes værdi eller markedsleje.

De udgifter der med sikkerhed kan medtages, er bl.a.:

·         Skatter og afgifter

·         Administration, forsikringer og renovation

·         Henlæggelser til vedligeholdelse

·         Et beregnet afkast

·         Eventuelle lejeforhøjelser for generelle forbedringer (varmeanlæg, vinduer) og individuelle forbedringer (køkken, bad o.l.)

Der findes dog undtagelser til ovenstående, hvorefter ejendommen ikke bliver omfattet af reglerne, og lejen således ikke skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Småejendomme (ejendommen med 6 boliglejemål eller derunder) er ikke omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Det samme gælder for fremleje af ejerlejligheder, andelsboliger o. lign, samt lejemål beliggende i en tagetage, der i 2002 ikke blev hverken benyttet eller var registreret som beboelsesejendom.

Det lejedes værdi

Er ejendommen beliggende i en ikke-reguleret kommune eller er ejendommen omfattet af én af undtagelserne, fastsættes lejen som udgangspunkt efter reglerne om det lejedes værdi. Det lejedes værdi fastsættes ved at sammenligne lejen i lignende lejemål under hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, inventar og vedligeholdelsestilstand.

Det kan i nogle tilfælde være besværligt at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Såfremt udlejer ønsker at undgå fremtidige sager fra lejere, der mener, at lejen er for høj, har udlejer mulighed for at få lejen forhåndsgodkendt. Udlejer kan anmode huslejenævnet om at fastsætte den leje, som du lovligt kan kræve for lejemålet. Sådan en forhåndsgodkendelse koster kr. 524 (2020-niveau).

Når sagen indbringes for Huslejenævnet, er det vigtigt at medsende en grundig beskrivelse af lejemålet/ejendommen samt fyldestgørende dokumentation.

Huslejenævnet vil, på baggrund af en vurdering af det lejedes værdi, fastsætte lejen. Denne vurdering sker ud fra nævnets viden om konkrete afgørelser truffet i lignende sager om samme type ejendom af samme stand i området.

Denne forhåndsgodkendelse er bindende for begge parter. Det betyder altså, at såfremt udlejer får lejen forhåndsgodkendt, så vil lejer ikke kunne indringe en sag for Huslejenævnet om nedsættelse af lejen.

Er udlejer utilfreds med Huslejenævnets fastsatte leje, kan der klages over afgørelsen til Boligretten. Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, hvis udlejer fortsat mener, at den fastsatte leje er forkert.

Markedsleje

Hvis ejendommen er opført/taget i brug til bolig efter 31.12.1991, har udlejer mulighed for at benytte reglerne om markedsleje.

Reglerne om markedsleje medfører, at udlejer frit kan fastsætte lejen, så længe den ikke er urimelig høj. Denne vurdering foretages ud fra aftalelovens § 36 og lejen skal således være langt over det lejedes værdi, førend denne kan anses som urimelig høj.

Reglerne for markedsleje finder dog kun anvendelse, såfremt dette er direkte aftalt i lejekontraktens § 11.

En sådan aftale om markedsleje kan eksempelvis formuleres således:

”Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter den 31. december 1991, jf. lejelovens § 53, stk. 3, hvorved reglerne i boligreguleringslovens §§ 5-10, § 11, stk. 2 og 3, og §§ 12-14 er fraveget, jf. boligreguleringslovens § 15a. Der er således aftalt fri lejefastsættelse og der kan ikke kræves regulering af lejen efter lejelovens regler om det lejedes værdi. Lejelovens regler om lejeregulering på grund af ændringer i skatter og afgifter jf. lejelovens §§ 50-52, skal dog fortsat være gældende for lejeforholdet.”

Regulering af huslejen

1. Nettoprisindeksregulering

Det er muligt at aftale, at lejen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Dette kan ske alene ved, at udlejer giver lejer skriftlig meddelelse herom. Det er således ikke nødvendigt at varsle forhøjelsen efter de sædvanlige regler.

En sådan aftale om nettoprisindeksregulering kan eksempelvis formuleres således:

”I overensstemmelse med Lejelovens § 53, stk. 2 (stk. 6 for lejemål med markedsleje) aftales det, at lejen indeksreguleres i lejeperioden. Hver den 1. januar reguleres den gældende leje ekskl. a conto-betalinger med stigningen i indekset fra oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet.

Reguleringen sker således: Gældende leje / gammelt indeks x nyt indeks = ny leje.

Første gang lejen reguleres er den 1. januar 2022.

Udlejer er berettiget til helt eller delvist at undlade at opkræve ovennævnte forhøjelse af lejen, uden at dette kan betragtes som et afkald på retten til at opkræve forhøjelserne i de efterfølgende år.”

2. Forøgede ejendomsskatter og afgifter

I lejelovens §§ 50 og 51 er det bestemt, at udlejer kan foretage en lejeforhøjelse, såfremt ejendommen pålægges yderligere skatter eller afgifter.

Udlejer kan således få udlignet sine udgifter gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatterne og afgifterne vedrører.

Sådanne lejeforhøjelser skal varsles skriftlig og med 3 måneders varsel. Det er tillige vigtigt, at varslingen indeholder en beregning af, hvordan ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

3. Det lejedes værdi

Når lejen er fastsat efter reglerne om det lejedes værdi, kan udlejer forlange lejen forhøjet, såfremt lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Hjemlen hertil findes i lejelovens § 47.

Det er gennem praksis fastlagt at væsentlighedskriteriet er opfyldt, hvis lejen er 10-12 % lavere end det lejedes værdi.

Lejeforhøjelsen skal varsles skriftlig og med 3 måneders varsel. Det er tillige vigtigt, at varslingen indeholder en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at en sådan lejeforhøjelse tidligst kan gennemføres 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

4. Forøgede driftsudgifter (omkostningsbestemt leje)

Fastsættes lejen efter reglerne om omkostningsbestemt leje, følger det af boligreguleringslovens § 7, at udlejer kan forlange lejeforhøjelse, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi.

Lejeforhøjelse kan dog ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi.

Lejeforhøjelsen skal varsles skriftlig og med 3 måneders varsel. Varslingen skal indeholde oplysning om driftsindtægter samt en beregning over lejeforhøjelsen. Endvidere skal lejer oplyses om sin adgang til at gøre indsigelse.

5. Forbedringsforhøjelser

I lejelovens kapitel X findes reglerne for udlejers mulighed for at kræve lejeforhøjelse, når der foretages forbedringer af det lejede. Udlejer har mulighed for at forhøje lejen med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at der alene kan kræves en lejeforhøjelse, hvis der rent faktisk er tale om forbedringer. Der skelnes således mellem almindelig vedligeholdelse og forbedringer.

Lejeforhøjelsen skal varsles skriftligt og med 3 måneders varsel. Varslingen skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

[1] Uregulerede kommuner: Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Ikast Brande,  Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland, Ærø.

Hvad er skimmelsvamp?

Skimmelsvamp er mikroorganismer der findes overalt – mug på gamle madvarer, hører faktisk også ind under betegnelsen ”skimmelsvamp”.

Der findes således antageligt over 1 million typer af skimmelsvamp. Nogle skimmelsvampe er sygdomsfremkaldende, mens andre er harmløse.

Vækst af skimmelsvampe kræver tilstedeværelse af fugt, ilt og organisk materiale. Derudover skal temperaturen ikke være for høj eller for lav.

Husk at skimmelsvamp ikke altid er synligt. Skimmelsvamp kan vokse skjult fx under tapetet eller i træværk.

Du bliver kontaktet af lejer, som har mistanke om skimmelsvamp – hvad gør du?

Det er vigtigt, at udlejer reagerer på en henvendelse fra lejer om skimmelsvamp i lejemålet. Dette hovedsaligt for at undgå at ifalde erstatningsansvar for personskade, men også fordi skimmelsvamp kan udgøre en væsentlig mangel efter lejeloven, som kan medføre lejers ophævelse af lejeaftalen. Derudover er det selvfølgelig væsentligt for udlejer at kunne sætte ind over for skimmelsvampen så tidligt som muligt og undgå dyre udbedringsomkostninger.

Udlejer kan i første omgang opfordre lejer til at forsøge at bekæmpe skimmelsvampen selv, hvis der ikke er tale om et alvorligt angreb. I den forbindelse kan udlejer med fordel henvise lejer til nogle retningslinjer for, hvordan lejer selv kan sørge for et optimalt indeklima og således undgå opståen af skimmelsvamp. I milde tilfælde, vil skimmelsvampen kunne bekæmpes ved, at skimmelsvampen vaskes væk med et desinficerende middel (givet at der er tale om vaskbare flader) samt tilstrækkelig udluftning og passende opvarmning af lejemålet.

Er der tale om et mere alvorligt angreb af skimmelsvamp, bør en sagkyndig undersøge skimmelsvampen. Det er i den forbindelse vigtigt at få konstateret om skimmelsvampen er sundhedsskadelig og hvorvidt den er opstået som følge af lejers forhold eller som følge af konstruktionsfejl i bygningen.

Skimmelsvamp grundet konstruktionsmæssige fejl eller mangler ved lejemålet

Hvis der opstår skimmelsvamp grundet konstruktionsmæssige fejl i bygningen eller grundet særlige mangler ved det lejede, vil det som udgangspunkt være udlejers (altså ejers) ansvar at udbedre skimmelsvampen.

Eksempler på bygningsfejl kan være:

• Utætte vinduer og døre
• At fundamentet ikke er tørt
• Kuldebroer

At der er tale om konstruktionsfejl/bygningsfejl, betyder dog ikke altid at udlejer er ansvarlig. Hvis lejer samtidig ikke har fulgt udlejers anvisninger for brugen af det lejede og dermed har brugt det lejede forkert, kan lejer blive ansvarlig for, at der er opstået skimmelsvamp.

I hvilket omfang har lejer et ansvar?

Lejer har et ansvar for at reagere, når der opstår skimmelsvamp i lejemålet. I den forbindelse kan lejer således blive erstatningsansvarlig for udlejers tab, såfremt lejer ikke har gjort tilstrækkeligt for at stoppe skimmelvæksten eller hvis lejer ikke tids nok gør udlejer opmærksom på skimmelsvampens tilstedeværelse i lejemålet. Dette følger af, at lejer er underlagt en såkaldt tabsbegrænsningspligt og derfor har et ansvar for ikke at forværre situationen og dermed pålægge udlejer større omkostninger.

Såfremt lejer har den indvendige vedligeholdelse, vil lejer være forpligtet til at forsøge at afhjælpe problemet selv i første omgang. Som sagt vil skimmelsvampen nemlig i visse tilfælde kunne bekæmpes ved at det vaskes væk med et desinficerende middel som fx. Rodalon, hvis svampen er opstået på vaskbare flader såsom fliser eller malede vægge.

Er skimmelsvampen opstået som følge af lejers forkerte brug af det lejede, vil det selvfølgelig være lejer, der har ansvaret for at fjerne skimmelsvampen. Forkert brug kan fx være manglende udluftning.

Hvad kan du som udlejer gøre for at forebygge et problem med skimmelsvamp?

Sørg for at lejer ved sin indflytning modtager skriftlig anvisning om, hvordan lejer selv bevarer et godt indeklima i lejemålet.

Anvisninger til at bevare et godt indeklima:

• Luft ud
  Det er vigtigt at lufte ud – gerne 2-3 gange dagligt af 5-10 min. varighed. Det gælder særligt i de rum, der har et højere fugtighedsniveau såsom badeværelse og køkken. Det er en god idé at åbne et vindue når man har været i bad og lade det være åbent i 15-20 min.
• Tør vindueskarme og ruder af
  Hvis dine vinduer dugger til i løbet af natten, bør disse tørres af – ellers risikerer du, at der dannes mug og skimmel i og omkring dine vinduer.
• Gør jævnligt rent
  En god renlig standard i lejemålet hjælper med at holde skimmelsvampen væk. Støv binder nemlig skimmelsvamp.
• Undgå at tørre tøj indenfor
  Det er bedst hvis lejer helt kan undgå at tørre tøj indenfor i lejemålet. Hvis lejer ikke kan undgå det, må lejer sørge for at lufte ekstra godt ud, imens der tørres tøj og efterfølgende. Derudover kan det være en god ide at undlade at tørre store mængder af tøj på samme tid.
• Lad være med at slukke helt for varmen
  Når der er mulighed for lidt varme i radiatorerne, så udnyt det – også selvom det ikke er vinter.

Følger lejer ikke udlejers anvisninger, vil der være formodning for, at skimmelsvampen er opstået på grund af lejers forkerte brug af det lejede.

Påkravsskrivelsen

Først og fremmest skal afsendes en såkaldt påkravsskrivelse til lejer. En påkravsskrivelse er en form for rykker, der informerer lejer om, at han/hun er bagud med betaling og at han/hun har 14 dage til at betale.

Påkravet kan tidligst sendes til lejer tre hverdage efter betaling skal have fundet sted.

Endvidere skal påkravet udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis restancen ikke betales inden fristens udløb.

Der kan opkræves et gebyr for påkravsskrivelsen på kr. 286 (2020-niveau).

Det er altid anbefalelsesværdigt at afsende et påkrav ved både anbefalet brev og almindeligt brev, idet udlejer har bevisbyrden for, at påkravet er kommet frem til lejer.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at ifølge lejelovens § 4, stk. 3, kan påkrav ikke gyldigt afsendes som et digitalt dokument. Det betyder, at det ikke vil være tilstrækkeligt at afsende påkravet via mail eller lignende. Har udlejer således gjort dette, vil påkravet være ugyldigt.

Ophævelsesmeddelelsen

Har lejer ikke indbetalt det skyldige beløb inden for fristen på 14 dage, kan udlejer afsende en ophævelse til lejer.

Af denne meddelelse skal fremgå, at lejemålet er ophævet med fraflytning straks eller inden for en given frist.

Derudover skal det oplyses, at sagen vil blive sendt i fogedretten, hvis lejer ikke er fraflyttet ved udløbet af den givne frist.

Igen må det anbefales, at ophævelsen sendes afsted via anbefalet brev såvel som almindeligt brev.

Ophævelser grundet manglende betaling er ikke omfattet af undtagelserne til digital kommunikation mellem lejer og udlejer.

Udkørende fogedforretning

Fraflytter lejer ikke trods ophævelsesmeddelelse, er udlejer nødsaget til at begære fogedretten om udsættelse af lejer.

Efterfølgende vil udlejer og lejer blive indkaldt til et vejledende retsmøde, hvor formalia kontrolleres, og det klargøres, hvorvidt der er indsigelser fra lejers side.

Herefter berammes der en egentlig udsættelse, hvor udlejer sammen med en foged, låsesmed og vognmand forestår udsættelsen af lejer. Hvis lejer fortsat nægter at fraflytte, kan politiet anmodes om at bistå ved udsættelsen.

Omkostninger i forbindelse med udsættelsen

Selve den udkørende fogedforretning koster kr. 700.

Herudover skal afholdes omkostninger til låsesmed og vognmand af udlejer i første omgang. Betaling for vognmand vil i nogle tilfælde afholdes delvist af politiet. Eventuelle udgifter til opbevaring af lejers inventar afholdes af politiet.

Det kan også være nødvendigt for udlejer at afholde udgifter til en advokat i forbindelse med udsættelsesprocessen.

De udgifter, som udlejer afholder i forbindelse med udsættelsen, kan kræves betalt af lejer efterfølgende og kan opkræves gennem sædvanlig inkasso.

Huslejenævnet

Huslejenævnet behandler sager vedr. private lejemål.

I Lejelovens § 106 er beskrevet, hvilke sager, Huslejenævnet kan træffe afgørelse om, herunder:

• Tvister om lejeregulering og lejeforhøjelser.
• Tvister om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse.
• Tvister om opfyldelse af udlejerens og lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, herunder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.
• Tvister om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder mv. i lejemålet mod godtgørelse og lejerens ret til at installere hjælpemidler.
• Tvister om lejerens betaling af forbrug, antennebidrag og elektroniske kommunikationstjenester (internet).
• Tvister om udlejerens ret til at råde over arealer i tagetager.
• Tvister om lejers tilsidesættelse af god skik og orden.
• Tvister om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse.
• Tvister om fastsættelse af husleje.
• Tvister om fastsættelse af husleje og betaling af forudbetalt leje og depositum efter § 4 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

  I visse tilfælde, er udlejer forpligtet til at anlægge en sag for Huslejenævnet, hvis denne ønsker, at fastholde et givent krav. Det er f.eks. tilfældet, hvor lejer gør indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse eller mod en forbrugsopgørelse.

  I 2020 koster det kr. 314,00 at anlægge en sag hos Huslejenævnet. Beløbet afholdes af den, der anlægger sagen – uagtet hvem af parterne der får medhold.

  Som udlejer er det ligeledes vigtigt at være opmærksom på, at du pålægges et gebyr, hvis du taber en sag helt eller delvist i Huslejenævnet. Gebyret i 2020 udgør kr. 2.180,00. Den 30. januar 2020 indgik regeringen dog en aftale med DF vedr. initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger. Denne aftale indebærer, at gebyret på kr. 2.180,00 sandsynligvis hæves til kr. 6.000,00. Det forventes at reglerne i medfør af aftalen, herunder forhøjelsen af gebyret, vil træde i kraft den 1. juli 2020.

Beboerklagenævnet

Beboerklagenævnet behandler sager vedr. almene lejemål og er således ikke relevant for en privat udlejer.

Boligretten

Huslejenævnet kan, som tidligere nævnt, ikke træffe afgørelse i alle sager, og det er typisk sager, hvor der skal løftes en bevismæssig byrde.

Boligretten behandler alle tvister vedr. lejemål, der ikke er omfattet af Lejelovens § 106, herunder f.eks. tvister om uberettiget opsigelse eller ophævelse. Huslejenævnets afgørelser ankes i øvrigt til Boligretten.

Når en sag anlægges for Boligretten, betales der retsafgift i overensstemmelse med de almindelige regler herom. Retsafgiften fastlægges på baggrund af sagens værdi, altså det omtvistede pengebeløb.

For sager om op til kr. 50.000,00, vil der være en fast retsafgift på kr. 500,00.

For sager om mellem kr. 50.000,00 og kr. 6.237.500,00, betales en afgift på 1,2 % af beløbet + kr. 250,00, når sagen anlægges. Samme beløb betales igen ved fastsættelsen af tidspunktet for hovedforhandlingen.

For sager om over kr. kr. 6.237.500,00, betales en afgift på kr. 75.000,00, når sagen anlægges, og igen ved fastsættelsen af tidspunktet for hovedforhandlingen.

Herudover skal der afholdes øvrige sagsomkostninger som f.eks. advokatsalær og udgifter til syn-og skøn.

Den 30. januar 2020 indgik regeringen en endelig aftale med partiet DF, der skal gribe ind over for boligspekulanter. Ændringerne forventes at træde i kraft den 1. juli 2020.

Den største ændring – det såkaldte spekulantstop – vedrører en karensperiode på 5 år, hvor huslejen ikke kan sættes op efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Denne karensperiode er gældende ved ejerskifte af boligudlejningsejendomme, hvorefter den nye ejer ikke kan opkræve husleje efter § 5, stk. 2 i 5 år efter moderniseringen. Ejeren er i stedet henvist til at opkræve den omkostningsbestemte husleje efter § 5, stk. 1 med tillæg af almindelige forbedringsforhøjelser. Som et grønt incitament bortfalder denne karensperiode dog, hvis ejeren hæver ejendommens energiklasse med mindst 3 niveauer eller foretager effektive energiforbedringer for mindst 3.000 kr. pr. m².

Som endnu et grønt initiativ, er der ligeledes indsat et grønt energikrav, hvor det tidligere energimærkekrav skærpes. Herefter skal ejendommen bringes op på energiklasse C eller ejendommens energiklasser skal løftes mindst 2 niveauer, førend der kan gennemføres modernisering efter § 5, stk. 2. Energiforbedringerne og moderniseringen kan dog foregå sideløbende.

Endvidere er indsat en såkaldt huslejebremse, hvorefter lejen ikke må overstige det lejedes værdi. Førhen har lejen ikke måtte overstige det lejedes værdi væsentligt, hvilket har medført muligheden for at tillægge det lejedes værdi en skønsmæssig margin på op til 10 pct. Ordets udgåelse af § 5, stk. 2 må således antages at medføre en betydelig ændring af, hvilket niveau lejen kan fastsættes til efter moderniseringen.

Slutteligt er indsat et initiativ, der skal styrke lejer i tvister med udlejer, herunder skal ske en styrkelse af Huslejenævnet. For at opnå dette er indsat en række tiltag i aftalen, herunder:

• et forbud mod at udlejere tilbyder lejere penge for at opsige eller fraflytte deres lejemål. Lejerne har dog fortsat ret til at indgå en frivillig aftale om fraflytning.
• etableres et huslejeregister for at øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne.
• skal der ved huslejenævnenes vurderinger af sammenligningslejemål lægges vægt på sammenligningslejemål, som allerede er prøvet ved huslejenævnene.
• indføres et krav om besigtigelse før gennemførelse af modernisering efter § 5, stk. 2.
• forhøjes gebyret, som udlejer ifalder, når lejeren får fuldt medhold, fra 2.180 kr. til 6.000 kr.
• nedsættes et udvalg med det formål at analysere, hvordan indsatsen for at løse tvister mellem lejere og udlejere mest hensigtsmæssigt organiseres.

Opfølgning

Det er aftalt, at der årligt skal udarbejdes en status på initiativerne, herunder en vurdering af deres effekt. Herefter skal behovet for eventuelle ændringer eller yderligere initiativer drøftes på baggrund af en samlet evaluering i 2022. Dette følger af ønsket om løbende at følge udviklingen på det private udlejningsområde.

Det følger af Lejelovens § 53, stk. 2, at det kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Der gælder visse formkrav, før der gyldigt kan gennemføres nettoprisindeksregulering.

Det skal for det første være aftalt – altså skal det være oplyst i § 11, at lejen nettoprisindeksreguleres.

Derudover skal det være oplyst, hvilken dato lejen nettoprisindeksreguleres.

Slutteligt skal det oplyses, hvilket indeks lejen reguleres med. Hermed menes en oplysning om, hvilken måneds indeks, der anvendes til sammenligning.

En bestemmelse om nettoprisindeksregulering kan se således ud:

”Nærværende lejemål er lejet ud efter Lejelovens § 47, og i henhold til Lejelovens § 53, stk. 2 aftales det, at lejen indeksreguleres i lejeperioden. Hver den 1. januar reguleres den gældende leje ekskl. acontobetalinger med stigningen i indekset fra oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet.

Reguleringen sker således: Gældende leje / gammelt indeks x nyt indeks = ny leje.

Første gang lejen reguleres er den: 1. januar 2021

Udover den ovenfor fastsatte lejeregulering, kan lejen reguleres som følge af stigninger i skatter og afgifter, jf. Lejelovens §§ 50-52. Udlejer er berettiget til helt eller delvist at undlade at opkræve ovennævnte forhøjelse af lejen, uden at dette kan betragtes som et afkald på retten til at opkræve forhøjelserne i de efterfølgende år. Forbedres det lejede efter principperne i Lejelovens § 58 kan der tillige varsles lejeforhøjelse for forbedringerne efter lovgivningens regler herom.”

Men hvad så med de lejemål, hvor der allerede gælder en trappelejeklausul og denne udløber?

Trappelejeklausuler der findes i lejekontrakter indgået før 1. juli 2015, er fortsat gyldige, men disse vil dog efter deres natur udløbe på et givent tidspunkt. Når sådanne trappelejeklausuler udløber, vil det  være muligt for udlejer at indgå aftale med lejer om nettoprisindeksregulering. Lejer kan dog modsætte sig en sådan aftale.

Vil lejer ikke gå med til en aftale om nettoprisindeksregulering, har udlejer fortsat mulighed for at regulere lejen i henhold til lejelovens § 47. Herefter kan udlejer varsle en huslejestigning begrundet i det lejedes værdi. Dette kræver dog naturligvis at kravene er opfyldt herfor. Førend udlejer kan kræve en huslejestigning efter det lejedes værdi, skal den nuværende leje være væsentligt lavere end det lejedes aktuelle værdi. For at opfylde kravet om ”væsentligt lavere”, skal der sandsynligvis være tale om en forskel på 10-12 %.

Det gælder endvidere, at en huslejestigning efter lejelovens § 47 først kan ske to år efter lejeaftalens indgåelse og herefter alene med minimum to års mellemrum. Der kan dog godt varsles en huslejestigning efter § 47, selvom der det forrige år er sket en stigning i henhold til en klausul om trappeleje.

Hvilke ejendomme

Tilbudspligten omfatter ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som har mindst 6 beboelseslejligheder. Bestemmelsen ligger med ordene ”udelukkende anvendes til beboelse” op til en streng ordlydsfortolkning, hvilket der må tages højde for, når det skal fastlægges hvilke ejendomme, der omfattes af tilbudspligten.

I afgørelsen U 1983.830 Ø, er østre landsret også kommet frem til, at en ejendom ikke har været omfattet af tilbudspligten, idet ejendommen, udover fire rene beboelseslejemål, har indeholdt to blandede lejemål, som er blevet benyttet dels til beboelse dels til henholdsvis lægekonsultation og hjemmekontor.

Pligten gælder endvidere for blandede ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Hvilke overdragelser

Det er  vigtigt, at udlejer er opmærksom på, at tilbudspligten ikke alene gælder ved almindeligt salg af ejendommen, men også hvis ejendommen overdrages ved gave, fusion eller mageskifte. Tilbudspligten gælder videre ved overdragelse af aktier og anparter, når erhververen ved overdragelsen opnår en majoritet af stemmerne i selskabet.

Der gælder dog undtagelser til tilbudspligten. En overdragelse af en ejendom til en ægtefælle eller til en beslægtet/besvogret i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje, så nær som søskende eller disses børn udløser ikke en tilbudspligt. Overdrages en ejendom til en hidtidig medejer, udløses tilbudspligten heller ikke. Det samme gælder arv til fysiske personer

Højesteret har i afgørelsen U 1993.868 H udtalt at ”Lejelovens § 102, stk. 1, 2. pkt., er udtryk for en egentlig tilbudspligt og ikke blot en forkøbsret, og bestemmelsen indebærer således et væsentligt indgreb i de sædvanlige ejerbeføjelser. Bestemmelsens anvendelsesområde kan på denne baggrund ikke udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund”.

Østre Landsret har da også med afgørelsen af 26. april 2019 fastslået, at bestemmelsen om tilbudspligt ved overdragelse af aktier og anparter, ikke kan udvides til ligeledes at udløse en tilbudspligt, når der ikke opnås en majoritet af stemmer i de købte selskaber, der ejer ejendommene. Der var tale om fem sager, der angik spørgsmålet om, hvorvidt Carlsbergfondets salg i 2016 af en række ejendomsselskaber, der hver ejede en udlejningsejendom, udløste tilbudspligt efter lejeloven. Carlsbergfondet havde solgt aktierne i ejendomsselskaberne til datterselskaber af PFA Pension, JØP og DIP, der købte henholdsvis 49 %, 34 % og 17 % af aktierne i hvert af ejendomsselskaberne.

Opfyldelse af tilbudspligten

Udlejer opfylder tilbudspligten ved at sende skriftligt tilbud til alle lejere i ejendommen. Lejerne skal tilbydes at erhverve ejendommen på samme vilkår, som en evt. interesseret køber.

Tilbuddet skal indeholde oplysninger om ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som udlejer skal holde.

Herefter har lejerne en frist på minimum 10 uger til at beslutte om de vil erhverve ejendommen på andelsbasis. Her skal udlejer dog være opmærksom på, at juli måned ikke indgår i fristen – således vil lejernes frist forlænges med 1 måned, hvis juli indgår i 10-ugers-fristen.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at der efter lejelovens § 98, stk. 2 gælder visse formkrav til påkravet.

Påkravet skal indeholde en specificeret opgørelse af udlejers krav og der må alene være indeholdt gæld, der vedrører pligtig pengeydelse i lejeforholdet. Derudover er det et krav, at det i påkravet er oplyst, at lejeaftalen ophæves, hvis ikke det skyldige beløb betales senest 14 dage fra lejers modtagelse af påkravet.

Et påkrav må tidligst sendes til lejer efter den tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag for huslejen mv.

Ved for sen betaling af husleje mv., vil lejer kunne pålægges et påkravsgebyr på kr. 284 (2019-niveau). Gebyret vil også være en pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Et påkrav skal sendes som brev, hvorfor det er anbefalelsesværdigt, at det afsendes som både rekommanderet brev og som almindeligt brev. Dette for at udlejer bedst muligt sikrer sig bevisbyrden for, at påkravet er sendt til lejer.

Nedenstående finder du et eksempel på et påkrav.

PÅKRAV – Vedr. [lejers adresse]

Idet vi ikke har modtaget nedenstående betaling, fremsendes hermed påkravsskrivelse

Husleje                                                                                                    5.000,00 kr.
Varme aconto                                                                                              300,00 kr.
Vand aconto                                                                                                200,00 kr.
Påkravsgebyr                                                                                               284,00 kr.

I alt til indbetaling                                                                                    5.784,00 kr.

Beløbet bedes indbetalt straks til konto [kontonummer]

Såfremt den pligtige pengeydelse på i alt 5.784,00 kr. ikke indbetales inden 14 dage fra fremkomsten af nærværende påkrav., vil lejemålet blive ophævet uden yderligere varsel, hvorefter lejer skal fraflytte med omgående varsel. Vi gør opmærksom på, at ophævelse ikke fritager lejer for betaling af husleje mv. i opsigelsesperioden på 3 måneder eller indtil lejemålet genudlejes.

Dette brev er sendt både som rekommanderet brev og almindeligt brev.

I Lejelovens § 98, stk. 2-4 er der opstillet formelle krav, som udlejer skal opfylde for ikke at miste sit krav på istandsættelse af lejemålet.

Det er vigtigt at holde for øje, at Lejelovens § 98, stk. 2-4 finder anvendelse på alle fraflytninger, der sker efter lovens ikrafttræden d. 1. juli 2015.

Nedenstående er en tjekliste til den udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed.

En god ide at bekræfte opsigelsen
Det er ikke et krav, men det kan være en god ide skriftligt at bekræfte lejers opsigelse af lejemålet. I den forbindelse kan lejer mindes om relevante forhold ved dennes fraflytning, f.eks. hvis lejer skal være ude før udløbet af opsigelsesperioden.

Krav om fraflytningssyn
Der skal afholdes fraflytningssyn senest 2 uger efter, at du som udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.

Krav til indkaldelsen til fraflytningssyn
Lejer skal indkaldes skriftlig til synet med mindst 1 uges varsel.
Er lejer dog blevet indkaldt mundtligt, evt. med et kortere varsel, og deltager lejer på synet alligevel, mister udlejer ikke sit krav på istandsættelse. Dette følger af en landsretsdom afsagt den 8. marts 2019.

Krav om udarbejdelse af fraflytningsrapport
I forbindelse med fraflytningssynet, skal der udarbejdes en fraflytningsrapport. Det er vigtigt, at alle synlige mangler, der skal udarbejdes for lejers regning, fremgår af rapporten. Det kan også være en god ide at tage billeder af manglerne, så disse kan dokumenteres.
Det skal ikke af rapporten fremgå, hvad istandsættelsen kommer til at koste. Lejer skal alene være gjort bekendt med alt, hvad der skal istandsættes på dennes regning. Udlejer har som hovedregel, under normale omstændigheder, 2 måneder til at få udarbejdet selve flytteopgørelsen. Foreligger der omstændigheder, der umuliggør udarbejdelse af flytteopgørelsen inden da, skal denne alene foreligge for lejer uden unødig forsinkelse.

Krav om udlevering af fraflytningsrapport til lejer
Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet. Det er derfor vigtigt, at du får lejer til at skrive under på, at denne har modtaget en kopi af rapporten. Her kan du med fordel gøre lejer opmærksom på, at denne alene skriver under på, at rapporten er udleveret og ikke nødvendigvis, at denne er enig med rapporten. Nægter lejer at underskrive for modtagelsen af rapporten, er det vigtigt, at du sørger for at sende rapporten til lejer senest 2 uger efter synet. I den forbindelse er det vigtigt, at du sørger for at kunne bevise, at rapporten er sendt afsted.

Udlejers reklamationsfrist på 2 uger
Udlejer har kun 2 uger efter synets afholdelse til at gøre sine krav gældende mod lejer og efter de nye regler, er det ikke længere muligt at forlænge denne reklamationsfrist.
Udlejer skal således sørge for at informere lejer om samtlige, synlige mangler, der skal udbedres for lejers regning for at sikre kravet herpå.
Det anføres dog i vejledning 10936 pkt. 3.5.1, at en aftalt forlængelse af reklamationsfristen efter de gamle regler fortsat vil være gældende, men at den aftalte frist da løber fra afholdelsen af fraflytningssynet.

MoveOn – løsningen på alle dine problemer!

Med MoveOn nedsætter du væsentligt risikoen for fejl i forbindelse med lejers fraflytning.

MoveOn kan indkalde lejeren til syn. Sker indkaldelsen senere end 1 uge før synet, minder MoveOn dig om, at du skal sørge for en accept af den forkortede frist fra lejer.

På selve synet, sørger MoveOn for, at din synsmand tager stilling til samtlige indretninger i lejemålet. Det er også muligt at tage billeder med appen, så eventuelle mangler kan dokumenteres. Efter gennemgangen af lejemålet, generer MoveOn automatisk en rapport.

Når et flyttesyn er færdiggjort, sender MoveOn automatisk rapporten til lejers angivne mail og sikrer, at lejer skriver under på modtagelsen. Skulle det ske, at lejer ikke skriver under på modtagelsen, fremsender MoveOn automatisk en mail til lejer med link til rapporten. Når lejer klikker ind på linket, giver MoveOn besked om, at rapporten er modtaget. I tilfælde af, at lejer ikke klikker på linker, påminder MoveOn udlejer om, at der skal afsendes anbefalet brev til lejer indeholdende rapporten, så dette nås inden for fristen på 2 uger.

Dødsfald

Ved en lejers dødsfald, skal udlejer være opmærksom på eventuelle efterlevendes rettigheder efter lejelovens § 75. Af bestemmelsens stk. 1 følger, at afdøde lejers ægtefælle har ret til at fortsætte lejeforholdet.

Det følger endvidere af stk. 2, at såfremt afdøde ikke efterlader sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet, har haft fælles husstand med afdøde lejer, ret til at fortsætte lejeforholdet. I denne situation, skal der ofte foretages en vurdering af, hvornår en efterladt kan siges at have haft fælles husstand med afdøde.

Fælles husstand har bestået, når den efterladte i mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har bidraget i ikke uvæsentlig grad til hjemmet. Bidrag til hjemmet kan udgøre betaling af en del af lejen og forbrugsudgifterne, indkøb af madvarer, rengøring, madlavning og lignende. Det er således set i praksis, at en lejer, der oprindeligt har været fremlejetager, efter omstændighederne, vil kunne opfylde betingelserne for at være husstandsmedlem.

Øvrige krav set opstillet i praksis er, at efterladte skal have været registret på adressen i den omtalte 2-årige periode for at kunne løfte bevisbyrden for fælles husstand og derudover er der opstillet krav om en personlig tilknytning mellem afdøde og efterladte.

Den efterlevende indtræder i det bestående lejemål og fortsætter på uændrede vilkår. Det betyder også, at den efterlevende hæfter for eventuelle restancer og at denne hæfter for istandsættelse ved fraflytning.

Opfylder den efterlevende ikke kravene efter § 75, vil udlejer være berettiget til at ophæve lejeforholdet.

Plejehjem

Det følger af lejelovens § 76, at hvis en lejer af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig eller lignende, finder § 75, stk. 1 og 2 tilsvarende anvendelse. Det betyder, at ”efterladte” er stillet retsmæssigt på samme måde som ved lejerens død.

Separation og skilsmisse

I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse, følger det af lejelovens § 77, at det om nødvendigt skal afgøres ved bevilling eller dom, hvilken af ægtefællerne, der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Såfremt en af ægtefællerne har erhvervsvirksomhed tilknyttet et forretningslokale, har denne fortrinsret hertil og den dertil hørende beboelse. Herudover er det ikke reguleret ved lov, hvad der er afgørende ved vurderingen.

Det er set i retspraksis, at der i vurderingen lægges vægt på hensynet til mindreårige børn. Der kan ligeledes lægges vægt på, om en af ægtefællerne f.eks. har boet i lejemålet lang tid forud for indgåelsen af ægteskabet.

Ophævelse af parforhold

Ophævelse af parforhold er reguleret i lejelovens § 77 a, når parterne i mindst 2 år har haft fælles husstand. Det følger af bestemmelsen, at parterne selv kan aftale, hvem der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet i den fælles bolig. Udlejer er herefter bundet af, hvad parterne aftaler med hensyn til at fortsætte lejeforholdet.

Kan parterne ikke blive enige om, hvem der skal fortsætte lejeforholdet, kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler for, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne, der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. Det gør sig ligeledes gældende i denne situation, at såfremt en af parterne har sin erhvervsvirksomhed tilknyttet et forretningslokale, har denne fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at bestemmelsen ikke alene omfatter ægteskabslignende samliv. Bestemmelsen finder således også anvendelse på forhold, hvor fx søskende bor sammen, på samme måde som § 75, stk. 2, hvor husstandskriteriet også anvendes.

Flere politiske partier og lejerorganisationer mener, at der skal gøres noget ved BRL § 5, stk. 2. For Enhedslisten begrundes dette med en frygt for, at de billige boliger i hovedsaligt København forsvinder. Enhedslisten og LLO mener desuden, at bestemmelsen giver udlejer mulighed for at hæve huslejen voldsomt ved selv små forbedringer. Ifølge Enhedslisten og LLO er formuleringen ”gennemgribende modernisere” for  vag. De mener, at den åbner op for, at selv mindre forbedringer, som et ny køkken og badeværelse, kan medføre både fordobling og tredobling af huslejen.

Denne bekymring er forelagt for Transport-, Bygnings- og Boligminister Ole Birke Olesen. Han mener dog, at boligpriser er et kommunalt anliggende. Ifølge ministeren må det således være kommunernes opgave at sørge for, at der er grunde til rådighed til nye boliger og på den måde undgå at boligpriserne presses op grundet manglende boliger i kommunen. Der arbejdes nu i stedet på at samle et politisk flertal for at få en lovændring igennem.

Det er dog ikke alle, der mener, at en sådan ændring vil have gavn for samfundet og denne artikel vil forsøge at belyse nogle af de konsekvenser en sådan ændring kan have.

For at opnå en bedre forståelse for anvendelsen af bestemmelsen – og således også konsekvensen af en skærpelse heri – er det relevant at klarlægge nogle grundlæggende begreber om lejefastsættelse, da en skelnen mellem disse er afgørende.

Omkostningsbestemtleje efter BRL § 5, stk. 1:
Ved omkostningsbestemt leje fastsættes lejen ud fra de udgifter, som udlejeren har til at drive ejendommen. Herunder indgår skatter og afgifter, fælles el-udgifter, forsikringer mm. Dertil henlæggelser til vedligeholdelse, et fikseret afkast til udlejer og eventuelt et beregnet forbedringstillæg efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Leje fastsat efter det lejedes værdi, jf. § BRL § 5, stk. 2:
Når lejen fastsættes ud fra det lejedes værdi, er der ikke tale om markedsleje. Lejen fastsættes ud fra den leje, der er almindeligt gældende i samme kvarter for lejemål af en tilsvarende kvalitet og størrelse. Der foretages således en sammenligning med andre lignende lejemål.

Markedsleje:
Ved markedsleje fastsættes leje ud fra udbud og efterspørgsel.

Konsekvenser ved indgreb i bestemmelsen

Keld Frederiksen, Advokat og formand for Danske Udlejere mener, at et straks-indgreb mod bestemmelsen er en overreaktion. Han lægger netop vægt på, at huslejen fastsættes efter det lejedes værdi og altså ikke efter en markedsværdi – der er således ikke nogen, der skal betale mere end andre for at bo i tilsvarende lejemål. Karl Frederiksen påpeger endvidere, at investeringer i boliger vil falde og at dette afskærer den private udlejningssektor fra fortsat at tage del i byfornyelse og vedligeholdelse og forbedring af bygningsmassen til glæde for hele Danmark. Her er det også vigtigt at være opmærksom på, at netop den manglende investering i bygningsarbejder vil have en negativ effekt på erhvervslivet, her tænkes der især på håndværkere.

I debatten om § 5, stk. 2 er der gjort opmærksom på problematikken i, at udenlandske investorer investerer i bygninger med lejemål. Det må gøres klart, at en fjernelse eller en indskrænkning af brugen af § 5, stk. 2 ikke automatisk gør op med denne såkaldte problematik.

Ligeledes må det være relevant at belyse, at lejere i højere grad har ønsker om eller forventninger til at flytte ind i et moderniseret lejemål. Derfor må det også i flere tilfælde være nødvendigt for udlejer at modernisere lejemålene, så disse nemmere kan lejes ud.

En sidste – meget vigtig – pointe er også, at selvom der er mangel på boliger i København og at udlejerne dér ikke menes at have et problem med udlejning, er dette derimod et meget reelt problem i andre byer. I byer med rift om lejere, ses det ofte, at udlejer er nødsaget til at tage uortodokse midler i brug for at være med i konkurrencen. Flere steder ses det f.eks. at udlejer må opgive den forudbetalte leje, hvilket skaber problemer for udlejer såvel som lejer, hvis lejer skal flytte ud inden udløbet af sin opsigelsesfrist. For lejer bliver problematikken ofte, at denne ender med to huslejer, fordi udlejer har problemer med at leje sine lejemål ud. Derudover ses det endda, at nogle udlejere tyer til rabatter på de første måneders husleje.

Kan udlejer ikke følge med i konkurrencen, står denne tilbage med tomme lejemål.

Derfor må muligheden for at kunne renovere sine lejemål og hæve huslejen tilsvarende være en absolut nødvendighed for mange udlejere, således netop deres lejemål er attraktive for nye lejere. Fjernes en sådan mulighed, kan det have fatale konsekvenser for udlejere i byer, hvor der ikke er mangel på boliger.

Kriterier for at anvende bestemmelsen

Når ordlyden ”gennemgribende moderniseret” anses som værende for vag, kan der stilles spørgsmål tegn ved, om kritikerne i realiteten har sat sig ind i kriterierne for at anvende bestemmelsen.

For at anvende bestemmelsen skal samtlige følgende kriterier være opfyldt:

• Der skal være tale om en nyudlejet lejlighed – lejligheden skal således være tom førend forbedringsarbejderne kan påbegyndes.
• Ejendommen, hvor i lejemålet er beliggende, skal bestå af mere end 6 lejemål (pr. 01-01-1995).
• Ejendommen skal være beliggende i en kommune, der er omfattet af Boligreguleringsloven.
• Ejendommen må ikke trænge til vedligeholdelse.
• Ejendommen skal have opnået en energiramme A-D i energimærkningsordningen.
• Udlejer skal inden for en periode på to år, som minimum have anvendt kr. 2.255 pr. kvm. eller mindst kr. 257.894 for hele lejligheden til forbedringsarbejder – her medregnes vedligeholdelsesarbejder ikke. Beløbene reguleres endvidere én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.
• Forbedringsarbejderne skal fremadrettet opretholdes af udlejer.
• De udførte forbedringer skal væsentligt have forøget det lejedes værdi, hvortil kommer, at en lang række formalia skal være overholdt fra udlejers side.

Højesteretsdom af 8. april 2016:

En del af bekymringerne omkring bestemmelsen stammer sandsynligvis fra retspraksis. Den 8. april 2016 afsagde Højesteret en principiel dom om gennemgribende forbedrede lejemål – BRL § 5, stk. 2. Højesteret udtalte i afgørelsen bl.a., at ”der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen. Dette stemmer også med bestemmelsens formål, som er at sikre, at de private udlejere også fremover vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme.”

Det, der er vigtigt at ligge vægt på i denne sag er dog, at lempelsen af bevisbyrden gælder, når udlejer kan bevise, at der er sket en gennemgribende forbedring af lejemålet. Derudover er det vigtigt at påpege, at forbedringsbeløbet i den konkrete sag ligger langt over mindstebeløbet. Udlejer har således brugt kr. 463.204, hvoraf kr. 338.000 bliver vurderet at udgøre omkostninger til forbedring. Dermed overstiger det væsentligt mindstebeløbet på kr. 183.000. Det er således ikke bagateller, der skal til for at bevisbyrden lempes – og der er trods alt kun tale om en lempelse af bevisbyrden.

Konsekvenserne ved, at udlejer ikke erlægger forbrugsregnskaber for lejer i overensstemmelse med Lejelovens regler, er imidlertid ikke reguleret yderligere end ved Lejelovens § 45 b. Heraf fremgår, at udlejer mister sit krav på efterbetaling, såfremt forbrugsregnskabet ikke kommer frem ved udløbet af fristerne i § 43. Det fremgår endvidere heraf, at såfremt forbrugsregnskabet endnu ikke er kommet frem til lejer inden for 2 måneder efter fristerne i § 43, har lejer mulighed for at tilbageholde aconto indtil et forbrugsregnskab foreligger.

Det fremgår dermed ikke af Lejelovens regler, at udlejer mister sit krav på erlagte aconto-indbetalinger, hvis ikke denne fremsender forbrugsregnskaber i hele lejeperioden.

Der findes dog tre landsretsafgørelser, der synes at tage stilling til situationen. Disse kan imidlertid ikke tages til udtryk for, at lejer altid vil have krav på tilbagebetaling af erlagte aconto-indbetalinger i situationen, hvor der ikke i lejeperioden har forelagt forbrugsregnskaber.

I 2008 tager Vestre Landsrets stilling til emnet (TBB 2009.253). I den specifikke sag, har lejer ikke modtaget vand- og varmeregnskabet for de seneste to år. Udlejer fremlægger ikke oplysninger om forbruget overfor hverken huslejenævnet, boligretten eller landsretten. Herefter fastslår landsretten, at lejer har krav på tilbagebetaling af det erlagte aconto, da retten pga. manglende oplysninger fra udlejer ikke har mulighed for skønsmæssigt at anslå lejers forbrug.

I 2009 tager Vestre Landsret endnu en gang stilling til emnet (TBB 2010.192). Af sagen fremgår, at det mellem lejer og udlejer er aftalt, at lejer hver måned skal betale kr. 2.000 til dækning af udgifter til forbrug af el, vand og varme. Det er ikke anført i lejeaftalen, at dette beløb udgør acontobetaling. Der er endvidere ikke installeret selvstændige forbrugsmålere for det pågældende lejemål. Lejemålet har varet knap tre år og ved dets ophør, har lejer ikke modtaget nogen form for regnskab vedrørende det faktiske forbrug. Derfor kræver lejer tilbagebetaling af samtlige a conto-betalinger.
Landsretten giver lejer fuldt medhold og begrunder dette med, at aftalen om betaling af forbrug er stridende mod ufravigelige regler i Lejeloven og dermed ugyldig. Særligt i henhold til betaling af el, bemærker landsretten, at der ikke i lovgivningen findes særlig hjemmel til at opkræve betaling for el til andet end opvarmning udover huslejen. Endvidere bemærker landsretten, at der ikke lovligt kan opkræves separat betaling for vand, når der ikke findes separate målere i lejemålet. Endeligt bemærker landsretten, at separat betaling for varme alene kan ske, såfremt udlejer følger Lejelovens regler om udarbejdelse af varmeregnskab.

I en nyere Vestre Landsretsdom fra 2016 (U 2016.3673 V) tog landsretten stilling til retsfølgerne af ugyldige forbrugsregnskaber. I lejeperioden på knap 3 år, har udlejer hvert år udarbejdet vand- og varmeopgørelse for lejers forbrug. Forbrugsopgørelserne er imidlertid ugyldige eftersom de ikke indeholder oplysninger om lejers mulighed for at gøre indsigelse mod regnskaberne. Regnskaberne er i øvrigt retvisende i forhold til lejerens faktiske forbrug, og udlejer fremlægger dokumentation herfor.
Lejer mener at være berettiget til at tilbagebetaling af sine acontobetalinger for hele lejeperioden grundet de ugyldige forbrugsregnskaber. Landsretten fastslår imidlertid, at det forhold, at forbrugsregnskaberne er ugyldige alene medfører, at udlejer mister sit krav på efterbetaling for vand og varme. Ugyldigheden medfører derimod ikke, at lejer har krav på tilbagebetaling af de allerede erlagte acontobetalinger.

Den altovervejende hovedregel, må således være, at lejer ikke har krav på tilbagebetaling af allerede erlagte acontobetalinger. Dette vil alene være tilfældet, hvor udlejer ikke kan eller vil dokumentere lejers faktiske forbrug. Det vil naturligvis også være tilfældet, hvor der i første omgang er blevet opkrævet aconto for forbrug i strid med Lejelovens ufravigelige reger herom.

Vestre Landsret har i dommen GD 2017/01 V fastlagt, at lejer ikke har krav på tilbagebetaling af opkrævet a conto, selvom udlejers afsendte forbrugsregnskab, er ugyldigt. I dommen er der lagt vægt på udlejers dokumentation for lejers forbrug.

I dommen har udlejer ikke overholdt formkravene for årsregnskabet og tidsfristerne, der fremgår af Lejelovens gamle regler i §§ 40, stk. 1 og 46 l, stk. 1. I sagen har udlejer har blot videresendt forbrugsregnskab fra henholdsvis vand- og varmeforsyningen til lejer efter selv at have modtaget dem.

Landsrettens begrundelse og resultat

“Det er ubestridt, at forbrugsregnskaberne udarbejdet af Udlejer ikke levede op til kravene i den dagældende lejelovs § 40 stk. l § 46 litra L, stk.1, idet de ikke indeholdt oplysning om Lejers adgang til at gøre indsigelse. Det er endvidere ubestridt, at regnskaberne derfor var ugyldige. Da Lejer ikke har modtaget gyldige forbrugsregnskaber rettidigt, har Udlejer mistet sin ret til at kræve tillægsbetaling for varme og vand, jf. den dagældende lejelovs § 42 stk. 1, og § 46 litra N stk. 1. Det følger derimod ikke af ugyldigheden af regnskaberne, at Udlejer er afskåret fra at beholde modtagne aconto-bidrag. Det må i stedet bero på, om han kan dokumentere, at han har afholdt udgifter til Lejers forbrug af varme og vand, og at opgørelsen i øvrigt er i overensstemmelse med lejelovens regler om betaling for varme og vand. Der er fremlagt opgørelser fra A Vandværk, R Spildevand A/S og R Bolig med dokumentation for forbruget af varme og vand på ejendommen i den relevante periode. Lejer er ikke fremkommet med konkrete indsigelser mod de regnskaber, som Udlejer har udarbejdet, og landsretten lægger på den baggrund til grund, at Lejers forbrug er korrekt opgjort i regnskaberne. Udlejer skal derfor ikke tilbagebetale de modtagne a conto-bidrag til varme og vand til Lejer.“

Hvad betyder dommen for dig som udlejer?

For udlejer betyder det, at der ikke skal ske tilbagebetaling af modtagne a conto-betalinger for perioden, selvom årsregnskabet ikke lever op til Lejelovens formkrav eller tidsfrister. Udlejer skal blot kunne dokumentere, at han/hun rent faktisk har afholdt lejers udgifter til forbrug og at opgørelsen i øvrigt er i overensstemmelse med lejelovens regler om betaling for forbrug. Udlejers mister dog stadig krav på tillægsbetaling. Det betyder, at udlejer ikke har krav på at opkræve en evt. difference mellem indbetalt a conto og lejers reelle forbrug. Det er selvfølgelig en uheldig situation for udlejer, hvis lejer har haft et stort overforbrug i perioden. Derfor er det trods alt relevant, at udlejer gør sig bekendt med Lejelovens regler om opkrævning af forbrug.

Det er afgørende, at du som udlejer opfylder Lejelovens krav til forbrugsregnskaber, hvis du opkræver forbrug gennem a conto. Konsekvensen af ikke at opfylde disse krav er nemlig, at udlejer mister retten til at kræve tillægsbetaling for overforbrug af lejer. Det er selvfølgelig en noget kedelig situation at befinde sig i, hvis lejer har haft et overforbrug på flere tusinde kroner i den pågældende regnskabsperiode.

Formkrav

Først og fremmest er det vigtigt at gøre opmærksom på, at der skal udarbejdes individuelle forbrugsregnskaber for varme og opvarmning af brugsvand, for køling og for vand. Disse må således ikke samles i ét forbrugsregnskab.

I regnskabet skal følgende oplysninger fremgå, jf. Lejelovens § 37:

• Oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter.
• Oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter Lejelovens § 45.
  F.eks.: ”Lejer har 6 uger til at gøre skriftlig indsigelse mod nærværende forbrugsregnskab, jf. Lejelovens § 45”.
• Oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, hvis regnskabet kommer frem til lejeren efter udløbet af 3-månedersfristen (nærmere beskrevet nedenfor).

Indeholder regnskabet således ikke disse oplysninger, er regnskabet ugyldigt og udlejer vil miste sit krav på tillægsbetaling.

Hvad må/skal indgå i regnskabet?

• Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet – således må udlejer ikke tjene penge på rabatter og lignende.
• Kun udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden må medtages.
• Er der tale om et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejer medtage den samlede udgift.
• Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg og kølingsanlæg mv., der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.
• Udgifterne til energimærkning medtages i regnskabet som en forholdsmæssig del med lige store beløb i hvert af årene i den periode, energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en passende forrentning af den del af udgiften til energimærkning, der ikke er dækket ved lejernes betaling efter 1. pkt.
• I vandregnskabet kan udlejeren medtage samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og vandafledningsafgift, i regnskabsperioden.

Udgangspunktet er, at regnskabsåret begynder d. 1. juni hvert år, medmindre andet er aftalt. Udlejer kan således bestemme, at regnskabet fremover skal begynde på en anden dato end, hvad fremgår af bestemmelsen.  Regnskabsperioden, ved overgangen til det nye regnskabsår, må dog højst udgøre 18 måneder. Lejer skal desuden have en 6 ugers varsel på en sådan overgang til en ny begyndelsesdato for regnskabsåret.

Hvis ejendommens leverance af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg skal forbrugsregnskabet følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

Hvis ejendommens leverance af køling sker fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode

Hvis ejendommens leverance af vand sker fra en kommune eller et vandværk, skal regnskabsåret fastsættes i overensstemmelse med udlejers afregning med kommunen eller vandværket. Udlejer kan dog her beslutte, at vandregnskabsåret skal følge varmeregnskabsåret.

Frister, Lejelovens §§ 43 og 45 b

Udgangspunktet er, at forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb.

En modifikation til dette udgangspunkt er, hvis regnskabet indeholder udgifter vedrørende leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg og udlejer har måttet afvente en afregning fra forsyningsanlægget. Er regnskabet i denne situation kommet frem til udlejer så sent, at fristen på 4 måneder ikke kan overholdes, så gives udlejer en yderligere frist på 3 måneder, efter modtagelsen af endelig afregning fra forsyningsanlægget.

Forløber der 2 måneder efter de ovennævnte frister og er regnskabet stadig ikke sendt, kan lejer faktisk undlade at indbetale fremtidige a conto-beløb, indtil regnskabet foreligger. Derfor vil det selvfølgelig være i udlejers interesse at overholde ovenstående frister.

Har du glemt en udgiftspost i forbrugsregnskabet?

Det følger af Lejelovens § 45, at hvis en udgiftspost ikke er medtaget i forbrugsregnskabet på grund af en undskyldelig fejl, har udlejer stadig mulighed for at søge dette dækket eller i hvert fald delvist dækket. Udlejer kan gøre dette ved i det følgende forbrugsregnskab at overføre den del af den glemte post, som ikke overstiger 10 % af de samlede udgifter fra det forrige forbrugsregnskab. Udlejer skal blot orientere lejer om størrelsen af beløbet.

Airbnb er en online markedsplads for udlejning og booking af overnatningsmuligheder. Det kan være fristende for en lejer at fremleje sit lejemål i korte perioder ad gangen, hvor de selv er bortrejst, og på den måde tjene en ekstra skilling. Det er derfor et relevant emne for enhver udlejer og spørgsmålet, om hvorvidt lejer er berettiget hertil, opstår. For at komme nærmere et svar på dette spørgsmål, skal opmærksomheden først og fremmest rettes på lejekontrakten og Lejeloven.

Det fremgår af Typeformularens § 1 vedrørende benyttelse, at boliglejemål alene må anvendes til helårsbeboelse. Det fremgår ydermere af Lejelovens § 26, at et lejemål ikke må anvendes til andet formål end aftalt og at lejemålet ikke må overlades til andre end husstandsmedlemmer, medmindre der er tale om lovlig fremleje på helårsbasis efter Lejelovens §§ 69 og 70. Den lovlige fremleje skal underrettes til udlejer og udlejer skal modtage en kopi af fremlejekontrakten. Sker dette ikke vil udlejer være berettiget til at ophæve lejemålet efter Lejelovens § 93, stk. 1, litra f omhandlende lejers uberettigede overladning af lejemålet.  Det vil under alle omstændigheder være anbefalelsesværdigt, at der alligevel i lejekontraktens § 11 understreges, at fremleje, herunder fremleje via Airbnb og lignede korttidsudlejning, ikke er tilladt uden udlejers accept.

Ud fra ovenstående kan udledes, at lejer således ikke er berettiget til kortidsfremleje via f.eks. Airbnb. Det skyldes, at der ikke sker sædvanlig ind-og fraflytning og det kan derfor ikke anses som anvendelse til helårsbeboelse. Gentagen korttidsfremleje er desuden en ulovlig erhvervsmæssig benyttelse med indtægt for øje, hvor løbende orientering til udlejer ikke vil ændre på det faktum, at der er tale om en uretmæssig anvendelse af lejemålet. Udlejer vil derfor være berettiget til at ophæve lejemålet. Det fremgår af dommen GD 2004/65 Ø, hvor et Bed & Breakfast lå ud over den almindelig fremleje.

En af de første domme vedrørende Airbnb i udlejningsejendomme er afsagt d. 15. juni 2016 (GD 2016/63 B).

Retten på Frederiksberg har i dommen bekræftet, at lejers fortløbende annoncering og fremleje af sit boliglejemål på korttidsbasis var en ulovlig anvendelse af lejemålet, som berettigede udlejer til at ophæve lejemålet. Der blev i dommen lagt vægt på, at lejer fortsatte med at annoncere og fremleje sit boliglejemål gennem Airbnb trods udlejers advarsel om ophævelse af lejeaftalen. Lejemålet blev annonceret under forskellige profiler og var angivet som værende til disposition på forskellige ledige datoer. Aktiviteterne fremstod på en sådan måde, at der var klar tale om fremleje på korttidsbasis med indtægt for øje. Der blev endvidere lagt vægt på, at et vidne kunne bekræfte, at der på skift befandt sig flere andre personer i lejemålet end lejer selv.

Boligretten kom på baggrund af ovenstående frem til, at det var bevist, at der var tale om en fortsat ulovlig brug af lejemålet, der berettigede udlejer til at ophæve lejeaftalen.

Ophævelsen kunne ske med hjemmel i både Lejelovens § 93, stk. 1, litra b og Lejelovens § 93, stk. 1, litra f.

§ 93, stk. 1, litra b: ” Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.”
§ 93, stk. 1, litra f: ”Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.” 

Af dommen fremgår det, at det ikke alene er anvendelsen af formidlere såsom Airbnb, der gør fremlejeaktiviteten ulovlig. Det er derimod dét faktum, at lejemålet anvendes til ulovlig korttidsudlejning trods udlejers indsigelse herimod. Derfor skal udlejer kunne bevise netop dette forhold og ikke blot at der er sket fremleje gennem en formidler som Airbnb.

Dommen tager stilling til en situation, hvor omfanget af den ulovlige fremleje klart giver adgang til ophævelse. Der er ikke i dommen taget stilling til grænsetilfælde, hvorfor det stadig er uafklaret, hvorvidt der foreligger en bagatelgrænse for omfanget af den ulovlige fremleje.

Dermed har udlejer adgang til at ophæve en lejeaftale, hvis lejer gentagne gange korttidsfremlejer sit lejemål, trods udlejers protester herimod.

For at indgå aftale om et tidsbegrænset lejemål, skal det være udtrykkeligt anført i lejekontraktens § 11, at der er tale om et tidsbegrænset lejemål. Det skal endvidere tydeligt fremgå, hvornår lejeaftalen udløber.

Det er vigtigt at kende til reglerne vedrørende tidsbegrænsede lejemål, inden der indgås en sådan lejeaftale. Det skyldes især, at udlejer kan komme til at ”hænge på sine lejere”, hvis ikke reglerne iagttages.

Tidsbegrænsningens tilstrækkelige begrundelse i udlejers forhold

Det er først og fremmest vigtigt, at den tidsbegrænsede lejeaftale er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold – ellers kan tidsbegrænsningen tilsidesættes af Boligretten. Dette fremgår af Lejelovens § 80, stk. 3. Det betyder således, at udlejer vil stå tilbage med en tidsubegrænset lejeaftale, der kun kan ophøre efter Lejelovens begrænsede regler om udlejers adgang til opsigelse og ophævelse af lejer.

Bestemmelsen oplister ikke, hvilke forhold, der kan begrunde en tidsbegrænsning. Disse skal i stedet findes i retspraksis, hvor det er nærmere fastlagt. Det er dog vigtigt at holde for øje, at eksemplerne fra retspraksis er meget konkret begrundede og at der således altid vil være tale om en konkret vurdering af den enkelte sag.

Der kan nævnes nogle tilfælde, der synes at være lagt fast i retspraksis, som værende tilstrækkelige begrundelser for tidsbegrænsede lejeaftaler:

• I tilfælde, hvor det ikke er muligt at sælge lejemålet uden et større økonomisk tab.
• I tilfælde af udlejers midlertidige udstationering eller bortrejse.
• I tilfælde af udlejers midlertidige behov for at flytte til anden bolig af hensyn til private, uddannelses- eller arbejdsmæssige forhold.
• I tilfælde af boligens senere planlagte nedrivning eller ombygning.
• I tilfælde af udlejers ønske om senere selv at benytte boligen til sig selv eller sine nærmeste.
• I tilfælde af udlejers stavnsbinding til boligen på grund af gæld.

Det vil derimod ikke være en gyldig begrundelse, at udlejer tidsbegrænser lejeaftalen for at se lejeren an og på den måde holde muligheden åben for at komme af med den pågældende lejer igen.

Ændringer i udlejers forhold, der medfører, at boligen ikke vil blive benyttet som planlagt, kan medføre, at tidsbegrænsningen vil blive tilsidesat af Boligretten.

Tidsbegrænsningens varighed

Der findes ingen regler for, hvor længe en tidsbegrænset lejeaftale må indgås for. Den kan således være på 1 måned, 5 år eller 10 år. Tidsperioden skal blot være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Der er ej heller en begrænsning for at forlænge den tidsbegrænsede aftale med den samme lejer eller i øvrigt at indgå i en tidsbegrænset lejeaftale med en ny lejer. Det kræver blot, at der igen foreligger en tilstrækkelig begrundelse i udlejers forhold til at forlænge aftalen eller til at indgå i en ny lejeaftale. Forlængelsen eller den nye aftale  kan være begrundet i de samme forhold som tidligere, men også i et nyligt opstået, andet forhold.

Lejer fraflytter ikke lejemålet ved lejeaftalens udløb – hvad gør du?  

Det fremgår af Lejelovens § 80, stk. 2, at lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning, hvis lejer, med udlejers vidende, benytter det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejer har opfordret lejer til at fraflytte.

For at undgå, at lejemålet bliver tidsubegrænset, skal udlejer altså aktivt opfordre lejer til at fraflytte boligen. I Vestre Landsrets Kendelse af 30. august 2013, havde udlejer ikke bevist, at lejer rettidigt var blevet opfordret til at fraflytte det tidsbegrænsede lejermål. Det medførte, at lejer ikke kunne udsættes af lejemålet. Det tidsbegrænsede lejemål udløb d. 1. april 2013. Udlejer forklarede, at han en af de første dage i april havde lagt en seddel i lejers postkasse om, at lejer skulle fraflytte lejemålet.  Dette blev bekræftet af et af udlejers vidner. Lejer bestred imidlertid at have modtaget en opfordring til at flytte, før d. 16. maj, hvor udlejer telefonisk anmodede hende herom. Landsretten udtalte at bevisbyrden påhvilede udlejer. Eftersom udlejer ikke havde foretaget yderligere for at sikre, at lejer modtog beskeden, fandtes denne ikke at have løftet bevisbyrden for, at lejer var blevet bedt om at flytte, som påkrævet af Lejelovens § 80, stk. 2.

Det er således vigtigt, at udlejer sikrer sig bevis for, at der aktivt er blevet opfordret til lejers fraflytning og at dette er sket rettidigt. Det kan eksempelvis sikres ved, at opfordringen til fraflytning sker via anbefalet brev. Der må desuden gøres opmærksom på, at udlejers opfordring skal ske i umiddelbar forlængelse af lejeaftalens udløb.

Opsigelse af lejeaftalen under tidsbegrænset lejemål

En tidsbegrænset lejeaftale er uopsigelig i lejeperioden, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt i lejekontrakten eller hvis en af parterne misligholder aftalen, jf. Lejelovens § 80, stk. 1, 2. pkt. Det betyder, at udlejer skal angive i lejekontraktens § 11, hvorvidt der er adgang til at opsige lejemålet og med hvilken varsel dette skal ske. Det er dog vigtigt at holde for øje, at opsigelsesbeskyttelsen (uopsigelighedsprincippet) ligeledes finder anvendelse for tidsbegrænsede lejemål. Det følger af Københavns Fogedrets kendelse af 15. juni 2000, der blev stadfæstet af Østre Landsret. I sagen blev et tidsbegrænset lejemål med aftale om ret til opsigelse i lejeperioden opsagt med tre måneders varsel af udlejer, der selv ønskede at benytte det lejede. Lejelovens § 83 fandt anvendelse for tidsbegrænsede lejemål, og da der ikke var givet et varsel på et år, jf. § 86, stk. 2, og opsigelsen ikke indeholdt frist til at gøre indsigelse, jf. § 87, kunne lejemålet ikke bringes til ophør som sket, og sagen kunne ikke fremmes ved fogedretten.

Lejer kan således ikke ved forudgående aftale afgive sine rettigheder i denne forbindelse. Derimod vil udlejer og lejer, efter eller i forbindelse med opsigelsen af lejer, kunne aftale en kortere opsigelsesperiode – evt. mod kompensation.

Udlejere kan desværre befinde sig i den situation, at opsigelse eller ligefrem ophævelse af lejer, anses som værende nødvendigt grundet lejerens uacceptable adfærd. Eftersom lejeloven er til for at beskytte lejer, er dette imidlertidig ikke altid nemt. Lejeloven giver dog udlejer mulighed for opsigelse eller ophævelse ved lejers brud på god skik og orden.

Reglen om opsigelse findes i Lejelovens § 83, stk. 1, litra e, mens reglen om ophævelse findes i Lejelovens § 93, stk. 1, litra g. Disse bestemmelser har samme ordlyd og giver udlejer mulighed for at opsige/ophæve lejer, hvis denne tilsidesætter god skik og orden efter lovens § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2.

Lejelovens § 79 a opremser, hvad der anses for tilsidesættelse af god skik og orden. Punkterne 1-8 og 11 kan ligges til grund for opsigelse eller ophævelse af lejer.

Såfremt der foreligger en husorden for lejemålet, vil brud på denne tillige kunne ligges til grund for opsigelse og muligvis ophævelse af lejer, såfremt forholdet påkræver lejers fraflytning.

Derudover er det nævnt i begge bestemmelser, at forholdet skal være af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. Det vil altid være en konkret vurdering om et forhold lever op til dette krav. Det må dog ligges til grund, at der skal være tale om skærpede omstændigheder såfremt, man ønsker at ophæve lejeaftalen.

Gældende retspraksis kan virke som retningslinje for, hvornår bestemmelserne finder anvendelse. De fleste sager er afgjort efter Almenlejelovens regler om tilsidesættelse af god skik og orden, dog er disse tilsvarende reglerne i Lejeloven, hvorfor sagerne sagtens kan bruges som eksempler.

Et eksempel på mulig anvendelse af Lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1: ”Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold overfor de pågældende personer”.

Sag 2011-183930: Den indklagede lejers gæst havde sparket underboens dør ind og havde opført sig chikanerende overfor de andre lejere i bygningen. Her blev det understreget, at indklagede lejer var ansvarlig for husstandens gæster og der dermed var tale om brud på Almenlejelovens § 81, stk. 1, nr. 1 (svarende til Lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1).

Et eksempel på mulig anvendelse af Lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1, nr. 3 og nr. 11: ”Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko” og ”når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer”.

Sag 20112-38956: Indklagede lejer truede anden beboer med bank. Han luftede desuden sin hund i gangarealerne med en 20 m lang tøjsnor. Her var der tale om brude på Almenlejelovens § 81, stk. 1, nr. 1, nr. 3 og nr. 11 (tilsvarende Lejelovens regler).

Et eksempel på mulig anvendelse af Lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 5: Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

Sag 2012-19597: Indklagede lejer råber og skælder ud inde i sin lejlighed og hun slår på sine møbler og smækker med døre. Hun skændtes desuden meget med sin voldelige kæreste, som de klagende lejere er bange for.

Andre sager vedrørende denne bestemmelse omfatter høj musik, der spilles på alle døgnets tider, løben på gangarealer og trampen i gulvet.

Sådan sørger du, som udlejer, for gyldig opsigelse/ophævelse af lejer:

• Udlejer skal have modtaget skriftlig klage fra øvrige lejere, hvor der specifikt anføres, hvad der klages over – helst skal der fremgå datoer, hvor adfærden, der klages over, har fundet sted. Der kan indsendes separate klager fra flere lejere eller der kan være tale om én klage, der er underskrevet af flere lejere.
• Herefter skal udlejer meddele den indklagede lejer om klagen. Dette skal gøres på en måde, således lejer har tydelige retningslinjer for, hvilken adfærd, der skal ændres.
• Såfremt adfærden fortsætter, skal der indsendes ny klage fra øvrige lejere til udlejer.
• Herefter skal udlejer sende den indklagede lejer oplysning om de nye klager og en advarsel om at fortsættelse af adfærden vil resultere i opsigelse eller ophævelse af lejeaftalen. Igen er det vigtigt, at det tydeligt fremgår, hvilken opførsel, der skal ændres.
• Modtager udlejer efterfølgende yderligere klager fra øvrige lejere, er der mulighed for at opsige eller ophæve lejeaftalen med indklagede lejer.
• Det er desuden vigtigt, at udlejer er kritisk i forhold til de indsendte klager, eftersom indklagede lejer har mulighed for at indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt denne skulle mene at opsigelsen/ophævelsen er ubegrundet. Derfor må udlejer skelne mellem reelle klager og potentiel chikane mod indklagede lejer.
• Ved brud på husorden, er det ikke nødvendigt, at der foreligger klager fra øvrige lejere. Her er det tilstrækkeligt, at udlejer sender påmindelse og advarsel til lejer.

Det er ikke lige meget, hvorvidt du som udlejer overholder reglerne om indkaldelse til indflytnings- og fraflytningstilsyn. Udlejer du mere end én beboelseslejlighed er du nemlig forpligtet til at afholde både et indflytnings- og fraflytningstilsyn og udarbejde synsrapporter. Undlader du dette, mister du dit krav på istandsættelse efter lejelovens § 98, stk.1.

Ankenævnet har i år afgjort nogle sager specifikt vedrørende indkaldelse til syn og udlevering af synsrapporten ved endt syn. Afgørelserne udvider udlejers muligheder for at overholde de ellers ufravigelige regler i lejelovens § 98, stk.3-4.

GA 2018/05 vedrører indkaldelse til flyttesyn (lejelovens §§ 98, stk. 3 og 99 a).

”Dato for afholdelse af flyttesyn kunne aftales mundtligt, da det blev aftalt efter, at lejemålet blev opsagt. Udlejers krav på istandsættelse var ikke fortabt.”

Ankenævnet åbner her op for, at udlejer gennem aftale med lejer, kan fravige formkravene til indkaldelse til flyttesyn. Både skriftlighedskravet og kravet om 1 uges varsel kan fraviges ved aftale, så længe aftalen er indgået efter opsigelsen eller udløbet af lejeaftalen.
Hvis beskyttelseshensynene i lejelovens § 99 a ikke er til stede, som det var tilfældet i denne sag, vil en mundtlig indkaldelse til fraflytningstilsyn altså godkendes.
Ankenævnet gør det dog samtidig meget klart at enhver form for forudgående aftale om dette vil være ugyldig. Dermed er der ikke mulighed for indgåelse af en sådan aftale i selve lejekontrakten eller undervejs i lejeforløbet.

GA 2018/04 vedrører udlevering af synsrapport (lejelovens §§ 98, stk. 4 og 99 a).

”Ved et flyttesyn udleverede udlejer fraflytningsrapporten til lejer ved at få lejer til at tage et billede af fraflytningsrapporten. Ankenævnet godkendte denne fremgangsmåde for udlevering af rapporten, ligesom udlejers telefoniske indkaldelse til flyttesynet blev godkendt.”

Her åbner Ankenævnet op for nye måder, hvorpå udlevering af en fraflytningsrapport kan ske.

Der blev i sagen lagt særligt vægt på, at lejer, gennem billedet, stadig havde mulighed for at orientere sig om de krav, som udlejer gjorde gældende ved fraflytningstilsynet. Det synes dermed at kunne udledes af dommen, at ethvert medie, der opfylder disse krav, kan sidestilles med en udlevering af fraflytningsrapporten i henhold til lejelovens § 98, stk. 4.

Det skal du, som udlejer, være opmærksom på ved henholdsvis indflytnings- og fraflytningstilsyn

Ved et indflytningstilsyn:

• Indflytningstilsynet skal ske i forbindelse med indflytningen og lejer skal indkaldes hertil.
• Indflytningsrapporten skal udleveres til lejer ved synet. Hvis ikke lejer er til stede ved synet, skal rapporten sendes til lejer senest 2 uger efter synets afholdelse.

Ved et fraflytningstilsyn:

• Fraflytningstilsynet skal afholdes senest 2 uger efter kendskabet til lejers fraflytning, hvis der udlejes mere end én beboelseslejlighed.
• Lejer skal indkaldes skriftligt til synet og med mindst 1 uges varsel, medmindre andet aftales efter endt lejeaftale.
• Fraflytningsrapport skal afleveres til lejer ved synet. Hvis lejer ikke er til stede ved synet eller hvis lejer nægter at kvittere for modtagelsen af rapporten, da senest 2 uger efter synets afholdelse.
• Efter fraflytningstilsynet skal kravene gøres gældende overfor lejer inden 2 uger ellers fortabes hertil.

Denne artikel er forfattet i samarbejde med Valhal Connect.

Valhal Connect tilbyder softwareløsninger til ejendomsadministrationsbranchen. Ønsker du at læse mere om Valhal Connects løsninger, der blandt andet omfatter synsappen MoveOn og den digitale opslagstavle FlatCom, så kan du klikke her.